Условия договора аренды в пользу арендодателя

Уважаемые коллеги!
Прошу высказать мнения и замечания к составленному мной договору аренды.
Данный договор составлялся в пользу Арендодателя.

Д О Г О В О Р
аренды нежилого помещения

г. «_____»_____________2003г.

______________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _______________________, действующего на основании ____________, с одной стороны и ________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ______________, действующего на основании _________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1 Предметом настоящего Договора является предоставление во временное пользование нежилого помещения находящегося в собственности Арендодателя по адресу: _______________________________________. Общая площадь, предоставляемого в аренду нежилого помещения, составляет __________.
1.2 Характеристика предоставляемого в аренду помещения и его недостатки указываются в Приложении № 1 к данному Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
1.3 Целевое назначение помещений : офисное.

2. СРОК АРЕНДЫ
2.1. Срок аренды устанавливается с 01 сентября 2003г. по 29 августа 2004г.
2.2. Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами по истечении срока аренды на заключение договора на новый срок, в том числе и в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору. Его заявление о заключении договора аренды на новый срок рассматривается в общем порядке.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Арендодатель обязан:
3.1.1. В течение трех дней с момента подписания данного Договора передать Арендатору указанное в п. 1.1. настоящего Договора нежилое помещение по Акту приемки-сдачи.
3.1.2. Обеспечить арендуемое помещение охраной, электроэнергией, отоплением.
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего Договора.
3.2.2. Содержать арендуемые помещения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.
3.2.3. В течение трех дней с момента истечения срока действия настоящего Договора или прекращения его действия по иным основаниям вернуть Арендодателю, указанное в п.1.1. настоящего Договора нежилое помещение по Акту приемки-сдачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Арендная плата за предоставленное Арендатору помещение составляет _____ (________________) рублей в месяц, в том числе НДС ________ руб.
4.2. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя или вносит наличными в кассу Арендодателя.
4.3. Затраты на коммунальное обслуживание включаются в установленную п. 4.1 Договора сумму арендной платы.
4.4. Перерасчет арендной платы производится по согласованию Сторон в зависимости от экономической ситуации в регионе и иных обстоятельств способствующих ее изменению.

5. РЕМОНТ И УЛУЧШЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
5.1. Обязанность производить внутренний текущий ремонт арендуемых помещений возлагается на Арендатора за его счет. Арендатор должен согласовать в письменном виде с Арендодателем сроки проведения ремонта.
5.2. Капитальный ремонт производится Арендодателем за счет собственных средств.
5.3. Стоимость неотделимых улучшений произведенных Арендатором возмещению не подлежит.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий Договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки другой стороне в полном объеме.
6.2. В случае не внесения Арендатором платежей в сроки установленные настоящим Договором, Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
6.3. Уплата неустойки не освобождает Арендатора от выполнения лежащих на нем обязательств.
6.4. Стороны не несут ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному Договору вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, возникших после подписания Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых Сторона, не исполнившая обязательство, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Изменение условий Договора, его расторжение допускаются по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором. Предложения какой-либо из Сторон о внесении дополнений или изменений в условия Договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются другой стороной в 10-ти дневный срок и оформляются дополнительным соглашением.
7.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора полностью или частично в случаях когда Арендатор:
– существенно ухудшает имущество или использует помещение не по указанному в настоящем Договоре целевому назначению, или передал его в пользование третьим лицам по любым видам сделок без согласия Арендодателя;
– не менее двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;
7.3. По инициативе Арендатора настоящий Договор может быть расторгнут досрочно при условии письменного уведомления Арендодателя за 3 месяца или выплаты Арендатором штрафа в размере трехмесячной арендной платы.
7.4. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Споры возникающие при исполнении данного Договора передаются на рассмотрение в Арбитражный суд .
8.2. Стороны обязаны не позднее трех дней извещать друг друга об изменении своего местонахождения.
8.3. Взаимоотношения Сторон не урегулированные настоящим Договором определяются в соответствии с действующим законодательством.
8.4. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателя, другой – у Арендатора.

1

1.1 Предметом настоящего Договора является предоставление во временное пользование нежилого помещения находящегося в собственности Арендодателя по адресу: _______________________________________. Общая площадь, предоставляемого в аренду нежилого помещения, составляет __________.

1.собственность на основании чего?
2. кто несет затраты на регистрацию д/а в Регистрационной палате?5.3.

.5.3. Стоимость неотделимых улучшений произведенных Арендатором возмещению не подлежит.
Почему?а вдруг они что нибуть “забубенное” сделают?

alekgold

Насчет регистрации – договор на 11 месяцев заключается.

Про неотделимые улучшения – пусть делают, но знают, что за них им никто ничего возмещать не будет (не зависимо от того, с разрешения Арендодателя они сделаны или без такового).

Измените условие о неустойке. Включите туда какую-нибудь такую фразу:
4.4. Уплата неустойки предусмотренной п. 4.2 и 4.3. Договора производится на основании письменной претензии стороны, чьи права и законные интересы были нарушены. Настоящая претензия должна быть направлена виновной стороне в течение пяти рабочих дней с момента совершения нарушения.

Это для налоговой, а то они при любом просроке оплаты будут вам доход доначислять и пеню соответственно (если вы по отгрузке работаете).

alekgold

собственность на основании чего?

а какая разница? арендатору нужно пусть и требует соответствующие доки. в договоре это лишнее.

Миха
1. в разделе 1 ПРДЕМЕТ ДОГОВОРА у вас упущено, что имущество предоставляется за плату. предмет договора обоюдный – с одной стороны предоставление имущ-ва, с другой плата за него.

2.

Его заявление о заключении договора аренды на новый срок рассматривается в общем порядке.

что такое общий порядок и где он установлен? я бы написал примерно так: “наравне с другими претендентами” или чего-то в этом роде…

3. Пробежался я по вашему договору мельком и чего-то не увидел поэтажного плана, выписки из техпаспорта здания и экспликации на ваши помещения. А ведь надо их к договору прилагать – описывают они ваш объект арендный.
Или это у вас загадочное Приложени№1? тогда их должно быть три.

4.

3.1.1. В течение трех дней с момента подписания данного Договора передать Арендатору указанное в п. 1.1. настоящего Договора нежилое помещение по Акту приемки-сдачи.

Мое мнение – “по Акту приема-передачи”, суть разные акты.

5.

4.3. Затраты на коммунальное обслуживание включаются в установленную п. 4.1 Договора сумму арендной платы.

Коммунальное обслуживание понятие растяжимое, лучше как у вас в договоре забито (п.3.1.2.), так и указывать. Не указано также коммунальное обслеживание чего? непонятно чьи затраты. у арендатора также могут быть затраты на так называемое коммунальное обслуживание помимо электричества и тепла.
Возможно лучше так: “Затраты арендодателя на обеспечение арендуемых по настоящему Договору помещений электроэнергией и отоплением возмещаются Арендатором. Стоимость этих затрат включена в арендную плату, указанную в п.4.1. настоящего Договора.”
Да, кстати, а газа у вас там нет?

6.

Предложения какой-либо из Сторон о внесении дополнений или изменений в условия Договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются другой стороной в 10-ти дневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

само по себе Предложение не может быть оформлено дополнительным соглашением.

7.

6.1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий Договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки другой стороне в полном объеме.

я бы конкретизировал сверх неустойки или нет. не вполне ясно.

8. Еще бы я вбил, что никакие документы вместе с помещениями арендатору не предоставляются.

9.

8.2. Стороны обязаны не позднее трех дней извещать друг друга об изменении своего местонахождения.

я бы добавил также об изменении наименования, счетов и прочих реквизитов.
и еще – эта норма бессмыслена без санкции. а именно, здесь должно быть указано, что действия, произмеденные по старым реквизитам до получения новых считаются сделанными надлежаще.

10. ну и по мелочи формулировки можно немного поотачивать.

все вышеизложенное исключительно мое мнение, к которому не обязательно прислушиваться.

Добавлено:
Rudi

4.4. Уплата неустойки предусмотренной п. 4.2 и 4.3. Договора производится на основании письменной претензии стороны, чьи права и законные интересы были нарушены. Настоящая претензия должна быть направлена виновной стороне в течение пяти рабочих дней с момента совершения нарушения.

полностью поддерживаю, только еще бы написал так:
при отсутствии такого письменного требования неустойка не начисляется и не уплачивается.

4.2. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя или вносит наличными в кассу Арендодателя.

Ага, а за наличные денежные средства вы будете кассовый чек выбивать?

Rudi Сейчас новая редакция ст. 272 НК – штрафные санкции увеличивают внереализационку только после признания их контрагентом или вступления в силу соответствующего решения суда.

Если преследовать целью защиту арендодателя всеми способами, то можно внести в договор пункт о возможности удержания Аредодателем имущества Арендатора, в случаях несвоевременной оплаты им арендных платежей и жесткое ограничение по времени – не заплатил, помещение закрылось…

Gleb, пока вы объясните ИМНС как соотносится ст. 271 и ст. 317 НК РФ может пройти много времени.