Залог в пользу продавца при продаже квартиры с материнским капиталом
Продаю квартиру. Покупатели двое взрослых с двумя несовершеннолетними. Оплата – часть денег сразу, часть ипотека в банке, часть материнский капитал. Покупатель предлагает такую схему:
1. В договоре прописываем, что маткапитал будет уплачен в течение 3х месяцев от ПФР. При этом будет указан номер сертификата.
2. Прописываем обязанность покупателя подать заявление в ПФР.
3. Пропишем, что квартира останется в залоге у продавца до момента полных расчетов.
Вопросы:
1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?
2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?
3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.
23 Апреля 2019, 11:04, вопрос №2338646
Алексей, г. Екатеринбург
389 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (5)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?
Алексей
Здравствуйте!
В этом случае Вы вправе будете либо требовать оплаты от покупателей, либо расторгнуть договор купли-продажи.
Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.
Алексей
Да в этом случае залог в силу закона будет зарегистрирован, независимо от того что дети собственники.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует
Алексей
Добрый день!
Вы можете запросить у покупателя справку об остатка материнского капитала на данную дату, которая выдается Пенсионным фондом.В данной справке будет указан сам номер свидетельства, остаток по материнскому капиталу и она будет заверена печатью и подписью государственного органа.
Здравствуйте.
1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?
Путь Покупатель запросит справку из Пенсионного фонда (об остатке суммы материнского капитала), это обезопасит Вас от ситуации, когда материнский капитал уже был использован Покупателем.
2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?
Обращаться в с иском в суд: исковые требования можно сформулировать по-разному:
— расторжение договора и возврат сторон в первоначальное состояние.
— понуждение к оплате.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.
Да, Росреестр зарегистрирует залог.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?
Алексей
Как уже пояснили коллеги выше, необходимо просить справку об остатке материнского капитала
2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?
Алексей
В этом случае вам останется только обратиться в суд с иском о взыскании денег, но договор вы расторгнуть не сможете.
Чтобы не остаться без денег и без квартиры, вам лучше в договоре отдельным пунктом прописать, что в случае неоплаты денежных средств, договор расторгается: квартира возвращается в вашу собственность.
3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.
Алексей
В связи с тем, что часть денег у покупателей по ипотеке, то думаю, что у вас не получится наложить обременение, т.к. квартира пойдет в залог к банку, поэтому вам нужно с банком устанавливать порядок залога на квартиру. Этот вопрос нужно будет решать с банком
ГК РФ Статья 335.1. Созалогодержатели
1. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день Алексей.
Для Вас лучшим бы вариантом было, если бы покупатели взяли просто кредит на 450 000 тыс больше, а потом уже погасили кредит материнский капиталом. Так Вы все деньги получите почти сразу и не будете беспокоиться о том, одобрит ли пенсионный фонд объект или пойдет ли покупатель в пенсионный фонд.
Кроме того, не факт, что банк пойдет на то, чтобы залог возник и в пользу продавца. На практике почти все банки требуют включить в ДКП пункт о том, что стороны договорились согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, что залог в силу закона в пользу продавца не возникает, иначе не выдадут кредит.
Если же банк пойдет Вам на встречу и даст согласие на созалог, то я бы дополнительно в договоре купли-продажи обязательно прописал пункт о том, что в случае, если Пенсионный фонд по любым причинам не перечислит средства материнского капитала продавцу, то покупатель обязуется оплатить эти деньги за счет собственных средств. Примерно так
В случае не перечисления денежных средств территориальным органом Пенсионного фонда РФ Продавцу, Покупатель обязуется оплатить Продавцу денежную сумму, указанную в п. 1.1 настоящего договора, за счет собственных средств в течение 5 (пяти) дней по истечении срока, указанного в пункте 1.1… настоящего договора.
Расторгнуть договор при не оплате суммы материнского капитала у Вас врят ли получится, так как большая сумма по договору уже будет оплачены, а согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, основание для расторжения договора будет только существенное нарушение его условий другой стороной. Вы можете требовать только передачи денег.
Удачи
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.
В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 14 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.
Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца и видео уроки.
Статья обновлена 07.01.2020 года
Риски при продаже квартиры при разных формах сделки
- риски купли-продажи по доверенности
Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».
Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.
Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.
Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере
Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .
Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.
Поэтому:
- не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
- для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
- если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?
-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.
-И как же его составить?
-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.
Риски при продаже квартиры по доверенности
- Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
- А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
- в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
- в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
- в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.
Риски продажи квартиры за счет кредитных средств
Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.
И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.
Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :
- сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
- после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
- после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца
Разберем подробнее:
В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»
А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).
И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.
Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.
Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.
Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.
И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.
Поэтому более безопасно для Продавца:
- когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
- когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя
Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.
Уточняйте заранее!
Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.
Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.
Риски отказа страховой компании
Еще одна редкая, но возможная ситуация:
Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.
Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.
Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.
И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.
В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.
А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.
Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.
Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала
Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:
- если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.
- если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного, процент износа не более 65%)
- если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям и дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! ПФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления общей супружеской доли на покупателей.
Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей. Выделить доли детям придется потом.
Прочтите статью: Выделение долей детям без нотариуса
- если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
- если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.
Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.
Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.
При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.
ВНИМАНИЕ! Изменения в законе
01.10.2018 года вступили в силу поправки в ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь передача в залог(ипотеку) долей в праве собственности — это нотариальная сделка.
Регистрация залога(обременения) в пользу продавца до момента полного расчета, частый юридический прием в сделках с использованием средств материнского(семейного) капитала.
Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам простым соглашением.
Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)
Сделка по оформлению жилого помещения только на одного из родителей в единоличную собственность или на двоих в общую совместную потребует нотариального обязательства о выделении долей членам семьи. Это тоже расходы, но намного меньшие, чем удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.
Советую прочесть статьи:
Материнский капитал на улучшение жилищных условий
Покупка дома под материнский капитал
Риски при продаже квартиры в рассрочку
Нередкая ситуация в нынешних условиях.
Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.
Необходимо себя обезопасить. КАК?
Рассмотрим подробнее:
- Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
- Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
- Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
- Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.
Советую прочесть статью:
Обременение в пользу продавца
Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.
Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.
Практические пособия для продавца квартиры
Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.
Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.
Получите доступ к пособиям для продавца «Хочу продать недвижимость. С чего начать?» можно здесь.
Всегда рада разъяснить. Автор