Доводы в пользу частной собственности

С принятием в 1991 г. первого за период реформы Земельного кодекса РСФСР наряду с другими видами собственности была провозглашена собственность на землю граждан и их коллективов. Конституция РФ 1993 г. (ст. 9) закрепила, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности”. Тем самым была нарушена монополия государственной собственности на землю, просуществовавшая в нашей стране более 70 лет. Исходя из опыта многих стран, в том числе России, законодатель посчитал, что в частных руках земля – или по крайней мере некоторые ее категории – лучше послужит на благо общества.

Как известно, институт частной собственности предполагает большую свободу оборота земли, причем на этой базе получает свое развитие денежная оценка земли. Вовлечение земли в рыночные отношения должно (по смыслу) привести к такому положению, при котором в каждый данный момент земля будет находиться в собственности или во владении тех частных лиц и организаций, которые способны использовать ее наилучшим образом. Однако для ряда общественных кругов этот вывод представляется малоубедительным. Многие считают, что частные земельные владения превратятся или могут превратиться в своего рода экстерриториальные острова, неподвластные вмешательству государства. В результате общество окажется в зависимости от эгоистических устремлений земельных собственников. Таким образом, для общества ценность института частной собственности на землю и связанного с ним земельного рынка ставится под сомнение.

Заметим, что рыночные отношения в сфере землепользования могут существовать и на основе государственной собственности на землю, например, в случае, если государство сдает принадлежащую ему землю в аренду. Тем не менее разнообразие договорных форм владения и пользования землей и “легкость” их осуществления обычно достигается только при наличии частной собственности на землю. Именно это обстоятельство позволяет людям более успешно приспосабливаться к природным и хозяйственным особенностям разных земель, добиваясь их оптимального использования.

Наличие рыночных отношений в отношении сельскохозяйственных земель не вызывает энтузиазма у ряда представителей аграрной науки, в том числе у некоторых ученых-юристов. Они опасаются, что рынок способен лишить прежних крестьян земельных участков и превратить их в бродяг. Подобные взгляды возникали и в 1861 г., когда от крепостной зависимости освобождались помещичьи крестьяне, и во времена столыпинской аграрной реформы в 1906-1917 гг. Действительно, опыт подтвердил, что многие крестьяне, сделавшись собственниками своих участков, продали их, а сами “подавались” в города или нанимались в работники к тем, кто купил их землю. Несомненно, что с социальной точки зрения свобода купли-продажи земли таила и таит в себе немало конфликтов. Но абсолютизировать эти конфликты нельзя. Дело в том, что само обладание земельным участком для собственника, который не может или не хочет его обрабатывать, – тоже не лучший социальный результат. Если обладатель желает избавиться от своей земли, то вряд ли стоит препятствовать ему в этом. С экономической стороны продажа таким собственником своего участка – выигрыш для общества, так как покупатель (вероятно) способен использовать землю более продуктивно, чем ее прежний обладатель.

Против земельного рынка выступают и те аграрники, которых не устраивает (по тем или иным причинам) сам институт частной собственности на землю. Известно, что собственнику принадлежит рентный доход, получаемый от земли, который не зависит от трудовых усилий собственника или от каких-либо других его заслуг перед обществом. Г.В. Чубуков критикует этот институт также с тех позиций, что он закрывает доступ к земле всем тем, кто предъявит спрос на нее уже после того, как она окажется в руках частных собственников. С этих позиций более справедливой выглядит государственная собственность на землю, которая ставит всех граждан по отношению к земле в равное положение. Более того, сделки с землей (в частности, ее залог) способны привести к обездоливанию тех, кто ее теряет. Эти соображения, конечно, справедливы, но они не учитывают “экономической составляющей” частной собственности – заинтересованности собственника в сохранении и увеличении продуктивности земли (если речь идет о сельскохозяйственных или лесных землях). При государственной собственности лицо, работающее на земле, не имеет гарантии, что именно эта земля останется за ним и впредь. По сравнению с частным собственником у него ослаблено стремление сохранять и преумножать полезные качества земли. Поэтому если общество выбирает принцип справедливости в виде равного доступа к земле всех желающих, то оно проигрывает в сохранении и улучшении земли, и наоборот. Логически рассуждая, оба варианта равноправны. Но исторический опыт как России, так и других стран показывает, что выбор склоняется в пользу “экономического варианта”. Правильность или неправильность этого выбора, в конечном счете, способна подтвердить только аграрная статистика. Между тем в современной России надо исходить из того, что выбор сделан в пользу частной собственности на землю.

Дополнительный довод Г.В. Чубукова против частной собственности на землю заключается в том, что земельная рента увеличивает стоимость продуктов сельского и лесного хозяйства, то есть отрицательно сказывается на потребителе. Этот взгляд распространен среди многих представителей науки. Однако земельная рента не есть “составляющая” цены сырьевого продукта, она – его производная. Иными словами, первичной является цена, а вторичной – рента. Этот тезис считается бесспорным в экономической науке. Из него и следует исходить.

Современное российское законодательство недостаточно подготовлено к регулированию земельных отношений в рыночных условиях. На практике оборот земли иногда принимает вредные для общества формы, вроде приобретения по берегам водохранилищ питьевого назначения земли состоятельными людьми для коттеджной застройки. Такие случаи создают в обществе представление, что легализация земельного рынка приведет если не к экономическому хаосу, то во всяком случае к экологической деградации целых регионов страны. По мнению ряда специалистов, концепция устойчивого экономического развития, популярная во многих странах мира и признаваемая в России, несовместима с распространением рыночных правил на природные ресурсы, включая землю. По их мнению, только жесткие административные предписания способны противостоять напору эгоистических интересов, которые культивирует рынок.

Эти представления имеют определенные основания, однако их нельзя возводить в абсолют. Самое общее возражение против приведенных аргументов заключается в том, что Россия пока вообще плохо подготовлена к рыночным отношениям. Поэтому вместо цивилизованного рынка, регулируемого государством, мы нередко получаем дикий рынок, где публичные интересы пригнетены частными. Однако следует ожидать, что с ростом понимания необходимости регулирования рыночных отношений ориентированный на публичные интересы рынок заменит частную вседозволенность.

Понятно, что развитие земельного рынка не должно быть пущено на самотек. Правила, действующие на этом рынке, должны отражать интересы общества. Чтобы согласовать общественные интересы с частной собственностью на землю, требуется содействие закона. Именно закон должен установить четкие границы и правила для вмешательства государства в действия частных собственников. Рамки частной собственности должны быть согласованы с правом публичной власти производить планировку и перепланировку местности, что равносильно праву государства накладывать ограничения на частную застройку и на иные планировочные мероприятия, доступные частному собственнику. У органов публичной власти должно быть право принудительного выкупа земли для публичных нужд.

Уместно заметить, что все такие меры желательны и необходимы не только для условий, когда земля или ее часть находится в частной собственности. Как показал опыт, монополия государственной собственности на землю не спасала от нерационального использования земли со стороны некоторых ее владельцев, а равно от злоупотребления ими своими поземельными правами.

Произвольное обращение с землей отдельных ведомств приносило (и приносит) обществу такой же вред, как и нежелание считаться с интересами общества некоторых нынешних частных собственников.

Поэтому задача совершенствования земельного законодательства возникла не только в связи с появлением частной собственности на землю и легализацией земельного рынка. Важно, что в новых условиях законодательство о земле должно быть разработано более тщательно и лучше учитывать особенности каждого отдельного региона или даже местности. Не менее важен вопрос соотношения между объемом прав земельных собственников, с одной стороны, и полномочиями государства, как суверена, по вмешательству в эти права – с другой. Без удовлетворительного решения этой проблемы невозможно правильно сконструировать в законе ни содержание права частной собственности на землю, ни те ограничения, которым должен подчиняться собственник, ни пределы государственного контроля за сделками с землей.