Договор в пользу третьего лица и проблема многостороннего договора

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.

Плюсы такого вида договоров:

избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов.

возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика.
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость.

Минусы:

сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Источник

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Источник

Иногда участники правоотношений используют конструкцию договора в пользу третьего лица. Какие проблемные вопросы учесть при оформлении сделки.

Договор в пользу третьих лиц трудно расторгнуть, если таких лиц множество

Договор в пользу третьего лица – это соглашение, по условиям которого должник исполнит обязательство не кредитору, а иному участнику правоотношений. Последний вправе требовать исполнения в свою пользу (ст. 430 ГК РФ, абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Когда речь идет о выполнении подобных договоренностей, могут возникнуть споры. Чтобы не платить, недобросовестная сторона прибегает к различным приемам. Например, требует документы в подтверждение права третьего лица, заявляет о необходимости обратиться к кредитору или пользуется другими способами, чтобы отсрочить исполнение или избежать его. Рассмотрим, в каких ситуациях возникают риски и какие обстоятельства будут говорить в пользу добросовестной стороны.

Подобные соглашения заключают в разных сферах деятельности. Примерами договоров, исполнение по которым осуществляют в пользу третьих лиц, являются договоры:

страхования;
пенсионного обеспечения;
другие сделки (купля-продажа, перевозка, в которой грузополучатель и плательщик не совпадают).

Так, одним из образцов подобного договора будет соглашение о страховании ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, по условиям выплату перечислят в пользу указанных лиц.

С даты, когда третье лицо подтвердило намерение воспользоваться своим правом по договору, расторгнуть или изменить договор можно только с его согласия (ч. 2 ст. 430 ГК РФ). Такое соглашение нецелесообразно заключать, если оно подразумевает множественность лиц. В противном случае возникнут сложности.

Например, банк обратился в суд. Он потребовал расторгнуть договор о негосударственном пенсионном обеспечении работников кредитного учреждения и вернуть средства, которые перечислил на расчетный счет ответчика. В тексте соглашения стороны определили, что лицо вправе расторгнуть договор по инициативе:

вкладчика (на протяжении всего накопительного периода);
фонда (в случаях, которые предусматривает законодательство).

Банк считал, что фонд допустил существенные нарушения условий соглашения. Ответчик не обеспечил:

размещение пенсионных резервов на принципах надежности, сохранности, ликвидности, доходности и диверсификации;
минимальный гарантированный размер инвестиционного дохода в размере, не менее 5% годовых от суммы пенсионных накоплений;
своевременные выплаты участникам фонда.

Банк также указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: тяжелое финансовое положение, экономический кризис, а также прекращение трудовых отношений с работниками.

Нижестоящие суды указали, что спорный договор заключался в пользу третьих лиц. Число получателей негосударственной пенсии может составлять сотни и тысячи человек. Достигнуть согласия между ними по вопросам расторжения договора и перевода выкупной суммы в другой пенсионный фонд объективно невозможно. Без их согласия расторгнуть договор на стороне выгодоприобретатей нельзя. ВАС РФ указал, что в данных условиях положения статей 450, 452 ГК РФ неприменимы (определение ВАС РФ от 28.02.2013 № ВАС-17711/12 по делу № А40-105131/11-89-674).

Статьи о банках в журнале «Юрист компании»
Действия банка, которые мешают работе компании. Как защититься
Изменения ГК по финансовым сделкам. Как работать после 1 июня

Сделку не признали ничтожной, так как выгодоприобретатель выказал волю на ее совершение

Недобросовестные участники правоотношений пытаются оспаривать сделки со ссылкой на нарушения в условиях договора в пользу третьих лиц. Например, что третье лицо не знало о сделке и не соглашалось на неё. Но если суд обнаружит, что третье лицо проявило волю на совершение спорной сделки, договор аннулировать не удастся.

Например, истцы просили признать соглашение с ответчиком недействительным, применить последствия ничтожной сделки и взыскать денежные средства. По условиям соглашения один из истцов обязался заключить договор купли-продажи недвижимости (квартиры) на имя второго истца. Заявители считали, что сделка является ничтожной, поскольку о ее совершении второй истец не уведомлялся, его волеизъявление и полномочия первого истца не проверялись. Ответчик совершил сделку без согласия на покупку.

Суд не согласился с позицией истцов. Он указал, что выгодоприобретатель при заключении соглашения действовал от своего имени, поскольку он внес аванс, на него указывают также условия соглашения. Лицо, в интересах которого действовал первый истец, прописано в договоре как покупатель (апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29108).

Права и обязанности третьего лица не должны отличаться от тех, которыми обладал кредитор

Требования и возражения к третьему лицу должны быть аналогичны тем, которые должник может предъявить кредитору (ч. 3 ст. 430 ГК РФ). Данное положение применяется, например, в спорах по договорам страхования. Страховщик вправе требовать от выгодоприобретателя (в том числе когда выгодоприобретателем является застрахованное лицо) выполнения обязанностей по договору. Правило работает в обе стороны. При наступлении страхового случая выгодоприобретатель может:

требовать выплату за застрахованное имущество;
оспаривать условия договора, которые нарушают его право на получение выплаты в полном объеме.

Суды считают, что такое право является производным от основного права выгодоприобретателя на страховую выплату (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 25.07.2016 по делу № 33-3296).

Закон и практика допускают замену выгодоприобретателя

Если третье лицо отказалось от права, им может воспользоваться кредитор. Иное стороны могут предусмотреть в договоре. Суды считают, неправомерным замену выгодоприобретателя после того, как он выполнил какую-либо из обязанностей по договору страхования или предъявил страховщику требование о выплате страхового возмещения или страховой суммы.

Например, ИП потребовал, чтобы страховая выплатила возмещение согласно договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчик указал, что истец не является собственником застрахованного имущества и не представил договор, на котором основан его интерес. Выгодоприобретателем по соглашению являлся банк, предмет соглашения – оборудование. Оно пострадало при пожаре. Банк не возразил против того, что заявление о страховом возмещении подал ИП. Суд решил, что основания для освобождения ответчика от обязанности выплатить страховое возмещение отсутствуют. В данной ситуации произошла замена выгодоприобретателя, поэтому выплата страхового возмещения должна производиться ИП (постановление АС Центрального округа от 30.04.2014 по делу № А62-196/2013).

Источник

Какое бы дело вы не начинали, всегда хочется быть уверенным в его надежности. Регулятором партнерских отношений и выполнения всех обязательств может быть и честное слово, однако доказать что-то в случае накладки будет очень трудно. Поэтому современный бизнес строится на договорах.

Бумага, как известно, все стерпит, а еще она имеет вес. Тонкостей в заключении договоров может быть великое множество, мы же разберемся в основных видах договоров и сферах их применения.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, существует 10 основных видов договора: двухсторонний, многосторонний, возмездный, безвозмездный, реальный и консенсуальный, договор присоединения, договор в пользу третьего лица, предварительный и публичный договоры.

Двухсторонний и многосторонний договоры.

С этими категориями все понятно из названия. Тип договора напрямую зависит от того, сколько лиц участвуют в подписании. Причем это могут быть как физические, так и юридические лица. Наиболее яркий пример двухстороннего договора — соглашение между работодателем и работником. Другой хороший пример – договор купли-продажи. Господин N обязуется передать господину М товары после совершения оплаты. В случае нарушения условий одной из сторон, вторая может претендовать на компенсацию или отказаться выполнять свои обязательства.

Когда в действующей схеме появляется третье лицо, договор становится многосторонним. Здесь уже важно учесть интересы и права всех участников соглашения.

Возмездный и безвозмездный договоры.

Такие договоры строятся по принципу «что я получу, если сделаю то-то». Поэтому возмездный договор предполагает предоставление определенных товаров, услуг или выполнение работ в расчете на определенную плату за них или за взаимные услуги. Здесь, опять же, легко проиллюстрировать договором купли-продажи. Один человек передаёт другому, к примеру, автомобиль. Взамен он получает деньги.

Финансовая сторона не обязательно фигурирует в таких договорах. Можно условиться с соседом, что он починит вам водопровод, а вы взамен сделаете ему новую кровлю. Такое соглашение тоже будет считаться возмездным.

Безвозмездным называют договор, при котором одна из сторон ничего не получает взамен. Примером таких взаимоотношений будет договор дарения. В бизнесе тоже применяются безвозмездные договоры. Например, предприниматель берет кредит, а банк не начисляет ему проценты, либо списывает их в конце действия договора. Бывают случаи, когда весь кредит может быть списан, мы часто наблюдаем такое в отношениях между странами.

Реальный и консенсуальный договоры.

Консенсуальный договор довольно часто встречается в деловой практике. Для его заключения достаточно обоюдной договорённости сторон, которую потом фиксируют на бумаге. Большая часть договоров относится именно к этой категории.

Пример: человек приходит в банк, чтобы взять кредит на открытие собственного бизнеса. Вместе с менеджером они подбирают сумму, сроки кредитования, обсуждают процентную ставку и так далее. Если все параметры удовлетворяют обе стороны, они приходят к консенсусу и заключают договор. После этого обе стороны обязаны выполнять его условия.

Реальный договор вступает в силу после передачи имущества или после выполнения описанного действия. До этого момента все условия, прописанные в договоре, считаются недействительными, а стороны ничего друг другу не должны. Выражаясь юридическим языком, реальный договор считается заключенным только тогда, когда оферта акцептована. Примером такого договора может считаться банковский вклад. Можно сколько угодно читать тексты договора об обслуживании и оценивать плюсы и минусы, договор вступит в силу только тогда, когда клиент передаст в банк собственные средства, то есть положит их на счет.

Договор присоединения.

Этот тип соглашений не стоит путать с присоединением (и реорганизацией) одной компании к другой. Договор присоединения — это унифицированный сборник правил и условий, которые прописаны в соответствующих формулярах. Вторая сторона имеет только одну возможность заключить такой договор: безоговорочно принять все его условия.

Почему так происходит? Обычно договоры присоединения разрабатываются крупными компаниями, которые ориентированы на массового потребителя. Заключать отдельное соглашение с каждым участником не то что нерационально — технически невозможно. Соответственно, присоединяющаяся сторона не может принимать участие в разработке документа.

Это довольно опасная ситуация для потребителя, поэтому в законе есть возможность одностороннего разрыва договора присоединяющейся стороной. Сделать это можно в трех случаях:

В договоре напрямую ущемляются права присоединившейся стороны, чего не было бы при составлении договора другого типа.
Сторона, выпустившая документ, ограничивает свою ответственность или вообще освобождает себя от исполнения каких-то обязательств.
Присоединившаяся сторона получает обременения, которые не возникли бы, если бы она участвовала в составлении документа.

Примером такого документа может быть договор на предоставление интернет-услуг. Провайдер прописывает все нюансы и аспекты работы в документе, а клиент его подписывает. Это будет означать, что все условия приняты. В противном случае компания вряд ли поменяет что-то в своей политике и документации, придется искать другого провайдера.

Договор в пользу третьего лица.

Этот тип договора заметно отличается от всех остальных. В нем, помимо привычных сторон, которые подписывают соглашение, появляется некое «третье лицо», которое вправе требовать исполнения обязательств должника. Такой документ используется не часто, в основном для того, чтобы дать права лицу, которое может вообще не присутствовать при подписании и даже не быть указанным в документе. В случае отказа третьего лица от своих прав, они полностью переходят кредитору, если иное не прописано в соглашении.

Примерами таких документов могут быть договоры страховки или покупка квартиры родителями ребенку. Представим, что предприниматель страхует свою жизнь и своё имущество от пожара. Если случится пожар, то выплаты по страховому полису может получить как сам предприниматель, так и, например, его жена, если в договоре прописано право третьего лица. То же самое в случае смерти. В такой ситуации право получение компенсации переходит к родственникам погибшего.

Некоторые пожилые люди открывают банковский вклад в пользу третьего лица. В случае смерти вкладчика, деньгами на счету могут пользоваться его родственники.

Предварительный договор.

Такое соглашение заключается до подписания основного договора. Зачем? Чтобы обеспечить сторонами выполнения определённых обязательств в будущем. Если сейчас партнёры не могут по каким-то причинам заключить соглашение, но хотели бы непременно сделать это впоследствии, при этом сохранив условия, они подписывают предварительный договор.

В нём обязательно указываются ключевые и существенные моменты будущей сделки, а также дата, когда будет проведено основное подписание. Если конкретики по срокам нет, закон даёт один год с момента подписания предварительного договора.

Пример: предприниматель хочет арендовать помещение, которое еще не достроено. Он заключает предварительный договор с собственником, в котором прописываются сумма аренды, сроки и условия. Стороны договариваются, что основной договор будет подписан тогда, когда закончатся отделочные работы.

Публичный договор.

Заключается коммерческой организацией и устанавливает её обязанности по предоставлению товаров и услуг.

Как понять, что договор публичный? Условия и стоимость предоставления услуг можно найти в открытом доступе, а сами организации не отдают предпочтений какому-то определенному клиенту. Исключениями считаются граждане, обладающими правом на льготы.

Примеров публичного договора – масса. Проезд в городском транспорте, розничная торговля, банковские услуги. Все эти предложения одинаковы для всех потребителей и они открыты для всех. Согласитесь, было бы странно, если бы кто-то ездил в метро за 50 рублей, а кто-то за 35.

#мойбизнес

Источник