Залог прав требования по договору долевого участия в пользу банка

(введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 261-ФЗ)

1. Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

2. В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета.

3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства представляет застройщику информацию о реквизитах залогового счета, указанного в абзаце первом настоящего пункта. При отсутствии у застройщика информации о реквизитах такого залогового счета начисление процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не осуществляется за период с даты расторжения договора участия в долевом строительстве до даты предоставления застройщику участником долевого строительства либо залогодержателем информации о реквизитах такого залогового счета.

4. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства.

5. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Открыть полный текст документа

Источник

Июль 29, 2019
Нет комментариев

Залог прав требования по договору долевого участия

Что это?

Соглашение залога права требования по ДДУ – это будущее право собственности, которое появляется по факту сдачи возведенного объекта, заключения акта приема-передачи.
В том случае, если семья не имеет возможности (в случае неимения постоянного места жительства) либо желания ждать завершения строительства многоквартирного здания, они могут воспользоваться возможностью купить личное жилое помещение.

Для такой цели нужно обратиться в наиболее подходящее финансовое учреждение, составив и подав заявку об оформлении ипотеки.

Тогда как в качестве залога банку предоставляется действующий ДДУ.

Залог прав требования по договору долевого участия в в строительстве

Оформление залога

Дабы оформить ипотеку, максимально оперативно приобрести новую недвижимость, в которую можно сразу же заехать для постоянного проживания, дольщик вправе передать личные права на возводящийся объект кредитному учреждению.

В ситуации, если до завершения строительства заемщик не сможет полностью выплатить всю установленную сумму по ипотечной ссуде, данный недвижимый объект автоматически перейдет в собственность финансово-кредитной организации.

О ценах долевого участия в строительстве, читайте здесь.

После того как дольщик полностью выполнить все свои банковские долговые обязательства, к нему обратно вернется залог.

Залог в пользу банка

В случае неблагоприятного развития событий (в частности, при просрочке, отсутствия возможности каждый месяц перечислять ипотечные платежи и прочее) банковский институт осуществляет свое право, а также может изъять возведенное жилое помещение, которое прежде было передано в качестве залога.

Специфика кредитования

Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра.

По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.

Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:

Объекта соглашения долевого участия, а именно

соответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам

Застройщика

в частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит

Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ, полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.

В случае, если что-то из вышеуказанного не было отмечено в документации (если заемщик не располагает подобной информацией либо же данные в целом отсутствуют), соглашение залога не может считаться таким, которое было заключено.

На какие варианты могут рассчитывать дольщики

Допустимо взять ипотечную либо потребительскую ссуду.

Современные эксперты настоятельно рекомендуют обращаться только в те фирмы, которые обслуживают застройщика.

К примеру, банк предоставляет строительной организации средства на постройку многоквартирного здания либо же выполняет своих услуги по расчетам.

Данное учреждение проинформировано о всех тонкостях, проблемах, имеет доступ ко всем требуемым документам о недвижимом объекте, о застройщике, осознает фактическое финансовое положение строительной организации, а также ее потенциал.

Какую ответственность несет застройщик

В ситуации, если строительное предприятие не в состоянии рассчитаться по ссуде, банковская фирма может рассчитывать как на участок земли, который с самого начала являлся залогом, так и на возведенный МКД.

Договор залога

Документ оформляется стандартно в текстовом виде.

Значимые условия заключения данной закладной:

Необходимость госрегистрации	соглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра
Важность формального извещения фирмы-застройщика	в случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог

Обязательный комплект документов

Для того, чтобы выполнить регистрацию закладной, нужно передать в Росреестр:

В ситуации, если заемщик пребывает в законном браке также может потребоваться письменное согласие второго супруга;
Кредитное соглашение ради которого и была оформлена закладная;
Платежка, удостоверяющая факт перечисления госпошлины за регистрацию;
Документ, который подтверждает ДДУ, личность заявителя (оригинал и копия);
Заявка – составляется от лица банка-залогодержателя и заемщика-залогодателя.

Процедура регистрации

Регламент действий:

Необходимо посетить офис Росреестра	предоставить стандартный пакет документации;
В случае, если все документы собраны и составлены корректно	нет необходимости в дополнительных бумагах, работник забирает их, составив расписку, назначает конкретную дату, когда допустимо будет их забрать.

Типовой шаблон

В стандартном бланке соглашения в обязательном порядке указаны:

— Основания для приобретения права собственности на объект ДДУ в возведении многоэтажного здания;

— Дата, а также точное время осуществления передачи, детальная техническая характеристика будущей недвижимости (совокупная площадь, этажность, сколько комнат в квартире, количество и качество отделки и прочее).

Образец дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве смотрите в статье: дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Сумма государственной пошлины

Цена регистрации договора в Росреестре в 2019-м году насчитывает:

4 тыс. руб. — для юридических лиц (для фирм, учреждений, предприятий);
1 тыс. руб. – для физических лиц (для обычных граждан).

Видео: Все о договоре долевого участия в строительстве:

Загрузка…

Источник

Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

объекты недвижимого имущества;
права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

через территориальное подразделение службы Росреестра;
через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
соглашение о залоге права требования;
кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Источник