Уступка в пользу третьего лица
Чтобы стать владельцем жилья в новостройке, необязательно покупать его за свои средства. Существует вполне законная схема, по которой вносит свои деньги и оплачивает застройщику строительство объекта один человек, а владеть недвижимостью будет совсем другой. Данную схему нельзя назвать очень распространенной. На практике достаточно редко встречаются альтруисты, покупающие квартиры не для себя, а для других людей, но, тем не менее, в законодательстве такой порядок покупки жилья предусмотрен, значит он имеет место быть. Подобные сделки имеют свою специфику и особенности. В статье подробно рассмотрены детали и правовые аспекты сделки, описано, как правильно заключить ДДУ в пользу третьего лица, образец договора можно также посмотреть на сайте.
Суть сделки и особенности ее заключения
Суть сделки и особенности ее заключения
Данные сделки на юридическом языке называются сделками в пользу третьих лиц. Они регулируются ГК РФ, в частности статьей 430, и применяются в разных сферах жизни. Например, подобные договоры нередко оформляются при грузоперевозках, в страховании и т.д. Суть их заключается в следующем: между двумя контрагентами, один из которых является кредитором, другой – должником, подписывается договор, по которому последний должен исполнить обязательство не перед кредитором, а перед другим лицом. Между тем лицо, в пользу которого заключается договор, не принимает участия в сделке, но получает право требовать исполнение обязательства от должника.
В долевом строительстве это выглядит так: инвестор, он же кредитор, заключает ДДУ со строительной фирмой и производит оплату. Но в документе указывается, что объект, который будет построен в соответствии с договором, должен быть передан не инвестору, а третьему лицу. При этом законодатель оставляет на усмотрение участника сделки, указывать или нет в документе данные этого лица, т.е. можно написать в пользу кого подписывается договор, а можно и не написать.
Однако когда речь идет о долевом строительстве, невозможно передать квартиру по акту безымянному лицу. Поэтому, чтобы в дальнейшем избежать проблем с оформлением договора и регистрацией собственности на объект строительства, в ДДУ необходимо указать сведения о лице, в пользу которого заключается договор.
Обязательные условия сделки
Обязательные условия сделки
Чтобы сделка состоялась, гражданин, в пользу которого заключается ДДУ, обязан вступить в договор долевого строительства. Для этого он должен выразить свое намерение принять предоставляемое ему право, в данном случае требование квартиры у застройщика. Согласие на получение жилья должно быть оформлено письменно. Если он не согласен принять такой подарок, он должен выразить свой отказ. Однако просто молчание законодатель не расценивает как отказ от вступления в ДДУ.
После получения согласия, инвестор и застройщик все свои действия в рамках данного договора должны согласовывать с третьим лицом. Без согласования с ним они не могут поменять условия договора или прекратить его действие. До этого момента такое возможно.
Застройщик вправе выдвигать свои возражения против претензий, выставленных в отношении него третьим лицом, точно такие же, как он может адресовать инвестору, например при задержке оплаты.
Если согласие о вступлении в ДДУ не получено, то всеми правами по договору может воспользоваться сам инвестор, т.е. жилье, которое он оплатил, будет передано ему, и соответственно он сможет стать полноправным владельцем квартиры.
Правила оформления договора
Правила оформления договора
Чтобы договор долевого участия в пользу третьего лица был признан правомерным и прошел необходимую регистрацию в Росреестре, его нужно правильно составить и оговорить в нем ряд моментов.
В документе должны быть прописаны все существенные условия, характерные для обычного ДДУ. Договор должен содержать подробное описание объекта строительства, его стоимость, предусмотренный порядок оплаты, конечный срок передачи жилья дольщику, гарантии застройщика.
Вместе с тем в договоре необходимо отразить специфические условия, предусмотренные для такого рода документов:
- Обязательно указать, что соглашение составляется не в пользу лица, производящего оплату, а в пользу другого гражданина;
- Указать данные дольщика, которому будет передаваться жилплощадь;
- Отразить в документе условия, касающиеся участия в отношениях третьего лица:
- Каким образом должны выполняться обязательства по договору;
- Порядок принятия квартиры другим лицом;
- Какие наступают последствия в случае отказа от участия в договоре постороннего лица;
- Другие важные условия.
Юридические тонкости сделки
Юридические тонкости сделки
Прежде чем заключать подобное соглашение, инвестору необходимо все хорошо обдумать, поскольку если дольщик передумает и пожелает сам получить оплаченную им квартиру, оспорить сделку после получения согласия третьего лица, вряд ли удастся. По сути, данный договор приравнивается к дарению, в судебной практике много прецедентов, когда суд оставлял все за лицом, в чью пользу совершалась сделка. Единственный вариант в этом случае – договориться с посторонним лицом об отказе от сделки.
Признать сделку недействительной возможно, если инвестор сумеет найти и представить в суде доказательства, что на него оказывалось давление, он заключал договор в неадекватном состоянии и не понимал, что подписывал.
Иногда подобные договоры используются для того, чтобы жилплощадь не стала общим достоянием супругов. В таком случае обычно денежные средства предоставляет лицо, в чью пользу подписывается договор. Такие сделки суд квалифицирует как притворные и также признает их недействительными.
Оспаривать подобные договоры достаточно сложно, необходимо очень тщательно проанализировать условия ДДУ, постараться отыскать в нем возможные нюансы в пользу дольщика. Нужно собрать доказательства, свидетельствующие о мнимости сделки или неадекватности инвестора в момент подписания договора. Все это может выполнить только высококвалифицированный юрист.
Если вы желаете заключить подобное соглашение, или вам необходимо оспорить непродуманно совершенную сделку, все вопросы вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы проведем тщательную проверку обстоятельств дела, проанализируем договор, поможем собрать необходимую доказательную базу и сделаем все возможное, чтобы помочь вам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
30 марта 2014・Санкт-Петербург 2 205 14
Всем доброго дня.
Подскажите кто-нибудь проводил переуступку (приобретение прав требования) в пользу третьего лица? Если да, поделитесь опытом.
Если нет таких, то что думаете про ТАКОЙ договор (интересует мнение на предмет шансов приостановки)
Спасибо.
Советы 14
Александр, один единственный раз, еще лет пять назад, я попробовала обратиться к нотариусу и потом к застройщику с такой сделкой. И тот и другой ответили мне: “Ну уж нет! Делаем что-нибудь одно: или простую переуступку, или ДДУ в пользу третьего лица. Вникать, почему они отказали я тогда не стала. Но если честно, не вижу причин, которые бы не позволяли сделать уступку в пользу третьего лица. Лучше всего все-таки спросить у нотариуса. Может быть мне тогда просто ленивый нотариус попался)))
А шансы приостановки такие же, как всегда. Здесь надо думать и спрашивать, есть ли шанс получить полный отказ в регистрации такого договора.
Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью — путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли. Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья — «совместное долевое строительство дома по адресу…». Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, поскольку в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен. В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. далее https://www. wiprealtor. ru/for-buyers-and-sellers/apartments-in-new-build ings/kvartira-v-dolevom-stroitelstve/
The Realtor30 марта 2014,
22:47
У нас переуступка по ДДУ – как следствие через госрегистрацию
Пару раз подавали на регистрацию такие договора.Никаких проблем не было.
Но могу сказать,что большинство застройщиков не делает подобных договоров.Типа,что плохо понимаем,то не для нас…
Надежда Пришмонтас30 марта 2014,
23:59
Это тоже самое то в договоре купли-продажи покупка в пользу третьего лица. Зарегистрируют на указанное третье лицо право собственности, в начале акт приема-передачи подписывает третье лицо. Такой договор череват последствиями если лицо приобретающие в пользу другого лица оплачивать полностью стоимость и имеет доказательства оплаты, также наоборот если третье лицо вносит плату стоимость по договору но не имеет доказательств что он оплачивал, то фактически тогда оплату произвело лицо которое приобретает в пользу данного лица.
Если третье лицо оплачивает сам стоимость по договору то не следует включать иное лицо, опасно.
Схема в пользу третьего лица применима чтобы не было дарственной между не родственниками.
Вадим Лященко31 марта 2014,
0:03
Опыта такого нет.
Думаю, что совершенно не противоречит действующему законодательству.
А приостановки (или наоборот, неприостановки) случаются по самым разным поводам – как обоснованным, так и нет. Убедить других участников сделки и регистратора – тоже элемент нашей работы, коллега. Хотя не все к этому готовы. И компания у Вас не маленькая. Удачи!
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
31 марта 2014,
0:46
Также опыта такого увы нет. Единственная на мой взгляд проблема – это возможная необходимость согласования самого договора с застройщиком. Действительно, Вы можете столкнуться с проблемой описанной Галиной: “что плохо понимаем,то не для нас…”. А так обычный договор, проблем с регистрацией при профессиональном подходе к решению поставленной задачи быть не должно.
Вадим Лященко,не поделитесь опытом ” убеждения регистраторов”???)))Забавно звучит..Регистратор – лицо независимое…Вы вообще к нему доступ не имеет в плане бесед… ТАк что красное словцо Ваше – ни о чем…
Вадим Лященко31 марта 2014,
11:32
Галина, регистраторы иногда предъявляют незаконные требования – например, согласие супруга на продажу унаследованной недвижимости, предоставление акта приема-передачи до самой передачи, предоставление излишних (сверх необходимых) документов юрлица или банка. В этих случаях их приходится убеждать. И часто – вполне небезуспешно. И доступ к ним есть, и к их руководству тоже. И лично, и по телефону. А иногда приходится даже скандалить (например, если неделю футболят и не могут найти готовые зарегистрированные док-ты среди 3-х отделов внутри одного округа).
Вадим Лященко31 марта 2014,
11:49
Приходилось как-то убеждать (именно убеждать) отдел регпалаты принять док-ты на регистрацию. Разные бывали спорные ситуации, в которых исход зависит от твоей настойчивости, подготовленности, вооруженности знаниями. Сказанное касается не МФЦ, а отделов УФРС, а кстати и ФКП, ДЗР, ДГИ.
НУ,убеждали Вы не регистратора,а обычного специалиста по приему документов..С регистраторами мы начинаем бодаться только после того как они приостановуку подпишут..И то опять же через третьих лиц…
The Realtor31 марта 2014,
21:03
Спасибо всем за мнения. Пообщался со многими (в тч и с грамотными и не грамотными юристами) Понял для себя одно – такая сделка по закону не запрещена. Даже нашел человека, который проводил такой договор – почитал образец – ничего сложного. НО мои продавцы все равно испугались такого договора (типа не слышали, не сталкивались) На счет поспрашивать – тоже вопрос: даже на восстания 6 сказали, что не делали и готовы составить только под письменную расписку, что претензий не будет. (ходили продавцы разговаривать)
The Realtor31 марта 2014,
21:07
А если попытаться развить и усложнить тему: (изначально составили и подписали договор) такого плана: дочка покупала в объеме 1/2 на себя и 1/2 на маму права требования. Вот тут возникла основная загвоздка: кто-то говорит что право требования не делится, кто-то говорит что право требования делится. Составляли текст с грамотным юристом (но не специализирующимся на недвижимости) – тоже не уверенна в том что наш вариант был правильный.
The Realtor31 марта 2014,
21:09
но в результате потом продавцы передумали и сначала переделали договор полностью на третье лицо, а потом и вовсе пришлось от него отказаться ((((
Иногда участники правоотношений используют конструкцию договора в пользу третьего лица. Какие проблемные вопросы учесть при оформлении сделки.
Договор в пользу третьих лиц трудно расторгнуть, если таких лиц множество
Договор в пользу третьего лица – это соглашение, по условиям которого должник исполнит обязательство не кредитору, а иному участнику правоотношений. Последний вправе требовать исполнения в свою пользу (ст. 430 ГК РФ, абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Когда речь идет о выполнении подобных договоренностей, могут возникнуть споры. Чтобы не платить, недобросовестная сторона прибегает к различным приемам. Например, требует документы в подтверждение права третьего лица, заявляет о необходимости обратиться к кредитору или пользуется другими способами, чтобы отсрочить исполнение или избежать его. Рассмотрим, в каких ситуациях возникают риски и какие обстоятельства будут говорить в пользу добросовестной стороны.
Подобные соглашения заключают в разных сферах деятельности. Примерами договоров, исполнение по которым осуществляют в пользу третьих лиц, являются договоры:
- страхования;
- пенсионного обеспечения;
- другие сделки (купля-продажа, перевозка, в которой грузополучатель и плательщик не совпадают).
Так, одним из образцов подобного договора будет соглашение о страховании ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, по условиям выплату перечислят в пользу указанных лиц.
С даты, когда третье лицо подтвердило намерение воспользоваться своим правом по договору, расторгнуть или изменить договор можно только с его согласия (ч. 2 ст. 430 ГК РФ). Такое соглашение нецелесообразно заключать, если оно подразумевает множественность лиц. В противном случае возникнут сложности.
Например, банк обратился в суд. Он потребовал расторгнуть договор о негосударственном пенсионном обеспечении работников кредитного учреждения и вернуть средства, которые перечислил на расчетный счет ответчика. В тексте соглашения стороны определили, что лицо вправе расторгнуть договор по инициативе:
- вкладчика (на протяжении всего накопительного периода);
- фонда (в случаях, которые предусматривает законодательство).
Банк считал, что фонд допустил существенные нарушения условий соглашения. Ответчик не обеспечил:
- размещение пенсионных резервов на принципах надежности, сохранности, ликвидности, доходности и диверсификации;
- минимальный гарантированный размер инвестиционного дохода в размере, не менее 5% годовых от суммы пенсионных накоплений;
- своевременные выплаты участникам фонда.
Банк также указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: тяжелое финансовое положение, экономический кризис, а также прекращение трудовых отношений с работниками.
Нижестоящие суды указали, что спорный договор заключался в пользу третьих лиц. Число получателей негосударственной пенсии может составлять сотни и тысячи человек. Достигнуть согласия между ними по вопросам расторжения договора и перевода выкупной суммы в другой пенсионный фонд объективно невозможно. Без их согласия расторгнуть договор на стороне выгодоприобретатей нельзя. ВАС РФ указал, что в данных условиях положения статей 450, 452 ГК РФ неприменимы (определение ВАС РФ от 28.02.2013 № ВАС-17711/12 по делу № А40-105131/11-89-674).
Статьи о банках в журнале «Юрист компании»
- Действия банка, которые мешают работе компании. Как защититься
- Изменения ГК по финансовым сделкам. Как работать после 1 июня
Сделку не признали ничтожной, так как выгодоприобретатель выказал волю на ее совершение
Недобросовестные участники правоотношений пытаются оспаривать сделки со ссылкой на нарушения в условиях договора в пользу третьих лиц. Например, что третье лицо не знало о сделке и не соглашалось на неё. Но если суд обнаружит, что третье лицо проявило волю на совершение спорной сделки, договор аннулировать не удастся.
Например, истцы просили признать соглашение с ответчиком недействительным, применить последствия ничтожной сделки и взыскать денежные средства. По условиям соглашения один из истцов обязался заключить договор купли-продажи недвижимости (квартиры) на имя второго истца. Заявители считали, что сделка является ничтожной, поскольку о ее совершении второй истец не уведомлялся, его волеизъявление и полномочия первого истца не проверялись. Ответчик совершил сделку без согласия на покупку.
Суд не согласился с позицией истцов. Он указал, что выгодоприобретатель при заключении соглашения действовал от своего имени, поскольку он внес аванс, на него указывают также условия соглашения. Лицо, в интересах которого действовал первый истец, прописано в договоре как покупатель (апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29108).
Права и обязанности третьего лица не должны отличаться от тех, которыми обладал кредитор
Требования и возражения к третьему лицу должны быть аналогичны тем, которые должник может предъявить кредитору (ч. 3 ст. 430 ГК РФ). Данное положение применяется, например, в спорах по договорам страхования. Страховщик вправе требовать от выгодоприобретателя (в том числе когда выгодоприобретателем является застрахованное лицо) выполнения обязанностей по договору. Правило работает в обе стороны. При наступлении страхового случая выгодоприобретатель может:
- требовать выплату за застрахованное имущество;
- оспаривать условия договора, которые нарушают его право на получение выплаты в полном объеме.
Суды считают, что такое право является производным от основного права выгодоприобретателя на страховую выплату (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 25.07.2016 по делу № 33-3296).
Закон и практика допускают замену выгодоприобретателя
Если третье лицо отказалось от права, им может воспользоваться кредитор. Иное стороны могут предусмотреть в договоре. Суды считают, неправомерным замену выгодоприобретателя после того, как он выполнил какую-либо из обязанностей по договору страхования или предъявил страховщику требование о выплате страхового возмещения или страховой суммы.
Например, ИП потребовал, чтобы страховая выплатила возмещение согласно договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчик указал, что истец не является собственником застрахованного имущества и не представил договор, на котором основан его интерес. Выгодоприобретателем по соглашению являлся банк, предмет соглашения – оборудование. Оно пострадало при пожаре. Банк не возразил против того, что заявление о страховом возмещении подал ИП. Суд решил, что основания для освобождения ответчика от обязанности выплатить страховое возмещение отсутствуют. В данной ситуации произошла замена выгодоприобретателя, поэтому выплата страхового возмещения должна производиться ИП (постановление АС Центрального округа от 30.04.2014 по делу № А62-196/2013).