Застройщик изменил проектную документацию в свою пользу
Проектная декларация — основной документ, презентующий будущий объект, который включает в себя характеристики конкретной квартиры и всего проекта в целом. При первом «знакомстве» с объектом потенциальный покупатель должен изучить именно её.
Мы разобрались, может ли девелопер изменять и корректировать положения в проектной декларации постфактум, и что делать, если изначально прописанные критерии изменились не в пользу покупателя.
Проектная декларация должна представлять собой максимально точную «биографию» будущего проекта. Застройщики обязаны «осветить» в ней практически все детали. «Проектная декларация должна включать в себя данные о том, когда и где зарегистрировано юридическое лицо, кто его учредитель, какие дома строились ранее данным лицом. Также в ней необходимо отразить данные о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности застройщика. Сама информация о проекте строительства включает в себя сведения о характеристиках объекта, экспертизы, разрешения на строительство, документов на землю и тд. Это очень объемный документ, в котором также описаны жилые и нежилые помещения объекта», — комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».
Эти сведения должны быть достоверными и в полном объёме размещены застройщиком в проектной декларации. В противном случае, по ч.2 ст.14.28 КоАП РФ застройщику «светит» штраф в размере до 400 тысяч рублей.
Может ли застройщик изменять пункты в проектной декларации?
Может. Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. Точно также закон не содержит четко прописанных норм, которые определяют, какие изменения в проектной декларации существенные, а какие нет.
Например, в проектной декларации четко прописана жилая площадь вашей будущей квартиры. Это, вроде как, существенный пункт, потому что вы платите строго определеную сумму за 1 кв. м. Однако закон 214-ФЗ допускает изменение застройщиком площади квартиры или нежилого помещения, но не более, чем на 5% от указанной в договоре. На деле, если такая погрешность имеет место быть при финальных обмерах квартиры, то застройщики обычно регулируют этот вопрос с покупателями в досудебном порядке. В случае, если погрешность превращается в грубое нарушение — вы вправе расторгнуть договор. «Изменения проектной документации, касающиеся характеристик возводимого объекта, могут быть чреваты для застройщика риском расторжения договора. Это возможно, если существенно нарушены требования к качеству объекта или превышено допустимое изменение площади квартиры больше, чем на 5%, или изменено назначение общего имущества или нежилых помещений дома», — поясняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group.
«Застройщик актуализирует декларацию. После первичной подачи ПД и её подписи ей присваивается определённый номер, а после любого изменения она заново подписывается и отправляется в контролирующий орган на проверку», — отмечает Евгений Реснов, директор службы технического заказчика ЖК «Мечта».
Что делать, если застройщик внес существенные изменения в проектную декларацию?
Важно помнить, что застройщик обязан уведомлять покупателя о любых изменениях, которые касаются объекта. При раскладе «на бумаге – одно, на деле – совершенно другое», особенно, когда это «другое» отличается в худшую сторону, например, изменилось расположение квартир на этаже, либо материал дома совершенно другой — покупатель имеет право предъявить претензию девелоперу.
Сначала придётся доказать, что застройщик действительно внёс существенные изменения, которые негативно влияют на качество дома.
Далее, есть несколько возможных вариантов урегулирования несостыковок:
1. Покупатель может потребовать пересмотр цены недвижимости;
2. Потребовать устранить недостатки;
3. Потребовать компенсацию денежных средств на устранение недостатков;
4. Крайний вариант — расторгнуть ДДУ в судебном порядке.
Как самостоятельно нивелировать риски и избежать неприятных сюрпризов?
Во-первых, тщательно проверяйте, что подписываете.
Во-вторых, не ориентируйтесь только на проектную декларацию. На иллюстрациях в буклетах всегда все идеально, а на деле вид на сквер может загородить детская площадка. Поэтому прописывайте в договоре всё, что вам важно, так как при неблагоприятном исходе можно будет получить хотя бы компенсацию.
В-третьих, своевременно следите за любыми изменениями проекта, которые должны быть официально зарегистрированы. Следить за этим можно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Советы юристов:
1. Застройщик изменил проект квартиры, балкон оказался не в комнате, а на кухне. Как быть?
1.1. Необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, далее действовать в зависимости от вашего желания и условий договора. Если хотите расторгнуть и подобные смены проекта не предусмотрены договором – расторгайте договор, т.к. нарушено условие о его предмете.
Вам помог ответ?
Да
Нет
1.2. Ответ на Ваш вопрос зависит от того что Вы хотите. Расторгнуть договор? Изменить его условия об оплате?
Но самое главное – предусмотрена ли в Вашем договоре с застройщиком возможность таких изменений?
Вам помог ответ?
Да
Нет
2. Заключала 8 месяцев назад ДУ на квартиру-студию. Сейчас узнаю, что застройщик изменил проект дома. Вместо 5 этажей-семь, вместо 7 подъездов-4. На схеме там, где должна быть моя студия-однокомнатная квартира. Застройщик сказал, чтобы не беспокоились. Но словам я не верю. В выписке ИГРУ на сегодня все по-старому. Какие мои дальнейшие действия должны быть? Как официально застройщик должен подтвердить, что моя квартира существует в другом подъезде.
2.1. Необходимо направить в его адрес официальный запрос на основе ДДУ и имеющейся у Вас информации, как узнали об изменении?
Вам помог ответ?
Да
Нет
3. Гарантия на дом закончилась в сентябре месяце. Застройщик самостоятельно изменил проект, не установив индивидуальные приборы учета тепла. ФЗ-261. Обязан ли он устранить нарушение закона по истечении гарантийного срока. В суде сказали, что гарантия на этот случай не распространяется т.к. у застройщика была ОБЯЗАННОСТЬ установить их в 2013 году. В прокуратуре указывают на завершение гарантийного срока. Спасибо.
3.1. Галина!
Нужно доказывать, что у вас была уважительная причина пропуска гарантийного срока. Это единственный вариант.
Вам помог ответ?
Да
Нет
4. В договоре купли-продажи на квартиру прописано, что она идет с индивидуальным отоплением и должна быть сдана с установленным двухконтурным котлом. При этом, застройщик без уведомления, изменил план (проект) – что жилой комплекс будет обеспечиваться крышной газовой котельной (что можно видеть только сайте отдела продаж новостроек).
Можно ли в данной ситуации оспаривать и добиваться установки котла? Дом находится на этапе строительства. Заранее спасибо.
4.1. если отсутствует техническая возможность установки котла, имеется соответствующее техническое заключение, то застройщик вправе установить крышную котельную либо расторгнуть договор из-за невозможности исполнения.
Вам помог ответ?
Да
Нет
5. Может ли застройщик изменить форму и цвет фасада жилого дома при его сдаче, кардинально отличающуюся от первоначального проекта, в котором значился совершенно другой вариант дома.
5.1. Андрей
Разве в Вашем договоре купли продажи квартиры Вы обсуждали цвет фасада дома? Думаю нет. Поэтому не принципиально какого цвета дом на картинках в проекте
Желаю Вам удачи и всех благ!
Вам помог ответ?
Да
Нет
6. Застройщик в одностороннем порядке изменил проектную документацию, по договору дом монолитно кирпичный, теперь по проекту фасад будет отделан плиткой и штукатуркой. Заставляют подписывать новое дополнительное соглашение к ДУ. Я категорически против такой замены, что можно сделать в данном случае?
6.1. Елена, сама по себе дополнительная внешняя отделка не является нарушением договора, она могла быть произведена и без доп. соглашения.
Может быть Вы что-то неточно описали…
Вам помог ответ?
Да
Нет
6.2. Елена, вопрос в том, готовы ли Вы по этой причине расторгнуть договор долевого участия. Также имеет значение финансовое состояние застройщика, позволит ли оно своевременно вернуть Вам деньги в случае расторжения договора. Иначе можете потерять права на квартиру, при этом не получив реальных денег.
Вам помог ответ?
Да
Нет
6.3. Есть варианты предъявления застройщику претензии, можно расторгнуть договор с возвратом денег, можно заявить другие требования, что Вы сами хотите?
Вам помог ответ?
Да
Нет
7. Наше судебное дело находиться на стадии апелляции. Мы садимся с застройщиком, иск о расторжении договора купли-продажи квартиры, компенсация морального вреда. Могут ли судьи изменить мой иск и вместо расторжения присудить ремонт, когда мы ремонт не просили и экспертиза уже третья по счету выявила дефекты существенные и не соответствие проекту по вине застройщика. Спасибо заранее за ответ.
7.1. Судья при рассмотрении дела без крайних на то оснований не может выйти за пределы заявленных исковых требований, поэтому нет, суд не может самостоятельно, без требования застройщика, обязать застройщика произвести ремонт вместо расторжения договора.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7.2. Могут ли судьи изменить мой иск и вместо расторжения присудить ремонт
не могут, ГПК РФ им такого права не предоставляет.
Вам помог ответ?
Да
Нет
8. Я дольщик. При оформлении договора в проекте были обговорены к примеру лифты одной фирмы технической характеристики, окна из комнаты на балкон определенные. Прошел год и сейчас когда ставят окна застройщик изменил смету и ставит окна другие и лифт характеристиками похуже. Законно ли это? Если нет то как повлиять на застройщика?
8.1. Пишите претензию к застройщику.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9. Застройщик изменил проект и пристроил к дому парковку с ТЦ вместо большого парка. Узнала об этом по факту, после получения ключей, никаких предупреждений не было. Как мне действовать с таким обманом, ведь квартиру брала только ради парка?!
9.1. Ирина, можете попытаться расторгнуть ДУ в судебном порядке. Но Вы утратите право на квартиру, при этом на взыскание денег с застройщика может уйти длительное время (если он вообще платежеспособен). Поэтому, возможно, имеет смысл рассмотреть иные вариант – продажа квартиры после сдачи объекта, уступка прав требования по ДУ.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9.2. —Здравствуйте, из вопроса не видно никакого обмана. Удачи Вам и всего хорошего.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9.3. Обращайтесь в суд оспаривайте договор.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10. Может ли иметь значение для взыскания неустойки, указанный в договоре долевого участия пункт о том, что застройщик вправе изменить проект без согласования с дольщиком в части, не касающейся планировки квартир? Если пункт о сроках сдачи до прописан отдельно.
10.1. НЕТ, этот пункт НИКАКОГО значения для срока сдачи не имеет
УДАЧИ ВАМ.
Вам помог ответ?
Да
Нет
11. В процессе строительства застройщик изменил проект: вместо маленького балкона (1,7 кв.м) появился балкон в 11 кв.м и на этот балкон имеют выход (через окна) соседи двух квартир (они уже установили на балконе свои кондиционеры). Т.Е. получился коммунальный балкон, с которого легкодоступны
3 окна и балконная дверь моей квартиры.
11.1. Строительство в России?
Вам помог ответ?
Да
Нет
12. Прошу Вас ответить правомерно ли использование в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома такого пункта: Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта, указанный в п… настоящего Договора?
12.1. Данное условие, включенное Застройщиком является невыгодным для Вас, и Вы вправе отказаться от подписания данного договора на таких условиях. Что касается “правомерности”, то прямого запрета на заключения договора на таких условиях нет.
Вам помог ответ?
Да
Нет
13. Застройщик изменил проект, к дому пристроена парковка и зеленая зона заменена на асфальт.
13.1. Если все согласования были – законом это не запрещается, само по себе.
Вам помог ответ?
Да
Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Как Расторгнуть ДУ. Оплатила 100% (60% застройщику и 40% ипотекой Сб/банка). Срок сдачи 2 кв 2016 (еще год), но не построили ни 1 этажа с февраля по июль. Как с ипотекой (выдана под строительство)? Законно взыскание штрафа за расторж ДУ с моей стороны? После заключения ДУ застройщик изменил проект с 4 на подъездов.
14.1. В данной ситуации вы вправе расторгнуть договор и требовать возврата денежных средств в полном объеме, кроме того вы вправе предъявить требование о выплате компенсации (штраф) за ненадлежащее исполнение условий договора.
Вам помог ответ?
Да
Нет
15. Если при приемке квартиры стена в кухне была изменена и дверь получилась с другой стороны. Может ли застройщик отказать в нашем заявлении на восстановление проекта как в соглашении.
15.1. Нет, не имеет право в отказе, только если договором не был предусмотрен пункт, в котором сказано, что проект квартиры может измениться во время строительства. С целью получения развёрнутой консультации звоните на указанный контактный номер телефона.
Вам помог ответ?
Да
Нет
16. Приобрели квартиру в долевом участии, дом сдался с задержкой на 3 месяца, при осмотре квартире было обнаружено что застройщик изменил проект и перенес окно на другую стену, тем самым изменилось освещение в комнате, она стала темнее, никаких дополнительных соглашений с застройщиком мы не подписывали, какие требования мы можем предъявить за задержку сдачи дома и за перенесенное окно?
16.1. Вы можете требовать возврат денег или устранение недостатков за счет застройщика и неустойку за задержку сдачи дома.
Вам помог ответ?
Да
Нет
16.2. Вы вправе потребовать согласно ФЗ РФ №214-ФЗ возврата денежных средств в полном объеме.
Вам помог ответ?
Да
Нет
17. Я застройщик, дом строится согласно 214 ФЗ, в процессе возведения были планы изменить проект и пристроить к дому 2-х этажное коммерческое помещение, естественно квартиры на которые могли повлиять эти изменения были закрыты для продажи, но каким то чудным образом менеджеры продали одну из них по военной ипотеке. Как изменить условия договора? Или в этом же доме поменять номер квартиры, или в соседнем доме готовы предоставить квартиру с такой планировкой.
17.1. С согласия второй стороны, не согласится – никак.
Вам помог ответ?
Да
Нет
18. пожалуйста, как быть в случае, когда застройщик изменяет сроки и этапы реализации проекта, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома смещен на 3 месяца, вместо 31.12.2014 года дата установлена 31.03.2015. Извещений никаких не было от застройщика, получается в одностороннем порядке застройщик изменил в проектной документации срок ввода дома в эксплуатацию.
18.1. Юлия Анатольевна, если вы не подписывали никаких доп. соглашений. То предъявите застройщику Претензию и разбирайтесь с ним в суде. Удачи вам.
Вам помог ответ?
Да
Нет
19. Куда жаловаться на застройщика, если через год он изменил проект и теперь дом отделан штукатуркой, вместо кирпича, стена стала 360 вместо 520 мм, высота потолков 2,5 вместо 2,7. Заманили рекламой и картинками, а на самом деле – обман. За эти деньги я бы такой хлам ни за что не взяла. Акт приемки еще не подписан. Помогите советом, как воздействовать на застройщика. Заранее благодарю.
19.1. Вам необходимо обращаться в суд и требовать соразмерного уменьшения в стоимости, либо требовать расторжение договора ДУ.
Договор ДУ должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации (п. 1 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”)
Вам помог ответ?
Да
Нет
19.2. Вы можете не подписывать акт приемки, либо подписать но дать письменные замечания, нужно смотреть условия договора если застройка им противоречит обращайтесь с иском в суд ст 131-132 ГПК РФ.
Вам помог ответ?
Да
Нет
20. Я купила квартиру в новостройке на 1 этаже в сентябре 2013 года у застройщика. Дом был сдан в июле 2014 года. Мы приняли квартиру и в сентябре построили козырьки цокольного этажа. В цоколе видимо будут офисные помещения. В первоначальном проекте их не было. Проект был изменен, а собственников первого этажа не поставили в известность. Можем ли мы вернуть квартиру обратно застройщику. Квартира в ипотеке.
20.1. Читайте условия приобретения недвижимости в договоре с банком.
Вам помог ответ?
Да
Нет
21. Имеет ли право застройщик многоквартирного таунхауса, прокладывать наружные сети газопровода без ознакомления дольщиков с проектом. Имеют ли право дольщики обязать застройщика изменить проект газификации.
21.1. Имеет ли право застройщик многоквартирного таунхауса, прокладывать наружные сети газопровода без ознакомления дольщиков с проектом. Имеют ли право дольщики обязать застройщика изменить проект газификации.
Сергей имеет право и более того. Не обязан никого об этом спрашивать кроме организаций которые контролируют этот вопрос.
Вам помог ответ?
Да
Нет