Валютная ипотека решение в пользу заемщика
Наличие невыплаченных кредитов всегда представляет собой определенную проблему, так как требует выделения значительной доли ежемесячных доходов на погашение кредитных обязательств. Когда же с совершением платежей возникают проблемы, появляются и сложности — банки начинают давить на заемщиков, требуя погашения задолженности.
В итоге залоговое имущество может быть арестовано и реализовано по решению суда, а вырученные средства пойдут на погашение долгов перед банком. Когда же залогом по кредиту является единственное жилье, проблема становится очень сложной.
Способы решения проблем с валютной ипотекой — последние новости 2020 года. Стоит ли ждать помощи от государства, расскажут юристы Правовед.RU.
Что такое валютная ипотека
Для большинства граждан России приобретение недвижимости с использованием денежного займа от банковского учреждения – единственный выход получения собственного жилья. Финансовые учреждения предлагают различные условия кредитования, в основном договор оформляется в российских рублях.
Суть валютной ипотеки заключается в следующем: банк предлагает взять кредит в иностранной валюте (доллары, евро, швейцарские франки) на конкретный срок. При этом в договоре предусмотрено условие возвратности платежа, т.е. ежемесячно клиент должен погасить не только основной долг по кредиту, но и начисленные по нему проценты именно в той иностранной валюте, в которой была оформлена ипотека с учетом курса, установленного ЦБ РФ на день платежа.
Основная проблема граждан России в том, что оформляя кредит на жилье в иностранной валюте, они не учитывают, что курс может резко измениться и сделать их неплатежеспособными.
Причины возникновения проблем с валютной ипотекой
До 2014 года рубль в течение длительного времени имел курс около 30 руб. за доллар США. Длительность сохранения этого курса породила надежды на то, что он сохранится и дальше. Определенная часть заемщиков начала брать валютные кредиты на покупку жилья, так как процентная ставка по ним была ниже.
В результате различных политических и экономических процессов как в стране, так и за ее пределами, курс доллара к рублю вырос практически вдвое и колеблется теперь у отметки 60 руб. за доллар США. При этом большая часть населения России получает доходы именно в рублях, и они возросли заметно меньше, если возросли вообще.
Рассмотрим пример: семья имела доход в 60 тыс. руб. и взяла валютный кредит, ежемесячные выплаты по которому составляли 1 тыс. долларов. До падения курса национальной валюты они уплачивали 30 тыс. руб. по кредиту и могли жить на оставшиеся 30 тыс. руб. После роста курса доллара ежемесячная выплата по кредиту составила 60 тыс. руб. и на жизнь денег уже не остается. Естественно, такое положение вещей составляет серьезную проблему, которую необходимо решать.
Поэтому если была оформлена валютная ипотека, то основной критерий, не позволяющий стабилизировать ситуацию своевременно, это неопределенность курса валюты. Например, граждане приобрели квартиру, и после нарушения сроков уплаты из-за нестабильности курса жилье пришлось продавать с торгов. Так как порой невозможно установить реальную стоимость залогового имущества через много лет, может возникнуть ситуация, когда квартиру продадут, а денег все равно не хватит для погашения задолженности. Таким образом, заемщик останется без собственного жилья, но с долгом перед банком.
Валютная ипотека – последние новости
По стране проходили митинги, граждане обращались к правительству, чтобы оно на своем уровне помогло решить этот вопрос, ведь неуплата долга может оставить семьи без крыши над головой. Первоначально была принята одна программа, и должникам выделялась определенная сумма на погашение разницы по курсу валюты. Но так как выделенные средства быстро закончились, ее пришлось закрыть, да и получить выплату могли не все семьи, а только соответствующие льготным категориям:
имеющие одного и более детей, не достигших совершеннолетия;
граждане, являющиеся опекунами детей;
лица, на иждивении у которых находятся дети инвалиды;
граждане, принимавшие участие в боевых действиях.
Безусловно, Правительство России не оставило без внимания сложившуюся ситуацию в стране, и валютная ипотека в 2020 году остается под бдительным вниманием не только банков и заемщиков, но и руководства РФ.
Сейчас разработана специальная государственная программа помощи. Валютные ипотечники получат поддержку в случае сложной финансовой ситуации, но для этого необходимо будет подготовить определенный список документов для подтверждения нуждаемости.
Методы разрешения проблемы с валютной ипотекой
Свыше 30% действующих ипотечных кредитов в валюте в настоящее время являются проблемными.
Процент проблемной задолженности по таким займам растет. Причина в том, что люди, не испытавшие проблем, часто расплачиваются досрочно, новые кредиты в валюте почти никто не берет, соответственно, в процентном отношении проблемная задолженность возрастает.
Сегодня люди, имеющие проблемы с выплатой кредитов, зачастую выбирают одну из двух неправильных тактик. Они либо скрываются от банков, либо начинают недоплачивать. В обоих случаях на просроченную задолженность налагаются пени, штрафы, и она стремительно растет. В итоге такое положение вещей может привести к продаже залогового имущества и погашению задолженности за его счет. Многие думают, что если у них заберут квартиру, то это самое страшное, что может произойти, но это не так. Если суммы, полученной при реализации залога, недостаточно для погашения задолженности перед банком, разницу заемщик должен вернуть из собственных средств.
Если вы не платите по кредиту, может возникнуть ситуация, при которой у вас не только заберут жилье, но вы еще и останетесь должны.
Обратите внимание!
Существует решение Верховного Суда по делу семьи Николаевых против «ОТП Банка» от 2016 года, которое гласит, что в случае передачи банку залоговой недвижимости кредит считается погашенным. Если у вас до этого дойдет, то, опираясь на это решение, придется добиваться аналогичного решения по вашему делу.
Но и в этом случае потери будут высоки: утрачивается начальный взнос за жилье и все произведенные ранее выплаты. Поэтому следует поискать иные пути разрешения проблемы. Варианты смогут предложить в вашем банке-кредиторе, если вы туда обратитесь.
Не нужно надеяться на то, что проблема рассосется сама. Сообщите о ней своему банку и, возможно, вы сумеете совместно найти решение.
Вопреки расхожему мнению, кредитным учреждениям вовсе не нужна недвижимость, это для них непрофильный актив. Работники банка предложат вам один из следующих вариантов решения проблемы.
Реструктуризация займа
Суть метода состоит в том, что изменяются условия по действующему кредитному договору. Целью реструктуризации является выведение кредита из числа проблемных, то есть обеспечение возможности заемщику выплачивать кредит на новых условиях. Обычно меняют процентную ставку по кредиту или срок его погашения. Иногда изменяются оба параметра. При реструктуризации можно изменить и валюту кредита.
Допустим, что в описанном выше примере, семья обратилась в банк со своей проблемой и его сотрудники предложили увеличить срок действия договора втрое. В этом случае ежемесячная выплата стала составлять 20 тыс. руб., семье остается 40 тыс. руб. на жизнь и проблема в принципе решена. Подсчет довольно грубый и сделан только для иллюстрации метода. На самом деле удлинение срока кредита приведет к увеличению итоговой переплаты за жилье. Возникают и другие, не описанные в примере сложности. Однако этот метод позволит сохранить квартиру и дожить до погашения долга.
Рефинансирование займа
Суть метода та же, что и при реструктуризации – добиться того, чтобы заемщик мог вносить платежи по кредитному договору. Однако метод применяется иной – на более выгодных условиях по процентам, срокам погашения и валюте берется новый кредит на погашение предыдущего. Новый заем может быть сделан как в том же банке, кредит которого вы будете погашать, так и в другом кредитном учреждении.
Валютная ипотека: Госдума рассматривает варианты поддержки
Сегодня решение проблемы стоит остро, требуется принятие конкретных решений, но на данный момент имеются лишь некоторые рекомендации Центрального Банка России. При этом Минфин считает, что никто не обязан пересчитывать заем валютным ипотечникам при изменении курса валюты и проблемы таких должников должны рассматриваться в индивидуальном порядке.
Один из важных моментов – это бесплатная юридическая консультация по вопросам уплаты задолженности и поиска путей для выхода из сложной ситуации.
Кроме этого, граждане могут воспользоваться конкретной денежной поддержкой от государства. Это позволяет сделать закон, принятый в 2015 году с внесенными изменениями.
Проблемные кредиты в сфере ипотеки, не только валютной, угрожают банковской системе страны, а следовательно, и самому государству. По этой причине существует государственная программа помощи ипотечным заемщикам. 22 августа 2017 года государство выделило на нее из резервного фонда 2 млрд руб. Стать участниками программы могут семьи, имеющие детей в возрасте до 24 лет при условии, что взрослые дети обучаются на очных отделениях учебных заведений.
Дополнительными условиями является то, что:
ипотечный платеж возрос не менее, чем на 30%;
совокупный доход на члена семьи после внесения платежа по кредиту не превосходит двух прожиточных минимумов;
ограничен размер квартиры, приобретенной по ипотеке. Для однокомнатной квартиры площадь не должна превышать 45 кв. м, для двухкомнатной – 65, для трехкомнатной – 85.
Для участия в программе нужно обратиться в банк-кредитор. Решение о возможности реструктуризации кредита принимает банк. Если решение положительное, ваша задолженность уменьшается на 30%, но не более, чем на 1,5 млн руб. Эти деньги будут компенсированы банку государством после проведения реструктуризации по оставшейся сумме задолженности.
Резюме
Помните, что валютная ипотека – это довольно рискованная операция как для банка, так и для граждан. Поэтому подумайте, прежде чем оформлять договор, используя именно эту банковскую услугу.
Падение рубля к доллару вызвало серьезные проблемы на рынке валютной ипотеки у всех его участников. У многих наших граждан возник вопрос – что будет с валютными ипотечниками? На первоначальном этапе попробуйте получить помощь от государства, если вы подпадаете под требуемые параметры для получения материальной поддержки.
Порой приходится искать выход из сложившейся ситуации самостоятельно. Если эти проблемы коснулись и вас, то ничего не делать и ждать, когда они решатся сами собой – не выход. Правильный метод – обратиться в свой банк и попытаться совместно найти решение проблемы, устраивающее обе стороны.
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают… Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
Валютный кризис сильнее всего ударил по валютным ипотечникам. Их в нашей стране всего несколько тысяч, однако эта небольшая группа сумела привлечь внимание публики к своим проблемам. 12 декабря, еще до основного удара кризиса, был организован пикет у здания ЦБ на Неглинной. 23 декабря они провели митинг на Марсовом поле в Санкт-Петербурге, 28 декабря – митинг под Крымским мостом в районе Парка Горького. 21 января организовали флешмоб с будильниками у здания ЦБ на Неглинной, 25 января – флешмоб под стенами Кремля с черными зонтами с надписью SOS и свистками. 27 января возложили ключи от квартир с траурными лентами и надписями «валютная ипотека», а также названиями банков-кредиторов к зданиям Центробанка в Москве и Санкт-Петербурге. Одним словом, страдальцы проявляли немало смекалки и креатива.
В ответ на этот креатив ЦБ 23 января рекомендовал банкам конвертировать валютную ипотеку в рубли по курсу на 1 октября 2014 года — 39,38 рубля за доллар. Поскольку рубль существенно девальвировал после этой даты, такая конвертация ведет к существенному сокращению долга. Если банки воспользуются рекомендациями ЦБ, те из них, у кого серьезные позиции в валютной ипотеке, потерпят значительные убытки. Лидером на рынке валютной ипотеки является банк «ДельтаКредит», дочка французской группы Societe Generale. На 1 ноября его портфель валютной ипотеки составлял 25,1 млрд рублей.
Впрочем, в рамках рекомендаций ЦБ у банков остается пространство для маневра, так как рекомендации не определяют ставку процента. Кроме того, рекомендации не обязательны к исполнению.
Заместитель председателя комитета по промышленности Думы РФ Владимир Гутенев предложил на пару месяцев ввести мораторий на выплаты по валютной ипотеке.
Итак, пока предложения по решению проблемы валютной ипотеки сводятся к тому, что банки должны или простить часть долга, или отсрочить платежи. В любом случае крайними остаются банки. Спору нет, они несут часть ответственности за эту проблему – уж банкиры могли бы сообразить, что в стране с одной из самых волатильных валют мира валютная ипотека – это мина замедленного действия. Ведь средний срок ипотеки – 10–15 лет, а предыдущий валютный кризис случился всего шесть лет назад, в конце 2008 — начале 2009 года. А за десять лет до того кризиса был валютный кризис 1998 года, генерированный суверенным дефолтом. Так что за срок ипотеки можно «напороться» минимум на один валютный кризис, а если повезет, то и на два.
Тем не менее основная вина лежит, несомненно, на самих заемщиках. Ведь никто не заставлял их брать валютный кредит. Они могли выбирать между ипотекой в рублях и валюте, а могли и вовсе не попадать в кредитное рабство. Они выбрали валютную ипотеку, польстившись на относительно низкие проценты. За что и поплатились. Так, в ноябре 2014 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по валютной ипотеке составляла 9,26%, по рублевой – 12,61%. Разница весомая.
За нестабильность национальной валюты, приведшую к валютному кризису, отвечает государство. Кроме того, государство допустило существование крайне опасного инструмента – валютной ипотеки, не позаботившись о мерах предосторожности. Поэтому и бремя затрат на реструктуризацию задолженности должны нести не только банки и заемщики, но и государство. Более того, у государства есть соответствующий инструмент – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А ранее было даже совсем подходящее для решения данной проблемы Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое ныне почему-то превратилось в Агентство финансирования жилищного строительства. АИЖК могло бы выкупать валютную ипотеку у банков с ее последующей реструктуризацией, чтобы создать заемщикам приемлемые условия для расчета по кредитам.
Следует ли реструктурировать кредиты на льготных условиях всем заемщикам? Конечно, нет. Необходим дифференцированный подход. Не нужно помогать владельцам нескольких квартир и прочим состоятельным людям, которые сделали ставку, как в казино, и проиграли. Равно как не нужно помогать и тем, кто пострадал из-за обвала рубля на рынке Forex. Помогать нужно тем, у кого полученная с помощью валютной ипотеки квартира – единственная. Помогать нужно представителям социально незащищенных слоев населения. Разумеется, надо отсекать от помощи тех, кто гол как сокол, а имущество переписано на родственников. Вряд ли стоит помогать заемщику, имеющему стабильный доход в иностранной валюте.
Валютная ипотека в значительной степени профинансирована за счет валютных вкладов. И перед тем, как предлагать конвертировать валютные кредиты по заниженному курсу, задумайтесь: вам понравится, если ваши валютные вклады конвертируют по заниженному курсу? Например, по курсу 39,38 рубля за доллар?
В стране с одной из самых волатильных валют мира валютная ипотека для физлиц должна быть запрещена или существенно ограничена, так как она является особо опасным источником социальной нестабильности. Например, было бы целесообразно ограничить круг потенциальных валютных ипотечников теми, кто имеет стабильный доход в иностранной валюте.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции