Суд принял решение в пользу истца

Источник фотографии

Роль суда в спорах, связанных с операциями с недвижимостью, зачастую бывает очень важна. Именно суд выносит своё решение о законности тех или иных требований участников сделки, когда между ними возникает спор. В открытых источниках публикуются многочисленные решения судов по вопросам, связанным с операциями с недвижимостью. Конечно же, в публикациях нет реальных адресов и контактных данных участников дела. Важно другое: мы можем познакомиться с реальной судебной практикой, и заранее предостеречь своих клиентов от возможных рисков и неприятных ситуаций. Предлагаю вниманию читателей несколько решений, принятых Московским городским судом.

Двойник

Апелляционное определение от 24 августа 2016 г. по делу N 33-32711 представляется крайне интересным. Из материалов дела становится понятно, что покупатели квартиры столкнулись с действиями мошенников. Вместо истинной собственницы квартиры на сделке присутствовала женщина, лишь отдалённо похожая на неё. Настоящая собственница не присутствовала на сделке, и вскоре умерла. Дочь умершей узнала о том, что квартира была, якобы, продана её матерью, и подала иск в суд. Покупатели в своё время проявили самоуверенность и смелость, полагая, что нет ничего проще, чем приобрести квартиру самостоятельно, без помощи специалистов. Они решили рискнуть и сэкономить, и не предприняли всех предусмотренных законодательством и правилами обычая делового оборота действий, подтверждающих добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их поступков, которые предполагаются в силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ. Таким образом, суд совершенно справедливо посчитал, что покупатель при совершении сделки купли-продажи не являлся добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества. В результате суд первой инстанции определил:

«Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный «__»______ 2015 года между умершей *** и покупателем.

В порядке наследования по закону признать право собственности дочери умершей на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Прекратить право пользования покупателей жилым помещением в виде квартиры, расположенной по адресу: ***.

Выселить покупателей из квартиры по адресу: ***, со снятием с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу.

Взыскать с покупателей, солидарно, в пользу истца (дочери умершей), судебные расходы в сумме *** руб.».

Мосгорсуд оставил это определение без изменений.

Подпись иного лица

Второй пример. Апелляционное определение Мосгорсуда от 10 октября 2016 г. по делу N 33-38809. Не менее интересное дело. Снова участники сделки сэкономили, и не обратились к помощи специалистов. Продавец квартиры, расположенной по адресу *** гражданка N подала исковое заявление в суд первой инстанции с требованием признать недействительным Договор купли-продажи спорной квартиры на том основании, что в тексте договора стоит не её подпись, а подпись иного лица. Из материалов дела следует, что первоначальный текст договора был подписан гражданкой N собственноручно, однако регистрирующий орган УФСГРКиК по Москве принял решение о приостановлении государственной регистрации сделки. Это было связано с тем, что в договоре было неверно указано наименование регистрирующего органа и отсутствовали собственноручно написанные фамилии, имена и отчества сторон. Плюс ко всему, было расхождение в паспортных данных продавца. Через неделю ответчиком (покупателем квартиры), в дополнение к ранее поданным документам, был представлен новый текст договора купли-продажи квартиры, датированный той же датой с устранением приведенных выше недостатков и внесением иных изменений в условия договора. В установленный законом срок Управлением Росреестра по г. Москве был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, а также переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества к покупателю. Истец *** подала иск к нынешнему собственнику спорной квартиры о признании договора купли-продажи указанной квартиры недействительным. Суд первой инстанции принял решение признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Мосгорсуд принял к рассмотрению апелляцию от представителя проигравшей стороны. Апелляционное определение Мосгорсуда по данному делу гласит:

«Суд первой инстанции не дал оценки всей совокупности представленных по делу доказательств, не определил фактически имевшие место правоотношения и не применил закон, подлежащий применению к имевшим место правоотношениям.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 — 199, 327 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение ***** районного суда города Москвы от «___»________2016 года отменить, принять новое решение по делу.

В удовлетворении иска продавца к покупателю о признании сделки недействительной отказать».

Покупателя признали …добросовестным

Третий пример ещё интереснее. Апелляционное определение от 2 ноября 2016 г. по делу N 33-43089. Истец обратился в суд первой инстанции с иском к ответчикам Департаменту городского имущества, Управлению Росреестра по Москве, УФМС РФ, а также к нынешним собственникам спорного жилища. В этом иске, с учетом последующих уточнений, истец просил суд о признании недействительными договоры приватизации и купли-продажи квартиры, восстановлении регистрации истца по месту жительства, аннулирования права собственности ответчика (нынешнего собственника) на квартиру, просил снять с регистрационного учета ответчика и членов его семьи, а также взыскать энную сумму за моральный вред.

В обоснование своих требований истец указал, что он был зарегистрирован по месту жительства в квартире, расположенной по адресу: ***, совместно со своими родителями отцом, умершим 13 февраля 1988 года, матерью, умершей 12 декабря 1988 года, и братом, умершим 1 июля 2009 года. После смерти родителей, на протяжении длительного времени в спорной квартире проживал только брат истца, поэтому истец в связи с конфликтными с ним отношениями, связанными с злоупотреблением братом спиртными напитками, был вынужден проживать у своей супруги. По прошествии 6 (шести) лет истец узнал, что его брат умер, а он был снят с регистрационного учета по месту постоянного жительства из указанной выше квартиры по отрывному талону. В дальнейшем истцу стало известно, что квартира продана посторонним людям, в ней проживает семья ***. При этом, истец никуда из вышеуказанной квартиры не выписывался, ее не продавал. И не мог продать, так как квартира была муниципальной. После чего, он обратился с заявлением в *** межрайонную прокуратуру по факту мошеннических действий с недвижимым имуществом. По результатам рассмотрения заявления истец в ноябре 2013 года получил постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении нынешних собственников квартиры, и дело вернулось в ОЭБиПК на доследование.

Истец просил суд первой инстанции признать недействительным договор передачи №___________, заключенный от его имени «___»______ 201_ года с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда на квартиру, расположенную по адресу: ***, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве «___»________ 20__г., признать недействительными договоры купли-продажи данной квартиры, заключенные 11.02.2010 г. от его имени с ***о, и 16 июня 2010 года между *** и ***, восстановлении его регистрации по месту жительства по указанному адресу, признании за ним права собственности на данную квартиру, снятии ответчика *** и членов ее семьи с регистрационного учета по месту жительства по адресу спорной квартиры.

Суд первой инстанции постановил, что требования истца, изложенные в его уточненном исковом заявлении о возвращении квартиры в его собственность, являются несостоятельными и не основанными ни на нормах материального права, ни на фактических обстоятельствах дела, в связи с чем удовлетворению судом первой инстанции не подлежали, а вышеупомянутые доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней отвергаются судебной коллегией. Ввиду того, что нарушенные права истца не подлежали судебной защите по причине пропуска им установленного законом срока исковой давности, то само по себе то обстоятельство, что истец не подписывал договор купли-продажи квартиры от «___»_____ 201_ года с ответчиком (Покупателем), что следует из заключения проведенной по делу судебной экспертизы, основанием для удовлетворения иска явиться не могло.

И, наконец, самое важное: Одновременно судебная коллегия Мосгорсуда считает, что «…вывод суда первой инстанции о добросовестности приобретения квартиры ответчиком основан на фактических обстоятельствах дела, правильно установленных судом первой инстанции, и совокупности доказательств, которым судом дана надлежащая правовая оценка. В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Как установлено судом первой инстанции, при оформлении сделки купли-продажи спорного имущества ответчик (покупатель) лично осматривала спорную квартиру, прибегала к услугам риэлтерского агентства, оплатила стоимость квартиры в полном объеме, при этом стоимость квартиры составляла среднерыночную стоимость аналогичных предложений на рынке, была ознакомлена со всеми правоустанавливающими документами на объект недвижимого имущества. Таким образом, суд считает, что ответчик при совершении сделки купли-продажи являлась добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества».

Суды повернулись лицом к покупателю

Итак. В предыдущие годы нормы закона, регулирующие вопросы добросовестности приобретателя, применялись не так часто. В нынешнем году ситуация поменялась. В 2015 году вступила в силу новая редакция Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Этот документ теперь более чётко трактует позицию Верховного суда и Высшего Арбитражного суда в вопросе защиты прав добросовестного приобретателя. Поэтому стала столь очевидна однозначность и точность позиции Мосгорсуда в принятии решений о добросовестности приобретателя спорного имущества.

И последнее. При любом исходе судебного разбирательства обе стороны тратят свои нервы, силы, время и деньги, что на самом деле очень обидно и крайне неприятно. Всего этого можно избежать, обратившись за советом в крупное солидное агентство недвижимости с многолетней безупречной репутацией.