Сын отказался от квартиры в пользу матери
Здравствуйте! Обращаюсь к вам с такими вопросами.
Жила семья – мать, сын и бабушка в двушке. В 2002-2003 гг они получают трешку, тк их дом сносят, и сразу же приватизируют квартиру. Мама, из “благих” намерений, просит отписать доли бабушки и сына на себя, отписали. Сыну на момент приватизации было 18 лет. Он остался просто прописан в этой квартире, живет в другом месте (в Москве). Собственно, мать тоже живет в другом месте.
Сейчас отношения с матерью очень испортились (и с остальными членами семьи – отцом и братом), тк сын женился и квартирный вопрос встал ребром. Возникли такие вопросы –
1) Какие права сын имеет в этой квартире?
2) Может ли мать продать квартиру без его согласия?
3) Может ли мать выписать его в никуда?
4) Может ли мать сдавать квартиру, если прописанный сын, отказавшийся от доли, категорически против, если может сдавать – то может ли сын поменять замки в квартире или выгнать жильцов?
5) Может ли сын закрыть одну комнату из трех на замок, если да – то какую, как это определить?
14 Февраля 2015, 15:29, вопрос №725828
Федор, г. Москва
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствует, Федор.
Сын совершил отказ от приватизации? Или после приватизации продал долю матери?
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1) Какие права сын имеет в этой квартире?
сын несмотря на то что, что не является собственником жилья, имеет право в соответствии с ЖК РФ (и ФЗ о введении жилищного кодекса) бессрочного пользования данным жилым помещением
2) Может ли мать продать квартиру без его согласия?
мать сможет продать, либо иным образом распорядится жильем при этом право пользования жилым помещением за сыном сохранится.
3) Может ли мать выписать его в никуда?
Выселить и снять с регистрации не может, в соответствии с законом предполагается, что лицо отказывается от приватизации жилья с пользу другого лица предполагая, что за ним остается право пользования (бессрочное)
4) Может ли мать сдавать квартиру, если прописанный сын, отказавшийся от доли, категорически против, если может сдавать — то может ли сын поменять замки в квартире или выгнать жильцов?
Мать сможет сдавать квартиру при этом права сына пользоваться жильем не должны быть ущемлены.
5) Может ли сын закрыть одну комнату из трех на замок, если да — то какую, как это определить?
Порядок пользования жильем может быть определен по соглашению в случае разногласий судом.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Федор, день добрый!
1) право пожизненного пользования помещением
2) да, но обременение правом пожизненного пользования перейдет на нового собственника
3) нет
4) нет
5) если по согласию Вы не можете определить комнату, подавайте в суд
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Designed by Freepik
Закон позволяет избавиться от собственной недвижимости различными способами. Фактический отказ от доли в приватизированной квартире возможен на этапе оформления имущества в частные руки или после государственной регистрации сделки. Форма волеизъявления зависит от момента, когда субъект решает прекратить исполнение роли владельца.
Согласие на приватизацию
Отношения в сфере безвозмездного перехода жилья из госфонда в собственность физических лиц регулируются законом РФ №1541-1 от 04.07.1991. Согласно этому акту каждый россиянин вправе один раз в жизни получить от государства или муниципалитета квартиру, дом, другую подходящую жилплощадь. Несовершеннолетним такая возможность предоставляется дважды: если первое оформление произошло до достижения 18 лет, то после совершеннолетия разрешено обратиться еще один раз.
Жилище выделяют гражданам, занимающим его в соответствии с договором социального найма. При этом право на долю есть у каждого прописанного по адресу. Особенно тщательно законодатель защищает интересы детей — они обязательно включаются в текст приватизационной сделки. Для начала процедуры перевода объекта в статус частного необходимо согласие на такие действия всех зарегистрированных жильцов. Если хоть один выступает против присвоения, вопрос придется решать в судебном порядке.
Важно! Для приватизации необходимо согласие всех прописанных. Однако отдельные субъекты вправе отказаться от причитающейся части помещения. Закон лишь требует, чтобы никто не выступал против переоформления имущества в целом.
Обстоятельства, при которых можно отказаться
Лицо в любой момент уполномочено заявить о своем нежелании приобретать вещь в собственность либо продолжать владение предметом. Главное условие — деяния должны быть добровольными. Если в будущем будет установлено, что человек остался без недвижимости из-за угроз, шантажа или насилия, такое соглашение суд признает недействительным.
Передать имущественные права можно только в письменном виде. Составленный документ в дальнейшем будет служить основанием для государственной регистрации собственности в ЕГРН. На практике от части жилья чаще всего безвозмездно отказываются в пользу сына, дочери, отца, матери и других близких родственников. Распространение этой процедуры обусловлено характеристиками объекта. После приватизации каждый член семейства получает равную часть квартиры, но владелец не может полноценно и обособлено использовать 1/4 или 1/8 помещения. Такое имущество трудно продать, сдать в аренду или оформить под него банковский кредит. В такой ситуации целесообразно всю недвижимость оформить на одного получателя.
Родители могут легко отказаться от недвижимого объекта в пользу малыша, особенно если это не единственный несовершеннолетний ребенок в семье. В противоположной ситуации дополнительно понадобится согласование с попечительским советом. Несовершеннолетним запрещено уступать свою собственность в пользу матери, отца или другого законного представителя.
Во время расторжения брака мужчина может уступить свою половину жилья в пользу жены и наоборот. Если квартира была приватизирована совместно до прекращения брачных отношений, то понадобится предварительное выделение частей. Сам процесс определения владельца происходит во время раздела общего имущества. С этой целью часто используют специальное соглашение — брачный контракт.
Правила отказа на этапе приватизации
Все жители, которые занимают жилье по договору социального найма, вправе в будущем стать совладельцами жилплощади. Однако каждый сохраняет за собой полномочия отказаться от надлежащего имущества еще до момента оформления последнего в собственность сожителей.
Важно! Действующее законодательство не предусматривает уступку причитающейся доли конкретному лицу. Субъект просто официально декларирует свое нежелание регистрироваться в качестве домовладельца. Общая площадь помещения при этом распределяется равномерно между другими участниками пропорционально.
Отказ должен исходить от полностью дееспособного лица. Если человек в момент совершения сделки не понимал значения своих действий, такой акт считается недействительным. В то же время аннулировать уступку только потому, что отказник передумал, закон запрещает.
Решение о неучастии в приватизации оформляется в виде письменного заявления. Этот документ следует заверить нотариально. В противном случае дальнейшее переоформление будет невозможно, ведь муниципалитет не примет обращение о выделении жилища. Расходы на нотариальное удостоверение ложатся на будущих получателей. Поэтому заявителю следует предварительно поинтересоваться, сколько стоит у нотариуса такая услуга. Каждая контора вправе устанавливать собственные расценки, однако, как правило, цена за удостоверение стартует от 1000 рублей.
Защита интересов детей
Возможность отказа несовершеннолетнего от участия в приватизации законом не предусмотрена. Дети, которые зарегистрированы в помещении и имеют право пользования жилплощадью, обязательно должны включаться в приватизационный договор. Интересы малолетних представляют их родители, опекуны или усыновители. Подростки от 14 до 18 лет вправе самостоятельно выражать свою позицию относительно присвоения жилища. В исключительных случаях допускается исключение детей из договоренности о передаче жилплощади с предварительного согласия органа опеки и попечительства. Чтобы получить одобрение, следует доказать в попечительском совете, что права несовершеннолетних не будут ущемлены из-за лишения их потенциальной собственности.
Правовая защита отказника
Законодатель дополнительно защищает лицо, не реализовавшее легальную бесплатную возможность для присвоения жилья. Такая защита проявляется в том, что после перерегистрации новоиспеченный единственный владелец или несколько совладельцев не могут принудительно выселить отказавшегося от приватизации сожителя из полученной квартиры. Такой гражданин уполномочен проживать в приватизированном помещении столько, сколько он считает нужным. Иными словами, отказник сохраняет пожизненное право пользования жилищем. Для того чтобы избавиться от такого соседа, нужно использовать только уговоры и убеждения. Принудительное выселение невозможно даже через органы правосудия.
Вопрос:
Аннулируется ли право пожизненного пользования после перепродажи жилплощади?
Ответ:
Права субъектов, которые согласились на проведение приватизации без их участия, не отменяются даже после последующего отчуждения приватизированного помещения. Если покупатель приобретет дом, он должен учитывать, что третье лицо до самой смерти вправе вполне легально пользоваться его новоиспеченной собственностью.
Передача имущества родителям
Сын или дочь, которые намерены передать принадлежащую им долю недвижимости, должны учитывать несколько правил. Уступить имущество в ходе приватизационного процесса именно в пользу родителей или кого-то одного из них закон не позволяет. Если в квартире зарегистрированы только трое — мать, отец и их отпрыск, последний может уступить причитающееся ему имущество. Тогда жилье фактически будет разделено между двумя супругами.
Распорядиться уже переоформленным объектом можно разными способами. Например, законную собственность разрешено завещать в пользу родственника или любого другого физического, юридического лица. Наиболее распространенными способами отчуждения выступают договора:
- дарения;
- купли-продажи;
- мены.
Важно! Субъект, который продал недвижимость и получил за это вознаграждение, должен перечислить в госбюджет процент с выручки. Это отчисление называется налог на доходы физических лиц, сокращенно — НДФЛ. Ставка сбора составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Заключение
Каждый человек вправе свободно решать, как распорядиться своим имуществом. Участие в приватизации также является добровольным, поэтому к моменту перерегистрации квартиры жилец может отказаться от полномочий собственника. В таком случае за ним сохраняется возможность пользоваться жильем постоянно. Закон устанавливает ограничения в отношении несовершеннолетних участников приватизационной процедуры. Дети не могут отказаться от собственности, даже в пользу папы или мамы. Одобрить подобные манипуляции уполномочены только опекунские структуры. Отказ оформляется письменно и удостоверяется нотариусом.
Купили квартиру по ДДУ с помощью маткапитала. Сейчас квартира полностью оформлена на жену. В семье трое детей. Один из них совершеннолетний, ему 19, двум другим детям 15 и 9 лет. Теперь нам нужно выделить доли.
Я и мой совершеннолетний сын хотим отказаться от своих долей. Можно ли выделить доли только двум несовершеннолетним детям, например по 1/20 доли? Нужно ли регистрировать это соглашение у нотариуса и заверять у него отказы?
Или необходимо составить соглашение на всех пятерых, а потом каким-то образом мне и совершеннолетнему сыну отказаться в пользу матери, то есть моей жены? Мне кажется, что это более затратный и долгий путь.
Если не сложно, подскажите примерную стоимость мероприятий.
Валерий К.
Валерий, я думаю, что правильнее будет оформить соглашение на всех. А потом вы с сыном можете передать свои доли по договору дарения. Поясню, почему такой вариант лучше и как все оформить.
Анастасия Корнилова
юрист
Соглашение о выделении долей
Если жилье приобретено с помощью материнского капитала, его оформляют как общую долевую собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Если маткапитал вкладывался в долевое строительство, право собственности у членов семьи появляется только после того, как дом введут в эксплуатацию.
В этом случае тот, на кого был оформлен договор долевого участия, должен выделить доли остальным членам семьи.
Сделать это надо в течение шести месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.
Как быть с отказом от доли в праве собственности
В действующем законодательстве есть пробел: в законе о дополнительных мерах поддержки вообще нет нормы, по которой можно отказаться от участия в приобретении жилья, частично или полностью купленного за счет средств материнского капитала.
Пенсионный фонд России в разделе «Материнский (семейный) капитал» на своем сайте на вопрос «Может ли супруг отказаться от доли квартиры, приобретаемой с помощью использования материнского (семейного) капитала?» дает положительный ответ.
Так выглядит разъяснение ПФР о возможности отказа
Но при этом ПФР не приводит никаких ссылок на нормы права, которыми он руководствуется при решении этого вопроса. Более того, сама процедура оформления не описана. Не сказано, нужно ли заверять такой отказ у нотариуса или достаточно простой письменной формы. Косвенно об оформлении упомянуто во фразе «отказаться… при оформлении долей… в регистрационной палате». Отсюда можно сделать вывод, что достаточно простой письменной формы.
Но если сотрудник, принимающий у вас документы, скажет, что в таком виде отказ не подойдет и нужен удостоверенный нотариусом, то возникнет спорная ситуация. Вы не сможете опровергнуть его слова, поскольку нет нормы права, на которую можно сослаться в подтверждение своей правоты. Но и ему нечем будет обосновать требование.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Что про отказ говорят суды
До 2016 года судебная практика подтверждала, что можно отказаться и не участвовать в выделении долей в жилье, которое купили с помощью средств материнского капитала.
Так, например, сделала совершеннолетняя жительница города Сысерти Свердловской области. Она отказалась от своей доли в доме, который ее мать купила за счет средств материнского капитала. Дом оформили на владелицу сертификата, ее супруга и второго ребенка. Спустя какое-то время женщина передумала и захотела признать свое заявление недействительным. Но суд ей отказал. Он сказал, что факт отказа удостоверен у нотариуса и неоформление права собственности не противоречит закону о дополнительных мерах поддержки.
Суды руководствовались принципом, что получить долю в приобретенном на средства материнского капитала жилье — это право, а не обязанность человека. Поэтому совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в долевой собственности на жилье.
Но затем подход изменился. Верховный суд в 2016 году сказал, что объект недвижимости, который приобрели с помощью средств маткапитала, по закону должен находиться в общей долевой собственности супругов и детей.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что в силу пункта 4 статьи 10 закона о дополнительных мерах господдержки жилье, купленное с помощью средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Причем размер доли каждого должен быть определен по соглашению. А значит, это специальная норма, в которой обозначен круг субъектов, в чью собственность поступает такое жилье. К таким субъектам закон относит родителей и детей. Этой же нормой установлен возникающий у данных субъектов вид собственности на приобретенное жилье — общая долевая.
Таким образом, из правоприменительной практики Верховного суда получается, что отказаться от доли в праве собственности на жилье, на которое были потрачены средства маткапитала, нельзя. Иначе это нарушает норму закона, где установлен круг тех, кто имеет на это право.
Что говорит про отказ Федеральная нотариальная палата
Первоначально Федеральная нотариальная палата полагала, что оформлять отказ допустимо и это не противоречит нормам законодательства. И до 2016 года в разъясняющих письмах палаты неоднократно говорилось, что совершеннолетний член семьи в случае, если покупается жилье на маткапитал, может как реализовать свое право на долю в праве общей собственности, так и отказаться от него.
Но после публикации мнения Верховного суда Федеральная нотариальная палата также пришла к выводу, что отказ — это нарушение норм действующего законодательства.
Например, в методических рекомендациях нотариальной палаты Ставропольского края разъяснили, что закон напрямую связывает момент приобретения жилья с моментом направления на его приобретение средств материнского капитала. Как только средства маткапитала были перечислены, дети и родители сразу становятся собственниками жилого помещения. И это подтверждает, что нельзя отказаться от права оформить жилье в общую долевую собственность родителей и детей.
Так что теперь нотариусы тоже считают, что в законе четко определен круг лиц, которые должны стать собственниками жилья, купленного на средства маткапитала. И исключить кого-либо из членов семьи из числа сособственников нельзя. В отличие, например, от приватизации жилых помещений, где такая возможность напрямую предусмотрена законом.
Как лучше поступить
Учитывая правоприменительную практику Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты, я бы рекомендовала все-таки сначала оформить соглашение о выделе долей всем членам семьи. А потом уже вы и старший сын можете распорядиться своими долями, как вам захочется.
Хотя на сайте ПФР упоминается о возможности отказа, никакой отсылки к нормам права там нет. Более того, это упоминание не оформлено даже как мнение ведомства — в виде письма или официального разъяснения с подписью должностного лица. Это просто строчка в разделе «Вопрос — ответ».
Поэтому нет гарантии, что в последующем ПФР не выпустит официальное разъяснение, в котором скажет, что отказ противоречит положениям закона о дополнительных мерах поддержки. И суды с учетом мнения ВС поддержат ПФР. А вам все-таки придется решать вопрос об оформлении долей на всех членов семьи.
Как оформить соглашение
Поскольку доли ваша супруга будет выделять не только детям, но и вам, это будет считаться разделом совместной собственности между супругами. Такой раздел обязательно нужно удостоверять у нотариуса. Стоимость оформления зависит от региона и нотариуса. В среднем это 5000—6000 Р, но к этой сумме могут добавить 0,5% от кадастровой стоимости жилья.
Если супруга выделит доли только детям и укажет в соглашении, что оставшаяся часть квартиры перейдет в вашу совместную собственность, можно не удостоверять документ у нотариуса, а обойтись простой письменной формой.
Но этом случае в соглашении не будет выделена ваша доля, и вы не сможете переоформить ее на жену. Для этого все равно придется идти к нотариусу и выделять вашу долю из совместного имущества. Так что если вы собираетесь передать свою часть квартиры жене, то проще сразу оформить доли у нотариуса.
Мы уже писали подробно и с шаблонами, как выделить доли детям, если использовали маткапитал.
Как переоформить доли
В вашей ситуации переоформить доли можно через договор дарения. Если вы и сын подарите свое имущество жене и, соответственно, матери, НДФЛ с подарка ей платить не придется: члены семьи от этого налога освобождаются.
Поскольку вы будете переоформлять доли, вам придется опять обратиться к нотариусу. Стоимость оформления также будет зависеть от региона и нотариуса. Технические работы по оформлению договора дарения в среднем обойдутся вам в 6000 Р, а нотариальная пошлина — в 0,5% от стоимости имущества. Этот тариф установлен законом. Сумма в любом случае не может быть меньше 300 и больше 20 000 Р.
За стоимость имущества в договоре дарения доли берется кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать из выписки о кадастровой стоимости или сведений, указанных на публичной кадастровой карте.
После оформления договора дарения вашей супруге нужно будет зарегистрировать свое право. Регистрация обойдется в 2000 Р, а документы в Росреестр нотариус передаст сам.
Что в итоге
Вы можете все-таки оформить отказ от долей, руководствуясь ответом ПФР на сайте, но как сам Пенсионный фонд или кто-то другой посмотрит на такое оформление через год, неизвестно.
Правильнее и надежнее сначала выделить доли, а потом подарить их жене и матери. Вы потратите немного больше времени и денег, зато будете уверены, что все сделано по закону.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.