Покупка в пользу третьих лиц договор

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Круг гражданско-правовых отношений расширяется с каждым днем. А реалии таковы, что законодательство иногда недостаточно раскрывает некоторые правовые моменты отношений, да и не всегда удовлетворяет практическим потребностям граждан. Особенно это касается сферы торговли.

В этой связи интересным решением становится договор купли продажи (ДКП) в пользу третьего лица. Документ позволяет обойти некоторые налоговые вопросы и упрощает продажу недвижимости. Разберемся с тем, как им пользоваться.

Понятие и признаки договора купли-продажи в пользу третьего лица

Статьей 430 ГР РФ устанавливается определение договора в пользу 3 лица, согласно которому – это вид гражданско-правовых отношений, в которых выгодополучателем становится лицо, не относящееся к сделке.

Запутанная формулировка на практике выглядит так: покупатель и продавец договариваются между собой о предмете сделки, а деньги или товар получает не ее участник — другой человек.

Исходя из этого можно выделить основные признаки такого предприятия:

• желание продавца предоставить товар или услугу;
• согласие покупателя принять блага;
• наличие лица, готового получить оплату.

Для законодателя важна совокупность критериев, иначе сделка не подпадает под данную правовую категорию.

Например, продажа квартиры в пользу 3-го лица имеет смысл, когда речь идет о долевой или коммунальной собственности. Договор позволяет уйти от необходимости собирать согласие других собственников или извещать их публично. А нарушение этих пунктов противоречит ст. 250 ГК РФ и приведет к признанию сделки недействительной.

Чтобы избежать подобных проблем договор составляется между двумя владельцами долей в коммунальной собственности, при этом право на объект недвижимости переходит к еще одной стороне – реальному покупателю.

Также такая покупка актуальна в ситуации, когда родители хотят помочь детям, состоящим в браке, улучшить жилищные условия и при этом сделать так, чтобы на недвижимость право совместной собственности не возникло. По условиям договора покупатель получает право собственности на квартиру, но оплачивают цену родители. Таким образом полученное имущество нельзя отнести к совместно нажитому.

Существенные условия

ДКП имеет четыре главных условия:

• соглашение заключается между контрагентами;
• третья сторона выражает свое согласие на участие;
• четко прописана процедура выполнения обязательств;
• предусмотрена ответственность сторон.

Под первым пунктом законодатель понимает, обязанность продавца передать товар или услугу, а покупателя — оплатить полученные блага. Но, учитывая обстоятельства, право на материальные средства есть только у 3-го лица. В данном случае он считается кредитором и обладает полным перечнем сопутствующих по ГК РФ возможностей.

Согласие – это важный признак. Без него права кредитора переходят к продавцу. Под согласием законодатель понимает добровольное волеизъявление третьего лица на участие в договоре.

Важно: отказаться от прав кредитора можно только в письменном виде, иначе считается, что сторона подтвердила участие в сделке.

Интересно, что законодатель не требует указывать третье лицо. Примером служит договор страхования цивильной ответственности, по которому страховая – продавец, водитель – покупатель, а пострадавшее в ДТП лицо – выгодоприобретатель.

Если третье лицо в соглашении не указано, при составлении документа нужно прописать такую формулировку, согласно которой легко можно будет установить и определить субъекта, имеющего права кредитора. Иначе отношения перейдут в плоскость классической купли-продажи.

В юридической практике часто встречается предварительный контракт в пользу третьего лица. Документ описывает условия, при наступлении которых стороны обязаны заключить основную сделку и выполнить ее условия. Документ по общему правилу не дает право требовать с должника денежных средств.

Но, если в суде будет доказано, что одна из сторон осознанно уклонялась от подписания основного соглашения, предварительно получит статус обязательного к исполнению.

Плюсы минусы данного вида договора

ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:

• движимого и недвижимого имущества;
• логистических сделок;
• может заменить часть кредитных отношений.

Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.

На практике есть серьезные недостатки:

• сложность составления;
• малоизученность и недостаточность юридической практики;
• ограничения на использование средств.

Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.

Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.

Требования к составлению

Закон не устанавливает формальный образец договора в пользу третьего лица и оставляет его разработку на усмотрение участников сделки. Соответственно документ составляется по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК РФ, определяющих форму и основные положения соглашений между несколькими лицами. В их числе такие условия:

• предмет договора;
• обязанности сторон;
• условия выполнения;
• ответственность;
• разрешение споров;
• срок действия.

Нужно знать: важнейшим моментом при составлении документа становится разработка механизма принятия третьей стороной обязательств. Фактически, сделка будет считаться законченной только после того, как покупатель погасит свои кредитные обязательства.

В зависимости от предмета соглашения, будь то услуги, товары или обязательства, порядок исполнения долга перед кредитором отличается. К составлению этого пункта нужно подходить максимально ответственно, а главное, с учетом законодательных особенностей, установленных для конкретной категории сделки.

Налогообложение

Данный вид сделок не относится к исключительным правовым фактам, соответственно предусмотренные в нем сделки подпадают под общие требования налогообложения.

Так, за продажу жилья нужно уплатить 13% НДФЛ, право на налоговый вычет сохраняется. В этом правиле есть исключение, если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для подаренных или полученных по наследству объектов недвижимости), то налог платить не нужно.

При этом важно проконсультироваться с юристом, поскольку многие нововведения начали действовать в 2016, 2017 и 2018 годах, поэтому в отношении некоторых объектов могут применятся старые законы.
Еще один момент, необлагаемый минимум. Например, при покупке автомобиля стоимостью ниже 250 000 рублей, платить налог не нужно.