Решения судов в пользу застройщиков
Коллеги, добрый день! Предлагаю обсудить специфику судебных споров по искам дольщиков в рамках Закона № 214-ФЗ. О том, какие ошибки чаще всего допускают участники долевого строительства, чем им руководствоваться и какую тактику избрать, чтобы победить, в чем судебная практика на их стороне — читайте в этой статье.
Один в поле – воин!
«Один в поле не воин» — говорят многие и нанимают юристов и адвокатов. Однако, как показывает практика, не всегда юристы и адвокаты должным образом ведут дела. Причём, статус адвоката совсем не гарантирует вам качество оказания услуг. Мне и моим коллегам, защищающим застройщика, часто встречались адвокаты, которые довольно бледно выглядели в суде только потому, что были незнакомы с этой категорией споров. И наоборот: бывало, даже не юрист, но знающий специфику спора, успешно бился с нами в процессе. Будучи докой в одном, можно быть профаном в другом.
Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком. К тому же, явка в суд самого истца оказывает определённое психологическое воздействие на суд, а в суде общей юрисдикции это важный аспект в стратегии спора.
И наконец, профессиональные юристы и адвокаты неизбежно страдают профессиональной деформацией — эмоциональным выгоранием, вызванными частыми стрессами. Это не что иное, как безразличие к проблемам дольщика. Причём, проблема усугубляется выдачей значительного аванса в оплату труда адвоката, что часто демотивирует.
Поэтому дольщик может проиграть дело, если доверяет вести дело не тем юристам. В ряде случаев дольщик может проиграть дело только потому, что не явился лично в процесс.
Если вы заключаете договор с юристом, убедитесь в том, что вашим представителем будет человек, имеющий опыт в таких делах, о чём будут свидетельствовать копии судебных актов. До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.
Иск дольщика можно составить самому
Даже не обладая профильным юридическим образованием, а равно любым другим высшим образованием, можно успешно выигрывать такие споры и экономить деньги (по Москве это 15-30 000 руб.), что является немалой тратой для рядовых граждан. Куда важнее для дольщика располагать временем для сбора и анализа информации, терпением и здравой жизненной логикой.
Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.
Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступают в силу существенные изменения в закон.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Эти документы есть во вложенном файле.
Положения договора о подсудности и о претензионном порядке блокируются особым статусом таких споров как потребительских
Спецификой споров по искам дольщиков является их квалификация, как споров о защите прав потребителей. Это весьма важно, поскольку означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений, а нормы Закона о защите прав потребителей в этих спорах будут иметь довлеющее значение над нормами других законов (Гражданского кодекса, Закона № 214-ФЗ) и над договором.
Во-первых, блокируются договорные положения о договорной подсудности. Даже если в подписанном вами договоре указана договорная подсудность (какой-то конкретный суд общей юрисдикции), или исключительная подсудность (по месту нахождения новостройки), всё это игнорируется императивными (обязательными) правилами п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, о том, что потребитель вне зависимости от того, что написано в договоре, вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту своего жительства (не путать с мировыми судьями, которые не вправе рассматривать споры, связанные с 214-ФЗ).
Ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) подан иск не в тот суд.
Во-вторых, блокируются договорные положения о претензионном порядке. Даже если в подписанном вами договоре указано, что перед подачей в суд вы должны соблюсти претензионный порядок, вы можете проигнорировать это и направить иск не соблюдая претензионный порядок, поскольку пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что для потребителей (дольщиков) обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только для трёх договоров:
- договоры об оказании услуг связи.
- договоры перевозки пассажира, багажа, груза.
- договоры буксировки внутренним водным транспортом.
Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) не соблюдён претензионный порядок. Вместе с тем, я бы не рекомендовал игнорировать претензионный порядок и рекомендовал бы, напротив, при наличии возможности отправлять претензии. Своевременно подавая претензию – отсылая её ценным письмом (с описью вложения) и уведомлением о вручении, вы показываете себя с лучшей стороны и даёте возможность суду опереться на претензию и присудить в вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы, а кроме того, не исключено, и более весомые суммы неустойки. Поэтому дольщик проигрывает, когда не отправляет претензию. Не ленитесь отправлять претензию заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.
Права дольщика
У участника долевого строительства есть ряд особых прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.
1. Право требовать взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы
Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В этой связи суды интересуются, а отправил ли дольщик претензию. Если претензия не отправлена, во взыскании штрафа суд скорее всего откажет.
2. Право требовать взыскания компенсации морального вреда, который в среднем оценивается до 20-30 000 руб
Мы не Америка, и с моральным вредом у нас в России всё плохо. В силу сложившейся практики, размер компенсации за моральный вред по искам дольщиков зависит не столько от самочувствия дольщика, сколько от характера нарушения (например, периода просрочки передачи квартиры) и степени наглости (недобросовестности) застройщика. Во всяком случае компенсация не может превышать (для совсем уж вопиющих случаев) размера в 50 000 руб. Практика показывает, что суды презюмируют наличие морального вреда одним фактом нарушения прав потребителя и взыскивают компенсацию за моральный вред автоматически, без документальных подтверждений о наличии морального вреда. Документальные подтверждения редко когда меняют мнение суда о размере присуждаемой компенсации морального вреда. В основном, суды взыскивают до 30 000 рублей.
3. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке
Прописанные в договоре неустойки за досрочное расторжение договора не должны применяться. Расторжение ДДУ — споры сложные, со многими нюансами, часто сопряжены со экспертизой; такие споры часто не любят многие судьи, поскольку заставляют судей тратить гораздо больше времени, чем по обычным спорам по неустойке за просрочку передаче квартиры, и при этом рисковать отменой принятых решений. В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя, неустойки (штрафы) за одностороннее расторжение договора дольщиком — ущемляют права потребителя и не могут быть взысканы, даже если в договоре указано такое право застройщика. Кроме того, правовая природа этого платежа раскрыта в п.3 ст.310 ГК РФ, т.е. не является неустойкой и применима только в договорах b2b (то есть между коммерсантами). Необходимо учитывать, что с января 2017 г. статья 9 дополнена пунктом 1.2., согласно которой, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Особенности дел по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры
Дольщик проигрывает тактически, если подаёт иск о взыскании неустойки, отягощённый прочими исковыми требованиями.Такие дела достаточно просты и являются поточными для судей. Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд. И наоборот, два идущих подряд дела улучшают статистику количества дел судьи. Я бы не рекомендовал в одном иске о взыскании неустойки требовать также уплаты разницы между договорной площадью квартиры и площадью по кадастровому паспорту (свидетельству о праве собственности), либо взыскивать убытки, связанные с вынужденной арендой жилья и проч, тем более что требования по таким убыткам в большинстве случаев не удовлетворяются.
Обычно суды снижают размер неустойки, как минимум, в два раза. 50% от правильно рассчитанной неустойки – это негласный консенсус между судами – как регулятора от имени государства, и застройщиками. Это в определённой мере объяснимо; масштабно взыскивая неустойки в значительных размерах, суды способствуют банкротству застройщиков. Обычно финансовая модель проекта не предусматривает расходов на уплату неустоек, а подача иска одним дольщиком обычно влечёт лавинообразное нарастание исков. Чем больше квартир в доме с просрочкой, тем больший кумулятивный эфект по расходам на неустойки. Некоторые суды понимают это. А непонимающие это суды сами впоследствии бывают завалены такими исками, причём, не в последнюю очередь в результате альтернативной подсудности по месту жительства. Некоторые продвинутые консалтеры знают статистику решений по отдельно взятым судьям и предлагают дольщику временно зарегистрироваться по нужному адресу. Однако, если судья оказывается завален такими исками, то такой ход может вызвать резко негативную реакцию судьи и значительное занижение неустойки. В этой связи, могу предположить, что дольщик может проиграть в размере взысканной неустойки, если манипулирует с альтернативной подсудностью и незадолго до суда регистрируется по временному месту жительства. В случае, если неустойка снижена более чем в два раза, можно попробовать обжаловать это решение. И если правильно рассчитанный размер неустойки снижен более чем в три-четыре раза, высоковероятно, что суд второй инстанции увеличит неустойку. Вместе с тем, нужно учитывать, что на обжалование может уйти не один месяц (по Москве до полугода) и вы ещё долго не получите исполнительного листа.
Дольщики проигрывают, потому что необоснованно не подписывают акт. Право не подписания акта возникает у дольщика только тогда, когда есть какое-либо существенное нарушение в качестве объекта; дыра в стене, глубокая трещина в полу и т.д. Когда нарушение незначительно, это не даёт права отказываться от подписания акта. Причём нужно учитывать, что акт-приёмки передачи подаётся в Росреестр для регистрации права собственности, а регистратор не вправе принимать документы, имеющие надписи исправления, подчиски, помарки. Поэтому, если нарушение незначительное, то дольщик должен принять квартиру по акту, но одновременно с актом составить и подписать вместе с представителем застройщика в двух экземплярах протокол или акт замечаний, один экземпляр передать под роспись представителю застройщика.
Неустойку могут присудить по периоду просрочки, заканчивающимся датой одностороннего акта. Односторонний акт застройщик вправе составить тогда, когда на извещение о передаче квартиры дольщик не явился к застройщику. По умолчанию, т.е. по закону, этот акт составляется в течение двух месяцев после окончания срока приёмки квартиры. Однако, норма пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому застройщик вправе изменять этот срок, что указывает в договоре.
Дольщик будет в проигрышной ситуации, если не получает письма от застройщика. Поэтому, если Вам выслали письмо с извещением о приёмке квартиры, и Вы его получили, или не стали получать, хотя оно было доставлено в отделение почты, то скорее всего будет составлен и выслан Вам двусторонний акт. Если Вас интересует каждая копейка, которую Вы будете взыскивать с застройщика, и не горят сроки с приёмкой квартиры, то составление одностороннего акта может быть даже выгодно, если срок в два месяца и вы уверены, что по исполнительному листу вы сможете взыскать деньги. Важная деталь – односторонний акт для Вас является правоустанавливающим документом, на основании которого вы будете регистрировать свою собственность. Для регистрации необходимо предоставить не менее чем два оригинала этого акта. Отделы продаж застройщиков нередко высылаю либо просто ксерокопии, либо один оригинал акта, что влечёт проблемы в регистрации права собственности.
Подскажу небольшой лайфхак. Если вы в напряжённых отношениях с застройщиком, целесообразно вскрывать почтовый конверт в присутствии нотариуса — т.е. удостоверяя факт под нотариально удостоверенный протокол. В ряде случаев, это даст возможность суду установить факт нарушения Ваших прав и присудить более значительные суммы. Например, в упомянутом случае, когда односторонний акт выслан в виде копии или в одном экземпляре.
За датой одностороннего акта могут взыскать, только если суд установит, что квартира фактически не могла быть передана по тем или иным причинам, например, если её по факту не передавали, либо квартиру передавали, но имелся спор о недостатках квартиры.
Дольщик проигрывает, если подписывает дополнительное соглашение о продлении сроков строительства и передачи квартиры. Такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Обсуждая с юристом перспективы дела, обязательно уведомляйте его о наличии такого дополнительного соглашения. Также необходимо учесть свежайшую практику Верховного Суда РФ (Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37): если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиру участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.
Как доказать, что застройщик не передал квартиру?
Обычно, факт того, что дольщик несвоевременно передаёт квартиру, остаётся не задокументированным дольщиком. Позднее, доказывая просрочку в суде, дольщик не может предоставить суду внятных доказательств, кроме смс, распечатки электронных писем, фотографий. Строго говоря, всё это не является допустимыми доказательствами, хотя при определённом количестве, даже такие недопустимые доказательства принимаются во внимание и эффект может быть в пользу дольщика. Самым простым и дешёвым способом доказать, что вам не передали квартиру, это представить свидетельские показания (конечно, до этого необходимо прийти в офис продавца вместе с двумя-тремя свидетелями, не состоящими в родстве с дольщиком).
Разница площадей
Разница площадей и взыскание с застройщика соответствующей разницы – животрепещущая тема! Ведь, инвестиционная стоимость одного квадратного метра довольно высока, и расхождение в площадей даже в десятые доли несёт в себе необходимость доплаты той или иной стороны договора. Так оно должно быть при сбалансированных договорных условиях. На практике, многие застройщики, устанавливая себе в договоре право требовать от дольщика оплаты разницы, блокируют такую возможность для дольщика. Почему в договоре одна площадь, а в кадастре и свидетельстве о праве собственности другая? Является ли расхождение площадей нарушением качества? Как быть дольщику?
Об этом в следующий раз.
Фото Право.Ru
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Компания “ПроМен” уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой “Континент”, – последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с “Континентом” недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).
Когда застройщик не вправе расторгать договор
Застройщик “ТехноСтройОлимп” должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости “ТехноСтройОлимп” дольщику не вернула и не уплатила неустойку – более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).
Почему инициатива наказуема
Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к “Честр-Инвест”: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).
Не захотел выплачивать неустойку – получай штраф
Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей “Ваше право” в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО “Центр-Актив” неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
Застройщики должны не забывать об ответственности
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей “Консул”, действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).
Суд обязан вчитываться в договор
Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.
В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.
Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).
В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).
В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).
В договоре можно предусмотреть замену квартиры
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, “о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования”. Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры – нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Когда дольщики должны попадать в кооператив
Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.
Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).
* имена и фамилии героев изменены
С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.