Услуги в пользу третьих лиц

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Наиболее распространенным видом сделок являются соглашения в пользу их участников. Здесь права и обязанности есть у сторон, непосредственно участвующих в договоре.

Но законом предусмотрена возможность заключение таких сделок, когда исполнитель выполняет свои обязательства не перед заказчиком, а перед сторонним участником.

Понятие и признаки договора в пользу третьего лица

Договором в пользу третьего лица является договор в котором две стороны (кредитор и должник) определили, что выполнение данного соглашения происходит для третьей стороны. Она может или быть определена в тексте документа, или нет.

Данное понятие подразумевает, что та самая сторона, для выгоды которой составлено соглашение между контрагентами, имеет право предъявлять требования к исполнителю и качеству оказываемых услуг, но обязанностями при этом не обременена.

Предметом договора может быть как приобретение имущества, оказание услуг или же страхование жизни. Также законом предусмотрено осуществление вклада с участием третьей стороны, обладающей правами собственника денежных средств.

Во всех случаях, кроме купли-продажи и открытия вклада, закон не устанавливает необходимость оплаты налогов для стороннего субъекта договора.

Регламентируются подобного рода отношения ГК РФ. Ключевая особенность их заключается в том, что третья сторона становится полноправным участником сделки купли-продажи, оказания услуг и прочих.

С момента согласия на участие стороннего субъекта документ и его условия не подлежат изменениям. В том случае, если сторона, для чьей выгоды заключена сделка, отказывается от своих прав, они по умолчанию переходят к заказчику.

Таковы главные признаки подобного договора. Они отличают его от других сделок юридического характера тем, что участвующий субъект, для чьей выгоды происходит выполнение обязательств, является полноправным контрагентом, без самостоятельного заключения дополнительных соглашений.

Таким образом можно выделить два основных признака, по которым сделка классифицируется как соглашение в пользу третьего участника:

• Исполнение обязательств предусмотрено перед сторонним участником, а не заказчиком;
• Третья сторона обладает правом выставления законных требований к исполнителю.

Определение стороннего субъекта может производится кредитором и должником или устанавливаться законом.

Существенные условия договора в пользу третьего лица

Сделки для выгоды сторонних субъектов должны быть заключены по образу и подобию стандартных соглашений в пользу контрагентов по договору. То есть, требуется оформление в письменном виде с указанием обязательных и важных условий.

К таковым можно отнести:

• Предмет соглашения;
• Условия его выполнения;
• Порядок, по которому будет приняты выполненные обязательства;
• Возможные последствия отказа контрагента от принятия и исполнения соглашения.

Здесь же не лишним будет, хотя это и является необязательным, определить тот самый сторонний субъект, принимающий участие в сделке. Желательно как можно подробнее предоставить информацию о нем (наименование, адрес, контактные данные и т.д.).

Особого внимания заслуживают соглашения купли-продажи в пользу стороннего субъекта. В этом случае, с точки зрения налоговой, сторона, получающая выгоду, является одариваемой.

Также обязательна регистрация договора купли продажи в пользу третьего лица. Но это проводится по стандартной форме и, как правило, трудностей не вызывает.

Договор купли продажи в пользу третьего лица

Весьма распространенной формой приобретения ценного имущества является договор в пользу третьего лица при покупке недвижимости. Так например, родители могут выступать в качестве кредитора по данному соглашению, а ребенок сторонним лицом, для чьей выгоды заключена сделка.

Подобным образом оформляются преимущественно соглашения по приобретению недвижимости или автомобилей. Таким способом удается избежать излишних юридических проволочек для первоначального приобретения, а затем одаривания третьего субъекта.

Таким же образом часто осуществляются сделки на открытие вклада, где правами собственника также обладают родственники.

Оказание услуг в пользу третьего лица

Как уже было сказано выше, оказание услуг для стороннего субъекта также весьма распространено. Особенно в отношении грузоперевозок и страховых услуг, где затрагиваются интересы сторонних субъектов.

Нормы составления данного вида документов также регламентируется гражданским законодательством. В нем должны быть указаны существенные положения о субъекте, принимающем участие, и условии принятия оказанных услуг.

Здесь важно понимать отличие субподряда и соглашения в пользу отдельной стороны. В первом случае третье лицо является также исполнителем обязательств. А во втором случае оно выступает в роли заказчика, но не облагается обязательствами.

Страхование в пользу третьего лица

В сфере страхования заключение сделок в отношении третьих участников является весьма распространенной практикой. Здесь эти лица называются выгодоприобретателями.

Однако не для всех видов страхования допустимо присоединение стороннего субъекта, и не каждый гражданин имеет право быть тем самым выгодоприобретателем.

Наиболее распространенные виды отношений, где возможна передача прав заказчика стороннему лицу — это страхование жизни или ответственности. И тому есть свое логичное объяснение. В случае страхования жизни оплата производится по факту гибели страхователя.

И если в этой сделке не будет участвовать выгодоприобретатель, то она лишена всякого смысла. В случае личной ответственности, оплата компенсации производится страховой компанией пострадавшему лицу, которое и вовсе не принимало участия в соглашении.

Стоит отметить, что в отношении страхования предпринимательского риска выгоды третьего лица быть не может. Об этом четко сказано в ГК РФ.

А как быть с материальными ценностями, может ли договор страхования имущества быть заключен в пользу третьего лица? В этом случае участие выгодоприобретателя возможно, но с одной оговоркой. Это должно быть лицо, которое непосредственно заинтересовано в сохранении имущества.

Образец договора в пользу третьего лица

Действующее гражданское законодательство предусматривает типовую форму договора с участием отдельной стороны. В нем обязательно должны содержаться разделы, раскрывающие предмет договора, права и обязанности сторон, а также обеспечение выполнения сторонами обязательств.

Разница в формах зависит от непосредственного предмета договора: оказание услуг, приобретение имущества, открытие вклада или же страхование. Вместе с этим изменяется и порядок принятия третьей стороной выполнения обязательств должником.

Скачать образец соглашения можно по ссылке — Договор в пользу третьего лица.