Ипотека в пользу банка что это
Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении обЪекта недвижимости за счет кредитных илизаемных средств. При приобретении недвижимости вступает третье лицо – банк или иная кредитная организация, представившая кредит на покупку недвижимости. Надо заметить, что такого вида договора, как “договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств”, законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупателя с банком безразличны. Разумеется, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на приобретение жилья, но это зависит только от их желания. А если такого указания не будет, регистрационный орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и переход права собственности, а о возникшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Для банка важным является неоходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с регистрацией договора купли-продажи и права собственности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после государственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью. Это делается для того, чтобы не возникла ипотека в силу закона в пользу продавца квартиры. Сами же кредитные средства продавец квартиры может получить у банка только после предЪявления зарегистрированного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе “обременения” будет указано: “залог в силу закона”. Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные средства продавцу. Однако в некоторых банках существует другая схема. Кредитные денежные средства помещаются совместно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка покупатель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышенных процентов обоснована банком тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен. На практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и сдает весь комплект документов на государственную регистрацию. В процессе регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда получается снять. В итоге регистрационный орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить повышенные проценты. Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы опытные юристы проверили юридическую чистоту квартиры до получения кредита и до подписания договора купли-продажи.
Как же производится расчет по договору купли-продажи?
Как уже упоминалось, зачастую в договоре указывается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. Такая ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, потому что фактически деньги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены. В большинстве случаев при подобной сделке комплект документов подготавливается сотрудниками банка. И простому обывателю тяжело разобраться во всех юридических тонкостях.
Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты:
1. Если деньги будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в договор купли-продажи нужно включить условие о порядке и сроках расчета. Например: “Расчеты по договору будут произведены в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности”.
2. Если продавец и покупатель решили, что расчеты будут производиться после государственной регистрации, необходимо договориться об условиях возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения на собственные средства покупателя. Это связано с тем, что расчеты при ипотеке производятся в банке- кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем сотрудников банка, что внушает определенное доверие.
3. Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государственной регистрации, в договор необходимо включить это условие.
Я купила квартиру. Для того, чтобы оплатить ее, взяла в долг у банка. Это называется ипотечный кредит. Ипотечный кредит – кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Ипотека – по сути, это залог. Но залог именно недвижимости. На всякий случай, “ипотечный кредит” и “ипотека” – разные понятия.
Вообще бывает два типа ипотеки.
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены:
✅ Ипотека в силу закона
✅ Ипотека по договору
Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона, в частности, на основании статьи 77 федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости”).
“1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости”.
Ипотека в силу закона – самый распространенный сейчас тип ипотеки. Потому что уже половина жилья, если не больше, покупается с помощью кредита.
НО! Ипотека в силу закона возникает не только при покупке жилья в кредит.
Ипотека в силу закона возникает при:
- как уже сказала, при покупке недвижимости в кредит;
- оплате в рассрочку (когда застройщик продает вам квартиру в рассрочку, возникает ипотека в силу закона и будет действовать пока не рассчитаетесь с ним по полной);
- приобретении недвижимости по договору ренты,
- заключении договора пожизненного содержания с иждивением.
Обычно при покупке в кредит в договоре, по которому недвижимость покупается, указывают, что используются заемные средства. Там же перечисляют основные реквизиты кредитного договора (дата и номер договора, стороны, его заключившие, порядок расчетов с кредитом).
Отдельный договор об ипотеке при покупке недвижимости не заключается.
При регистрации права автоматически возникает ипотека в силу закона.
Для регистрации ипотеки в силу закона НЕ нужно отдельного заявления и госпошлина НЕ платится.
К ипотеке в силу закона в большинстве случаев применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, возникающие в силу договора и прописанные в законе об ипотеке.
Кстати, в договоре приобретения жилья можно прямо указать, что ипотека в силу закона не возникает. Тогда никакого обременения на недвижимости не возникает. Но это, если продавец захочет… Так порой делается, например, когда оплата в рассрочку, но часть денег поступает продавцу уже после регистрации права собственности на покупателя.
Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании отдельного договора. Это не про покупку жилья, это про имеющееся у вас жилье.
Под залог которого можно взять деньги в долг на ЛЮБЫЕ цели. Хоть на покупку другого жилья, хоть на отдых на Мальдивах.
Договор об ипотеке – это договор, по которому одна сторона – залогодержатель, как правило, являющийся и кредитором, имеет право на возврат долга из стоимости предмета ипотеки, который принадлежит залогодателю (зачастую – заемщику). Договор об ипотеке считается заключенным с момента его госрегистрации.
ВАЖНОЕ!
Не всегда в договоре об ипотеке (а тем более, этого нет в договорах приобретения при ипотеке в силу закона) указываются ВСЕ права и обязанности заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).
Многое указано в законе об ипотеке.
Поэтому, собираясь передавать свое имущество в залог, стоит ознакомиться не только с договором, но и с законом.
Как говорится, «не знание закона не освобождает от ответственности».
Вы это проходили? Покупали жилье в кредит?
???? Кстати, если вам нужны деньги под залог, то можете обратиться к нам за помощью.
Адрес электронной почте в шапке канала. Пишите. У вас могут быть разные ситуации, для этого есть разные кредиторы и условия. Все индивидуально.
********
Что еще почитать:
Что такое обременение
Про кредитные истории. Кто нас контролирует? Шпаргалка
Опасные квартиры. Рассказываем, какие не стоит покупать ????
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.