Образцы договора покупки недвижимости в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Круг гражданско-правовых отношений расширяется с каждым днем. А реалии таковы, что законодательство иногда недостаточно раскрывает некоторые правовые моменты отношений, да и не всегда удовлетворяет практическим потребностям граждан. Особенно это касается сферы торговли.
В этой связи интересным решением становится договор купли продажи (ДКП) в пользу третьего лица. Документ позволяет обойти некоторые налоговые вопросы и упрощает продажу недвижимости. Разберемся с тем, как им пользоваться.
Понятие и признаки договора купли-продажи в пользу третьего лица
Статьей 430 ГР РФ устанавливается определение договора в пользу 3 лица, согласно которому – это вид гражданско-правовых отношений, в которых выгодополучателем становится лицо, не относящееся к сделке.
Запутанная формулировка на практике выглядит так: покупатель и продавец договариваются между собой о предмете сделки, а деньги или товар получает не ее участник — другой человек.
Исходя из этого можно выделить основные признаки такого предприятия:
- желание продавца предоставить товар или услугу;
- согласие покупателя принять блага;
- наличие лица, готового получить оплату.
Для законодателя важна совокупность критериев, иначе сделка не подпадает под данную правовую категорию.
Например, продажа квартиры в пользу 3-го лица имеет смысл, когда речь идет о долевой или коммунальной собственности. Договор позволяет уйти от необходимости собирать согласие других собственников или извещать их публично. А нарушение этих пунктов противоречит ст. 250 ГК РФ и приведет к признанию сделки недействительной.
Чтобы избежать подобных проблем договор составляется между двумя владельцами долей в коммунальной собственности, при этом право на объект недвижимости переходит к еще одной стороне – реальному покупателю.
Также такая покупка актуальна в ситуации, когда родители хотят помочь детям, состоящим в браке, улучшить жилищные условия и при этом сделать так, чтобы на недвижимость право совместной собственности не возникло. По условиям договора покупатель получает право собственности на квартиру, но оплачивают цену родители. Таким образом полученное имущество нельзя отнести к совместно нажитому.
Существенные условия
ДКП имеет четыре главных условия:
- соглашение заключается между контрагентами;
- третья сторона выражает свое согласие на участие;
- четко прописана процедура выполнения обязательств;
- предусмотрена ответственность сторон.
Под первым пунктом законодатель понимает, обязанность продавца передать товар или услугу, а покупателя — оплатить полученные блага. Но, учитывая обстоятельства, право на материальные средства есть только у 3-го лица. В данном случае он считается кредитором и обладает полным перечнем сопутствующих по ГК РФ возможностей.
Согласие – это важный признак. Без него права кредитора переходят к продавцу. Под согласием законодатель понимает добровольное волеизъявление третьего лица на участие в договоре.
Важно: отказаться от прав кредитора можно только в письменном виде, иначе считается, что сторона подтвердила участие в сделке.
Интересно, что законодатель не требует указывать третье лицо. Примером служит договор страхования цивильной ответственности, по которому страховая – продавец, водитель – покупатель, а пострадавшее в ДТП лицо – выгодоприобретатель.
Если третье лицо в соглашении не указано, при составлении документа нужно прописать такую формулировку, согласно которой легко можно будет установить и определить субъекта, имеющего права кредитора. Иначе отношения перейдут в плоскость классической купли-продажи.
В юридической практике часто встречается предварительный контракт в пользу третьего лица. Документ описывает условия, при наступлении которых стороны обязаны заключить основную сделку и выполнить ее условия. Документ по общему правилу не дает право требовать с должника денежных средств.
Но, если в суде будет доказано, что одна из сторон осознанно уклонялась от подписания основного соглашения, предварительно получит статус обязательного к исполнению.
Плюсы минусы данного вида договора
ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:
- движимого и недвижимого имущества;
- логистических сделок;
- может заменить часть кредитных отношений.
Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.
На практике есть серьезные недостатки:
- сложность составления;
- малоизученность и недостаточность юридической практики;
- ограничения на использование средств.
Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.
Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.
Требования к составлению
Закон не устанавливает формальный образец договора в пользу третьего лица и оставляет его разработку на усмотрение участников сделки. Соответственно документ составляется по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК РФ, определяющих форму и основные положения соглашений между несколькими лицами. В их числе такие условия:
- предмет договора;
- обязанности сторон;
- условия выполнения;
- ответственность;
- разрешение споров;
- срок действия.
Нужно знать: важнейшим моментом при составлении документа становится разработка механизма принятия третьей стороной обязательств. Фактически, сделка будет считаться законченной только после того, как покупатель погасит свои кредитные обязательства.
В зависимости от предмета соглашения, будь то услуги, товары или обязательства, порядок исполнения долга перед кредитором отличается. К составлению этого пункта нужно подходить максимально ответственно, а главное, с учетом законодательных особенностей, установленных для конкретной категории сделки.
Налогообложение
Данный вид сделок не относится к исключительным правовым фактам, соответственно предусмотренные в нем сделки подпадают под общие требования налогообложения.
Так, за продажу жилья нужно уплатить 13% НДФЛ, право на налоговый вычет сохраняется. В этом правиле есть исключение, если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для подаренных или полученных по наследству объектов недвижимости), то налог платить не нужно.
При этом важно проконсультироваться с юристом, поскольку многие нововведения начали действовать в 2016, 2017 и 2018 годах, поэтому в отношении некоторых объектов могут применятся старые законы.
Еще один момент, необлагаемый минимум. Например, при покупке автомобиля стоимостью ниже 250 000 рублей, платить налог не нужно.
Соглашение, оформленное в пользу третьего лица, является особым видом соглашения, которое допускается законодателем.
Когда можно заключить такое соглашение, и что оно собой представляет, будет рассказано далее.
Образец типового договора купли-продажи в пользу третьего лица
Соглашение в пользу третьего лица должно быть заключено в соответствии со стандартными требованиями гражданского законодательства. То означает, что в них должны быть указаны существенные условия, а также они должны иметь письменную форму.
Выделяют следующий перечень существенных условий:
- О предмете договора;
- О стоимости предмета, указанного в соглашении;
- О процедуре исполнения обязательства;
- О порядке принятия выполненного стороной обязательства;
- Последствия отказать стороны принять исполненное обязательство.
Поскольку соглашение заключается в интересах третьего лица, то некоторые сделки указывают на это третье лицо, хотя этот пункт не является обязательным для включения в текст документа.
Когда же эти данные включаются, то о лице, которое получит право требовать исполнения соглашения, необходимо указать:
- Персональные данные этого лица;
- Контактную информацию.
В случае, когда заключается соглашение о купле-продаже в пользу третьего лица, необходимо помнить, что налоговое законодательство его определяет как одаряемого, то есть лицо, которое приобретает выгоду от совершенного в пользу него действия.
Помните, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации.
Скачать бланк договора купли-продажи в пользу третьего лица.
Понятие договора купли-продажи в пользу третьего лица
Понятие соглашения, которое заключается в пользу третьего лица, содержит гражданское законодательство. Таким документом признается документ, на основании которого обязательства должны быть выполнены не перед стороной, которая участвовала в заключение договора, а перед иным лицом, какому сторона передала права требования исполнения соглашения.
Обратите внимание на то, что законодатель не обязывает контрагента указывать в соглашении данные третьего лица.
До заключения подобного соглашения, следует ознакомиться с его специфическими чертами:
- Не допускается изменение или отмена положений соглашения, после того, как третье лицо, заявило об исполнении обязательств. Допускается такое изменение только в том случае, когда такие действия предусмотрены составленным соглашением;
- Третьему лицу могут быть предъявлены такие же требования, какие требования предъявляются непосредственной стороне, которая участвовала в составлении соглашения;
- В случае, когда третье лицо отказывается от предоставленного права, непосредственная сторона договора, может воспользоваться этим правом и требовать от исполнителя выполнения условий соглашения. Такое действие не допускается только при заключении отдельных видов соглашения.
Как заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица
Требования, предъявляемые к такому гражданско-правовому документу стандартные. Так, например:
- Соглашение должно иметь письменный вид;
- Документ должен содержать перечень всех существенных условий, которые предусмотрены законом, так же без которых соглашение после его подписания не получит юридической силы.
Помимо основных требований, которые предусматривает гражданское законодательство, следует учитывать ряд специфических требований закона, к такому виду соглашений:
- В соглашении должно быть указано, что обязательства должны быть исполнены в отношении другого лица, не являющегося стороной соглашения;
- Рекомендуем указывать конкретные данные лица, получающего право требовать выполнения соглашения;
- Необходимо наиболее подробно описать процедуру исполнения соглашения перед третьим лицом:
- Срок, по истечению которого должно быть исполнено указанное соглашение;
- Перечень действий, которые должно совершить третье лицо, в случае принятия исполненного обязательства;
- Указания на последствия неисполнения обязательства или не принятия результатов исполненного обязательства;
- Другие дополнительные условия.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица
ДОГОВОР
купли-продажи в пользу третьего лица
Санкт-Петербург,
Дата прописью
Гражданин пол ______, Дата рождения ____года рождения, место рождения: _________, паспорт _______, выдан ____ наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта код подразделения _____, ___________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и Гражданин Российской Федерации _________________, пол _______, дата рождения, место рождения: г___________, паспорт _________,____ наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта код подразделения _____, ___________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель купил в частную собственность Гражданина России_____________ данные третьего лица, пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________, выдан когда ______года кем______, проживающего по адресу: ___________, именуемого далее «Третье лицо», принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру номер ___. в доме номер ___корпус __, по _________проспекту в Санкт-Петербурге, состоящую из _____ комнат/комнаты жилой площадью ___ _____ кв. м. общей площадью ____ ___ кв. м. площадью квартиры _____ ____ кв. м. кухня площадью ____ ____ кв. м. совмещенный санузел/ванная комната площадью ____ ____ кв. м. туалет площадью ____ ____ кв. м. балкон/ лоджии – есть/нет, расположенную на ____ этаже _______ этажного _______ дома постройки ______ года.
2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______ указываются основания: договор, свидетельство о праве на наследство и т. д. о чем дата_____ года ____ наименование регистрирующего органа сделана регистрационная запись за _______ и выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия №____ № _____, условный № _______.
3. Инвентаризационная оценка квартиры составляет ______ ________ рубля, согласно технического паспорта на квартиру № _____ от _______ года, выданного, Филиалом ГУ ГУИОН ПИБ ______ района СПБ.
4. Квартира продана за ________ _________ рубля, которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания настоящего договора. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки указанной квартиры.
5. Указанная квартира передана Продавцом Третьему лицу до подписания договора в технически исправном состоянии и надлежащего качества по акту приемки-передачи квартиры.
6. Третье лицо осуществляет за свой счет текущий ремонт и эксплуатацию указанной квартиры и участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома, соразмерно занимаемой площади.
7. Указанная квартира свободна от любых имущественных претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец не мог не знать.
8. До заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому другому не продана, не заложена, в споре и под арестом запрещением не состоит, обременений ограничений нет.
9. При подписании настоящего договора, стороны подтверждают, что они действуют добровольно, не вынуждено, что в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.
10.Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
11.За неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых по настоящему договору обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
12.Право собственности на указанную квартиру возникает у Покупателя с момента регистрации данного договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении федеральной регистрационной службы Санкт-Петербурга.
13.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон, один экземпляр передается в Управление федеральной регистрационной службы Санкт-Петербурга.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ:________________________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ:_____________________________________________
ТРЕТЬЕ ЛИЦО______________________________________________
Списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам.