Залог в пользу банка не возникает
Планировал продать квартиру и покупатель как выяснилось в последствии соорудил альтернативу из трех квартир, а на входе поставил первого покупателя иностранца.
Сделка через банковские ячейки. В договоре стоят вот такие пункты. Моя реакция резко негативная на это. На сколько это вообще безопасно?
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
5. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает.
Денег у покупателя собственных нет, все идет от продажи квартиры т.е. подвязка на огромное количество людей.
В дополнение еще написано следующее
17. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
25 Февраля 2020, 15:13, вопрос №2696008
Александр, г. Москва
1100 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александр.
Сделка через банковские ячейки.
Александр
Не лучший вариант. Безопаснее использовать для расчёта аккредитив.
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Суть аккредитива в том, что денежные средства покупателя «замораживаются» на специальном счёте, откуда он не может снять их раньше срока. А Вы сможете получить их, предъявив заранее обусловленные документы.
А если уж решились на ячейки, то используйте ячейку с с ответственным хранением. В этом случае деньги проверяются сотрудником банка на подлинность и делается опись вложения (то есть конкретная сумма будет указана в договоре).
С простой арендой ячейки это не делается.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте
. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА,которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Александр
исключить однозначно
потом ему еще помещение вы должны искать в случае каких то проблем.
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
Александр
по вашему выбору- но аккредитив надежнее, тем более как раз если без залога — то удачнее вариант с аккредитивом- чтобы деньги были на счете уже безотзывным аккредитивом зафиксированы.
гк
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
но это конечно расходы покупателя, но зато- все перечисления денег проходят после перехода права собственности — и вы уверены, что деньги счете есть
залог при этом не нужен и его можно исключить.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте. Дополнение
В дополнение еще написано следующее
Александр
я бы конечно убрал. Зачем Вам такое, не понимаю. Исходя из принципа свободы договора, ст. 421 ГК РФ Вы вправе просить убрать этот пункт. В остальном лучше через аккредитив, так просто безопаснее. Пункты на самом деле не самые лучше. Дополнение не в Вашу пользу точно. Ст. 871 ГК РФ
2. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты.
3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства.
Если покупателю всё объяснить, так надёжнее.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
IP/Host: 91.226.164.— Дата регистрации: 23.05.2008 | продажа квартиры, залог у банка и продавца Покупатель покупает квартиру за счет кредитных средств, расчет производиться после гос. регистрации договора купли-продажи. По условиям договора, квартира до момента оплаты находится в залоге у Продавца и у банка. Банк передает деньги покупателю. Вопрос – если покупатель не отдаст деньги продавцу, что делать продавцу? Кроме того, квартира находиться в двойном залоге!!! |
| #1 |
19 декабря 2012 15:22
IP/Host: 94.100.84.— Дата регистрации: 08.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца Вопрос – если покупатель не отдаст деньги продавцу, что делать продавцу? – воспользоваться своими правами залогодержателя предусмотренными законом об ипотеке Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство |
| #2 |
19 декабря 2012 15:22 IP/Host: 78.156.232.— Дата регистрации: 28.05.2011 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца жить дальше, до продажи. что такое двойной залог? |
| #3 |
19 декабря 2012 15:25
IP/Host: 94.100.84.— Дата регистрации: 08.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. ВТБ, ну в даном случае регистрируется два залога- один в пользу банка а другой в пользу продавца Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство |
| #4 |
IP/Host: 91.226.164.— Дата регистрации: 23.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца Мавр, а можно ли в договоре предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на квартиру продавцом, учитывая, что ужебудет залог у банка? |
| #5 |
19 декабря 2012 18:51 IP/Host: 176.113.124.— Дата регистрации: 28.05.2011 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца ТатьянаВ Пишет: это вытекает из закона об ипотеке 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. ст. 1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” {@#$%&} |
| #6 |
19 декабря 2012 19:47
IP/Host: 109.184.35.— Дата регистрации: 12.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца ТатьянаВ Пишет: а почему такая схема? если выдали согласие отдать в залог свою хату, чтоб покупатель получил кредит под нее – то почему залог у банка до оплаты? Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра. |
| #7 |
20 декабря 2012 08:01
IP/Host: 94.100.84.— Дата регистрации: 08.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца Лен, ТатьянаВ, внесудебный порядок можно предусмотреть – но только нотариально придется удостоверять Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство |
| #8 |
IP/Host: 91.226.164.— Дата регистрации: 23.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца я представляю интересы продавца. Квартира покупается в ипотеку, расчет с продавцом за счет кредитных средств, соответственно согласно ст. 488 ГК – квартиира в залоге у продавца до момента оплаты и у банка, т.к. ипотека регистрируется вместе с договором купли-продажи. |
| #9 |
20 декабря 2012 15:04
IP/Host: 82.208.100.— Дата регистрации: 12.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца значит ипотека должна “вступить в силу” не ранее, чем деньги получит продавец, причем очень желательно никаких наличных расчетов не предусматривать – банк напрямую перечисляет продавцу. Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра. |
| #10 |
20 декабря 2012 15:10
IP/Host: 94.100.84.— Дата регистрации: 08.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца значит ипотека должна “вступить в силу” не ранее, чем деньги получит продавец – улыбнуло Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство |
| #11 |
20 декабря 2012 16:19
IP/Host: 82.208.100.— Дата регистрации: 12.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца а че это тебя так улыбнуло? нафига я должна свою хату закладывать до передачи мне денег за нее???? Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра. |
| #12 |
IP/Host: 91.226.164.— Дата регистрации: 23.05.2008 | Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца право перейдет, а денег нет. Насчет продать другому покупателю – не выход, т.к. схема с ипотекой будет та же. |
| #13 |
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.