Переход собственности в пользу государства

Возможность распоряжаться недвижимостью: земельными участками, домами и квартирами – была возрождена в России после 1990 года. До этого, понятие частная собственность находилось в тени и имело негативное толкование по идеологическим соображениям. Оно замещалось, в период советской власти, суррогатным определением «личная» собственность, при которой граждане были существенно ограничены не только в праве владеть объектами недвижимости, но и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Гражданское законодательство РФ, по состоянию на 2020 год, допускает свободное обращение объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Оно выработало обязательный механизм регистрации перехода права собственности, без соблюдения которого сделки считаются недействительными. Рассмотрению всех аспектов перехода и регистрации прав на недвижимость будет посвящена данная статья.

Нормативное регулирование процедуры перехода права собственности

Приоритетными нормами права, закрепляющими право частной собственности, в том числе и на объекты недвижимости, являются:

• ч.2 ст.8 Конституции РФ;
• п.1 ст.212 ГК РФ.

В них, частная собственность определена в качестве доминирующей, наряду с государственной, муниципальной и другими ее формами.

Применительно к операционной деятельности, связанной с покупкой, дарением, наследованием, оформлением в собственность вновь вводимых в эксплуатацию объектов, существует большое количество нормативных актов. Непосредственно процедуру перехода права собственности, регламентирует ч.1 ст. 551 ГК РФ. А понятие регистрации раскрывается в ст. 42 закона № 218-ФЗ, от 2015 года.

Объекты перехода права собственности, подлежащие регистрации

Традиционно к объектам недвижимости относятся здания, сооружения и объекты инфраструктуры (например, искусственный бассейн – тоже объект недвижимости), которые не могут быть перенесены в другое место без разрушения или критического нарушения их функциональности, делающее их использование нецелесообразным или невозможным.

Типичная ситуация: разбор объекта недвижимости – жилого дома из бревен или бруса. Одновременно с тем, как дом разбирается – он утрачивает функцию недвижимости и подлежит снятию с учета в Росреестре, а будучи собранным на новом месте – подлежит регистрации как вновь возведенная постройка.

Типичными объектами недвижимости, с которыми имеют дело физические лица, являются:

• жилые дома (до 3-х этажей) которые могут находиться в частной собственности на земельном участке, выделенном под ИЖС;
• квартиры в МКД;
• постройки на земельных участках в СНТ;
• объекты инфраструктуры и благоустройства придомовой территории (бани, гаражи, беседки, сараи для содержания скота и прочие постройки).

В части 1 упоминавшейся ст. 42 ФЗ № 218, указывается, что моментом, определяющим переход права собственности от одного владельца к другому, является дата государственной регистрации сделки в Росреестре. До этого, договор или иные обстоятельства по которым недвижимость меняет владельца, считаются не вступившими в силу. Однако, между составлением договора или получением наследства может пройти длительный период времени до того, как новый собственник решит зарегистрировать сделку. В течение всего этого периода, не смотря на договор и внесенные денежные средства, формальным собственником будет оставаться прежний владелец.

Первичные основания возникновения и перехода права собственности

Выделяют два первичных основания:

1. Постройка (возведение, создание) объекта недвижимости. Таким образом приобретает право собственности владелец земельного участка имеющего целевое назначение, позволяющее возводить на нем задания и сооружения. Не возникнет права собственности на постройку, возведенную на земле, имеющую целевое назначение, не позволяющее возводить на ней сооружения: земли лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, полосы отчуждения нефте- газопроводов, ЛЭП, водоохранные зоны и др. Поскольку возникновение права жестко связано с его регистрацией, а закон запрещает регистрацию объектов недвижимости на указанных землях, такой объект будет считаться незаконно возведенным (самостроем) и право собственности на него не возникнет.
2. Приобретение права на бесхозное имущество. Такая возможность применима к уже существующим объектам недвижимости, по тем или иным причинам, утратившим владельца и продолжительное время находящиеся в бесхозном состоянии. Она закреплена в ст. 225 ГК РФ. С ней тесно соприкасается понятие «приобретательной давности» (ст. 234 ГК РФ).

Вторичные основания перехода права собственности

В отличие от первичного возникновения права собственности на недвижимость, вторичные – это всегда оформление перехода от одного владельца, другому. При этом, не имеет значения, каким образом передающий право владения, приобрел недвижимость. Важен факт заключения сделки, предусмотренной законом для оформления перехода права и последующая её регистрация.

Заключение договора купли-продажи. Все условия сделки оговариваются в тексте договора. Он должен заключаться в простой письменной форме. Не требует обязательного нотариального удостоверения. После совершения сделки переход права подлежит регистрации в Росреестре.

Дарение – специфическая односторонняя безвозмездная сделка, при которой одно физическое лицо передает в дар другому физическому лицу объект недвижимости. В отношении договора дарения недвижимости существует ряд ограничений, предусмотренных ст. 575 и 576 ГК РФ.

Наследование – самая загадочная по своей правовой структуре форма перехода права собственности на недвижимость. Кажущееся противоречие заключается в том, что бывший собственник умирает. То есть прекращает быть субъектом гражданско-правовых отношений. Но имущество, принадлежавшее ему не становиться бесхозным. В течение срока принятия наследства оно пользуется особым правовым статусом и имеет распорядителя, в лице нотариуса, у которого находится наследственное дело. В течении 6 месяцев никто, кроме лиц, имеющих законное право или определенных в завещании, претендовать на захват имущества в силу его бесхозности. Не начинается течение срока владения наследственным имуществом у доверительного управляющего (ст. 1173 ГК РФ). Максимальный срок действия договора доверительного управления – 5 лет. Он не превышает срока владения бесхозным недвижимым имуществом в силу этого, если во владение имуществом не вступили наследники, оно не переходит автоматически в собственность управляющего, а подлежит отчуждению в казну.

Наследник, не смотря на то, что прежний владелец недвижимости мертв, то есть, как объект гражданско-правовых отношений не существует, не является первичным приобретателем, поскольку к нему переходит весь комплекс прав и обязанностей в том объеме, какой имел умерший. Единственное право наследника – отказаться от принятия обремененного долгами наследства. Это можно сделать, либо в пользу наследников другой очереди, либо в пользу государства.

Рента – передача права собственности на недвижимость под условием выплаты рентных платежей. Чаще всего такую форму сделки используют престарелые граждане, не имеющие наследников, но владеющие объектом недвижимости содержание которого для них непосильно. Особенности договора ренты и его формы изложены в ст. ст. 583-588 ГК РФ.

Приватизация   – процесс бесплатного приобретения жилья (квартиры в МКД) находящейся в государственной или муниципальной собственности. Правом на приватизацию обладают исключительно зарегистрированные в квартире граждане. Стартовал процесс приватизации 4 июля 1991 года. За прошедшие годы неоднократно принимались решения о завершении приватизации, которые отменялись контр-решениями о продлении. В результате, спустя 29 лет после запуска процесса – приватизация квартиры все еще возможна.

Документы для оформления права нового собственника

Как видно из изложенных выше оснований, они имеют совершенно разную правовую структуру, поэтому, единого «стандартного» пакета документов нет и быть не может.

Можно только наметить алгоритм действий старого и нового собственников, для того, чтобы оформление сделки прошло быстро, не потребовала многократных обращений в государственные и судебные органы для восстановления документов или установления юридически значимых фактов.

Со стороны  титульного владельца объекта недвижимости потребуется:

• Документы, удостоверяющие личность.
• Документ о праве владения объектом (правоустанавливающий). Им может быть выписка Росреестра – оптимальный вариант, в ней изложены все необходимые для совершения сделки данные. Договор приватизации, заключенный до создания Росреестра, паспорт БТИ или акт ввода в эксплуатацию. Кроме этих документов, в качестве подтверждения права, могут рассматриваться решения судов о признании права, завещания, договоры дарения и ренты.
• Если речь идет об объекте, привязанном к земельному участку, находящемуся в бессрочном пользовании или собственности, потребуется кадастровый паспорт участка и план;
• Согласие совладельцев недвижимости на отчуждение владения
• Согласие органов опеки, если в квартире (доме) проживает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Со стороны приобретателя права:

• паспорт;
• заявление;
• договор или завещание;
• документы, предоставленные бывшим собственником;
• квитанцию оплаты госпошлины.

Процедура в офисе Росреестра

Подавляющее большинство офисов Росреестра в РФ компьютеризировано и имеет систему предварительной записи. Можно получить талон на удобный для посещения офиса день и сориентироваться по времени. Подача всех документов осуществляется в одно окно.

Пред тем, как самостоятельно посетить региональное отделение Росреестра для регистрации права собственности, следует изучить ФЗ № 218 и ФЗ № 224, которые, по сути – являются подробными инструкциями, и для работников реестра, и для собственников недвижимости.

Читайте также:

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (что это такое, содержание выписки, срок изготовления, стоимость)