Судебная практика по военной ипотеке в пользу заемщика
Программа «военная ипотека», функционирующая уже более 10 лет, на сегодняшний день работает четко и отлажено. Но в рамках этой программы, как и в рамках любых других программ, периодически возникают споры, решением которых занимаются судебные инстанции.
Часто возникающие ситуации в судебной практике по военной ипотеке
Судебная практика по госпрограмме НИС сформировала ряд проблемных нюансов. Рассмотрим некоторые из наиболее часто встречающихся.
Пример: военнослужащий подписал контракт, позднее был внесен в реестр НИС. Но в дальнейшем произошло увольнение, а еще через некоторое время – контрактник снова восстановлен в службе.
Причины его увольнения были уважительными. Факт увольнения препятствовал пользоваться льготным кредитом для покупки жилья, так как военнослужащий исключался из реестра. И в случае возврата на военную службу контрактник не мог снова быть внесенным в реестр.
Такие вопиющие ситуации имели место до тех пор, пока не были внесены поправки в законодательство, регламентирующее механизм восстановления участия в программе НИС.
Ситуация 2. Контрактник за многолетний период службы накопил на своем счете определенную сумму, выделенную из государственных средств.
При досрочном увольнении по не зависящим от него причинам (не льготным), он уже не мог воспользоваться средствами со своего счета, которые справедливо были накоплены за период его добросовестной службы.
Ситуация 3. Контрактник погиб, безвестно пропал. До принятия поправок в закон, родственники в такой ситуации были вынуждены обращаться в судебные органы, чтобы доказать право на использование средств, аккумулированных на лицевом счете военнослужащего. Частые судебные тяжбы по этому вопросу позволили данный пробел закрыть в законодательстве.
Ситуация 4. До недавних пор, контрактник, ставший собственником квартиры по программе НИС и уволившийся по льготным причинам, но имеющий в собственности какое-либо другое жилье (или его члены семьи) – обязан был выплачивать долг перед банком за свой счет.
Что делать военнослужащим в случае возникновения спорных ситуаций по военной ипотеке
Практика говорит о том, что за период работы данной программы, не раз нарушались права военнослужащих, не раз имело место нарушение исполнения закона, и других законодательных актов.
Но сейчас, практически все выше описанные вопросы государством урегулированы, поэтому обращение в судебные органы требуется все меньше и меньше.
Государство из года в год работает над усовершенствованием программы жилищного обеспечения военнослужащих.
Но судебная практика по военной ипотеке свидетельствует и о спорах, связанных с невнимательностью и неподготовленностью участников НИС, которые делают ошибки в документах, затягивают сроки при самостоятельной подаче документов.
Возникновение таких спорных моментов можно существенно сократить, если контрактники будут чаще прибегать к помощи профессиональных специалистов. Квалифицированные эксперты Военного Переезда всегда рады помочь контрактникам решить любые вопросы, связанные с участием в программе НИС.
Март 12, 2019
Нет комментариев
Спорные вопросы, которые возникают в процессе реализации ипотечных правоотношений, часто могут быть разрешены только в суде.
Судебная практика по ипотеке в 2020 году является многосторонней, имеет свои нюансы, в особенности в таких случаях, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке или при процедуре предоставления военной ипотеки.
Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника своевременно оплачивать задолженность перед банком-кредитором.
В 2020 году в результате экономически нестабильного положения многие заемщики испытывают сложности при оплате кредитов, поэтому судебная практика по таким делам обширна.
Споры по ипотечным займам
Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.
Наиболее распространенными причинами возникновения судебных споров являются следующие:
| Неисполнение обязательств должником | по оплате ипотечного кредита |
| Требования об изменении условий договора | по инициативе заемщика |
| Процедура признания | Договора кредитования незаконным полностью или в части |
| Споры по взысканию | жилья |
При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.
Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны в кредитном договоре.
В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.
В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.
Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.
Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.
Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.
Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.
Обращение в суд
Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.
Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.
Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.
Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.
Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд.
Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд.
Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).
Необходимые документы
После того, как должник получил судебную повестку, о том, что начата процедура судебного разбирательства, ему следует подготовиться к процессу.
Для чего необходимо собрать и подготовить следующие документы:
| Возражения | в письменной форме на заявление кредитного учреждения |
| Договор ипотечного кредитования | график платежей и квитанции оплаты ежемесячных платежей |
| Справки о доходах | заемщика и других членов семьи |
| Прочие документы | которые удостоверяют финансовое положение должника, и что у него возникли сложности по оплате |
Юристы банка готовят следующие документы:
- исковое заявление в суд;
- договор ипотеки.
- выписки со счетов
Во время судопроизводства у сторон по делу может возникнуть необходимость отдельных документов, которые сами они не могут предоставить, в этом случае в суд заявляется ходатайство об истребовании таких документов, суд может сделать судебный запрос.
Недействительный договор
Договор ипотеки может быть признан недействительным через суд.
Чтобы признать договор незаконным в судебной практике требуются определенные основания, доказывающие, что при заключении договора допущено нарушение норм законодательства или волеизъявления сторон.
Причины, по которым кредитный договор может быть признан недействительным:
| Существенное нарушение гражданско-правовых норм | У примеру, не соблюдена норма об указании в договоре размера займа или иных существенных условий соглашения |
| Подписание договора неуполномоченным на то лицом | В качестве заемщика или поручителя выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или недееспособное лицо |
| Обман или введение в заблуждение при заключении договора | Обман может совершаться либо в активной форме, либо заключаться в бездействии (умышленное умолчание о фактах, которые могли препятствовать сделке) |
| Применение насилия в отношении стороны | угроз, других форм принуждения к совершению сделки |
| Заключение договора для прикрытия другой сделки | Заключение договора с помощью поддельных документов |
При признании договора недействительным, он не порождает правовых последствий, которые должны следовать за его оформлением, т.е. стороны возвращаются в исходное положение.
Заемщик должен вернуть средства в банк.
Возможность признания сделки недействительной имеется у сторон в течение 3-х лет, после вступления соглашения в силу.
В случае затрагивания сделкой прав и интересов третьих лиц, эти лица имеют право на обращение в суд с требованием о признании сделки ничтожной на протяжении 10 лет после того, как они узнали о нарушении своих прав.
Ничтожность сделки значит, что договор не порождает юридических последствий.
Оспоримую сделку можно признать недействительной в течение 1 года со дня, как лицо узнало о нарушении своих прав.
Оспоримость сделки значит, что она должна быть признана такой судом (к примеру, подписана лицом, которое не имело полномочий).
Судебная практика по ипотеке
При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.
Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.
В соответствии с практикой возможны следующие пути решения конфликтной ситуации:
| Расторжение кредитного договора | а также признание его недействительным |
| Взыскание | путем реализации заложенной недвижимости |
| Мировое соглашение | Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения |
Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.
В пользу заемщика
Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.
Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика:
| Банк взимает дополнительные комиссии | непредусмотренные ипотечным договором и законодательством |
| Принуждение к заключению страхования жизни или здоровья клиента банка | либо установление ответственности за отсутствие страховки (предоставление льгот по процентам после заключения договора страхования не считаются мерами ответственности, а относятся к стимулирующим мерам) |
| Применение процентной ставки выше | закрепленной в соглашении (процент обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования, могут предусматриваться пункты об изменении процентной ставки после выполнения некоторых условий) |
Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.
По валютной ипотеке
До экономического кризиса 2014 года заемщики, взявшие кредиты в валюте, оплачивали ее на более выгодных условиях, чем граждане, оформившие договор в рублях.
Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.
Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар.
Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам.
Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.
Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов.
Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками.
Резкий скачок курса валют привел к тому, что финансовое положение многих валютных заемщиков не позволило им погашать ипотеку.
В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам.
По военной ипотеке
Принять участие в программе военной ипотеке в 2020 году могут военнослужащие, участвующие в системе НИС.
Любой военнослужащий, отслуживший более 3х лет службы, имеет право на участие в этой программе.
Чтобы стать участникам программы жилищного обеспечения военнослужащих, необходимо подать рапорт начальнику воинской части.
Сертификат по военной ипотеке предоставляется примерно через 3 месяца после подачи заявления.
Спорные ситуации в рамках реализации программы могут происходить как с банком по определенному договору ипотеки, а также и с ФГКУ Росвоенипотека.
Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре смотрите статью: снятие обременения по ипотеке.
Чаще всего происходят споры:
- Оспаривание отказа об участия в программе военной ипотеке.
- Об отказе в выдаче сертификата.
- О расчетах суммы платежей на счет военнослужащего.
При расторжении брака
Многие граждане интересуются, что происходит с ипотечным договором и заложенным жильем при расторжении брака.
При разводе между супругами договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.
Однако в таком случае зачастую возникает необходимость раздела заложенной недвижимости, а также установления порядке оплаты ежемесячных платежей.
При заключении договора ипотеки в зарегистрированном браке, жилье, приобретенное за счет кредитных средств, является совместно нажитым имуществом, а займ делится между бывшими супругами.
Действия банка при разводе:
- Потребовать досрочного погашения кредита.
- Предложить супругам иные способы раздела имущества для погашения займа.
О том, что брак расторгнут, банк может узнать только от заемщиков. Суд не извещает о бракоразводном процессе суд, если не происходит спора относительно залоговой недвижимости.
Если меду супругами возникает конфликтная ситуация, то банк может потребовать погашения ипотеки досрочно.
При участии семьи в программе господдержки необходимо оформить регистрацию на всех членов семьи, включая детей.
Нужно понимать, что по действующему гражданскому законодательству на ипотечное жилье может быть, включая единственную квартиру семьи с детьми, может обращаться взыскание в пользу банка.
Рассмотрение искового заявления
Гражданские дела с ценой иска более 50 тысяч рублей рассматриваются в районных судах. Если сумма исковых требований ниже, то спор рассматривается мировым судьей.
Судебное производство назначается после подачи искового заявления с приложением необходимых документов.
Исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 151 ГПК РФ, иначе оно может быть не принято.
О назначении судебного заседания судья извещает стороны по делу.
Судебное производство может потребовать проведения нескольких заседаний. Если ответчик не является в заседание, то это не препятствует суду рассмотреть дело при имеющейся явке.
Судебная процедура включает в себя следующие этапы:
| Открытие заседания | устанавливаются личности лиц, которые явились. Затем суд излагает обстоятельства дела |
| Заслушивание | сторон (сначала истца, потом ответчика), свидетелей и исследование документов, прочих доказательств |
| Выступления сторон | Судебные прения и принятие решения |
В результате рассмотрения судом готовится обоснованное решение.
В случае несогласия с принятым решением суда, сторона по делу может обжаловать его в суде апелляционной инстанции. Жалоба в суд вышестоящей инстанции могут быть поданы в течение 1 месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда
Резолютивную часть решения суд оглашает в день последнего судебного заседания по делу, после выхода из совещательной комнаты.
Согласно процессуальному законодательству, у суда имеется 5 дней на изготовление мотивированного решения.
В решении суда по спору, связанному с ипотекой, судья указывает:
| Вводная часть | информация о сторонах дела, судье, который рассматривает дело, дате и времени оглашения решения |
| Описательная часть | Исковые требования, объяснения и возражения лиц |
| Мотивировочная часть | факты по гражданскому делу, доказательства их подтверждающие, выводы суда |
| Резолютивная часть | решение, итог судебного процесса |
Решение не может быть изменено после принятия.
В законную силу решение суда вступает по истечении одного месяца после оглашения. Данный срок дается проигравшей стороне на то, чтобы подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.
Наложение взыскания
Судом могут накладываться следующие разновидности взыскания:
| На объект залога | Часто на недвижимость, для приобретения которой и бралась ипотека |
| На иное имущество | В соответствии с законодательством об исполнительном производстве |
Процесс взыскания может откладываться в случае подачи апелляции в суд 2-й инстанции. Для чего требуется подать ходатайство.
Увеличение количества выдаваемых банками ипотечных кредитов приводит к обогащению судебной практики по делам об ипотеке.
Видео: Раздел недвижимости приобретенной по военной ипотеке
Загрузка…
Государственная программа «Военная ипотека» существует больше десяти лет и сегодня отличается прозрачной и отлаженной функциональностью (Федеральный закон “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих” от 20.08.2004 N 117-ФЗ (последняя редакция)). Как и другие подобные проекты, она имеет свои плюсы и минусы. Варианты недостатков аккумулирует судебная практика по военной ипотеке.
Как должен поступать военнослужащий при возникновении споров по ипотеке
По данным статистики, за все время действия программы права граждан нарушались неоднократно, нормы закона соблюдались далеко не всегда. Правительство взяло ситуацию под строгий контроль, поэтому военные все меньше обращаются за помощью в судебные органы.
Если военнослужащий считает, что его обманули, он должен обращаться за помощью в судебный орган. Для этого ему надо проконсультироваться с адвокатом и собрать все необходимые бумаги.
Распространенные проблемы по военной ипотеке
Обеспечение военнослужащих собственным жильем — ключевая цель военной ипотеки (Приказ Росгвардии от 14.03.2017 N 79 (ред. от 18.12.2017) “Об утверждении Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих войск национальной гвардии Российской Федерации” (Зарегистрировано в Минюсте России 14.04.2017 N 46384), Постановление Правительства РФ от 21.02.2005 N 89 (ред. от 29.12.2016) “Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти и федеральными государственными органами, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба”). Исковые заявления, которые данная категория резидентов РФ подает в суд, чаще всего касаются таких проблем:
- раздел квартиры по военной ипотеке, нажитой в браке;
- увольнение и удаление из реестра участников НИС;
- досрочное увольнение и запрет на использование накоплений.
Раздел квартиры, нажитой в браке
Данная проблема встречается чаще всего. Главный нюанс заключается в том, что жилье, купленное по условиям ВИ, остается в собственности банка, выдающего денежные средства. Поэтому в случае бракоразводного процесса он протестует против раздела недвижимости.
Для предотвращения подобных ситуаций некоторые банковские учреждения просят потенциальных клиентов составить брачный контракт, согласно которому муж/жена военнослужащего не будут претендовать на ипотечную квартиру.
Как показывает практика, такое разбирательство чаще имеет положительные результаты, и военнослужащий в большинстве случаев остается обладателем жилья.
Однако соглашение может оспариваться, если:
- в семье гражданина родился ребенок, и часть материнского капитала ушла на выплату ипотеки;
- капитальный ремонт и перепланировка жилья оплачивались средствами из общего семейного бюджета;
- внесены общие денежные средства для погашения первого взноса за квартиру;
- использовались деньги близких родственников мужа/жены военнослужащего.
При наличии этих фактов вердикт суда может быть не в пользу военного.
Увольнение и исключение из реестров НИС
Военная ипотека при увольнении создает много вопросов касательно правильности участия военнослужащего в накопительно-ипотечной системе.
К примеру, военный подписал контракт о несении службы и автоматически стал участником НИС. Через некоторое время он был уволен по здоровью или сокращению штата, но потом опять восстановлен. В таком случае служащий теряет все свои привилегии и больше не может претендовать на покупку жилья на выгодных условиях. Повторное участие в НИС законом тоже не предусмотрено. Как показывает статистика, большинство решений суда по военной ипотеке в этом вопросе выносится в пользу государства.
Досрочное увольнение и невозможность воспользоваться накоплениями
За все время действия военной ипотеки суд нередко рассматривает дела о невозможности военнослужащему воспользоваться своими накоплениями. Возникает эта ситуация так: офицер покупает квартиру за счет средств, предоставленных НИС, но потом досрочно увольняется. В итоге он должен выплачивать ипотеку деньгами из своего личного бюджета. Финансовая помощь от государства ему больше не доступна.
Обзор судебной практики по возврату ЦЖЗ
Военнослужащий самостоятельно возвращает деньги за ипотеку в банк по индивидуально установленному графику. Если гражданин не рассчитывается по целевому жилищному займу или не выплачивает ипотеку, кредитор (банковское учреждение или ФГКУ «Росвоенипотека») имеет законное право потребовать взыскание через суд. Многие военнослужащие считают, что самым худшим последствием досрочного увольнения является потеря купленной жилой недвижимости.
Другие ситуации по военной ипотеке, требующие рассмотрения в суде
К таким относятся исковые заявления родственников, предъявляющих права на жилье, купленное в рамках ВИ.
Родственники имеют право претендовать на жилье военного, который:
- досрочно уволен по причинам, от него не зависящим;
- считается пропавшим без вести;
- погиб при исполнении.
Близким родственникам гражданина приходится долго отстаивать свои права, но в большинстве случаев суд выносит решение в их пользу. На этом примере можно проследить несовершенство положений ВИ и его последствия для честных военнослужащих.
Судебная практика по военной ипотеке в пользу заемщика
Судебная практика по военной ипотеке свидетельствует о том, что, в сравнении с обычной ипотекой, военная часто решается в сторону заемщика. Верховный суд аргументирует это тем, что обеспечение нормальных условий жизни защитников — главная цель данной государственной программы. Поэтому не может быть такого, чтобы гражданина в офицерском звании правительство лишило возможности получить квартиру.
Суд защищает права резидента, если он пропустил регистрацию по весомой причине. В такой ситуации деньги, положенные военному, перебрасываются на его личный счет в банке. Время на право использования данных средств начинает отсчитываться с даты, когда возникли причины для включения военнослужащего в реестр претендентов на улучшение жилищных условий.
Известны случаи, когда военный получает квадратуру жилья меньшую, чем ему положено по званию. Гражданин имеет право обратиться в суд за решением данной проблемы. Как правило, судебный орган принимает сторону истца.
Если служивый получил квартиру, размер которой больше положенного, он должен оплатить «лишнюю» площадь за счет личных сбережений или подождать, пока ему выдадут новое жилье, соответствующее требованиям.
Как гласит закон, право военнослужащего на получение квартиры не связано с принадлежностью недвижимости к ГЖФ. Поэтому военный, живущий в служебной квартире без права ее приватизации, не должен быть уволен с работы, пока не получит новое жилье. При рассматривании такого дела суд не берет во внимание, кто повинен в неправильности оформления требуемых бумаг, и выносит вердикт в пользу военнослужащего.
[Всего голосов: 0 Средний: 0/5]