Регистрация прав в пользу третьего лица
Последнее обновление: 06.12.2018
В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.
Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.
Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.
Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.
Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?
Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.
Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?
Третьими лицами могут быть, например:
- Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
- Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
- Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
- и т.п.
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.
Какие бывают права третьих лиц?
Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:
- правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
- правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»);
- правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»);
- правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»);
- правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»);
- правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»);
- правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»);
Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.
Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.
Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».
Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.
Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.
В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).
Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.
Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.
В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.
Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).
Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
2
Санкт-петербург
09 нояб. 2016
09 нояб. 2016
Здравствуйте. Помогите пожалуйста разобраться с регистрацией- договор купли продажи в пользу третьего лица составлен в простой письменной форме, брат покупает брату квартиру. Как происходит регистрация в Росреестре такой сделки,сколько сторон должны подавать заявления и какие документы требуются дополнительно к стандартному пакету? согласие супруги плательщика имеется.Этого достаточно?
18943
+22211
⛅ Moscow
01 фев. 2007
09 нояб. 2016
Брат лишен дееспособности или несовершеннолетний?
продаю недвижимость в Москве с 1995 года
2
Санкт-петербург
09 нояб. 2016
09 нояб. 2016
Нет,все участники совершеннолетние и дееспособные.
09 нояб. 2016
Сапфирка писал(а):
согласие супруги плательщика имеется.Этого достаточно?
а зачем к ППФ согласие супруги плательщика? Договор редкий, пакет стандартный, в заявлениях укажете будущим собственником третье лицо. Такие эксклюзивные сделки стоит обсуждать не с форумом, а на приеме в отделении Росреестра, куда будете сдавать пакет документов на регистрацию.
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
30309
+24678
Москва
23 апр. 2010
09 нояб. 2016
Сапфирка писал(а):
Как происходит регистрация в Росреестре такой сделки,
1. Никак. Сделка не регистрируется.
2. Заявительный порядок, установленный законом. Регистрируется право собственности.
3. А чего СОС то кричим? Сгорел Росреестр в Питере?
3005
+4129
Работаю по всей Москве и области. 8-916-532-0370
27 нояб. 2013
09 нояб. 2016
Не понял что у вас за договор
Договор это не односторонняя сделка, это двусторонняя сделка, для регистрации необходимо согласие второй стороны. Брат без брата брату квартиру не купит. У вас вариант договора, где плательщиком является третье лицо. Первый брат все равно участник сделки, причем основной (покупатель), а вот платит за него другой
Хм… Почитал талмуд, а там есть другой вариант наоборот… Забавно, никогда 430 статьей не пользовался…
Получается, что третье лицо может отказаться от предоставленного ему права
Странная констукция получается
Последний раз редактировалось Дмитрий Шмырин 09.11.16, 18:52, всего редактировалось 1 раз.
4857
+2224
Центр вселенной.
11 мая 2016
09 нояб. 2016
всегда доступна(круглосуточно!!! жесть конечно, кому надо ночью звонить) горячая линия Росреестра.
88001003434
звонки из любой точки РФ без оплаты для звонящего.
Последний раз редактировалось Счастье неизбежно 09.11.16, 19:27, всего редактировалось 1 раз.
89263956840
30309
+24678
Москва
23 апр. 2010
09 нояб. 2016
dimakler писал(а):
Забавно, никогда 430 статьей не пользовался…
Получается, что третье лицо может отказаться от предоставленного ему права
Странная констукция получается
Для Питера – рядовой договор. Для Москвы – редкий. Поэтому, в чем там СОС – не понял
09 нояб. 2016
Договор занятный, исключающий у супруга третьего лица возможность претендовать на долю в совместной супружеской собственнности, и вся эта песня без дополнительного дарения денег или дополнительного дарения квартиры. Вопросов по нему много ибо необкатанный. Кто имеет право расторгнуть. У кого какие права на налоговые вычеты возникают. Если третье лицо, ставшее собственником, не платило по договору, то и вычета на затраченную сумму ему не получить.
Сделки с недвижимостью любой сложности.
Бесплатные консультации. +7 967-1-343-222
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Как разделится при разводе купленная мамой и отчимом в браке квартира?
Здравствуйте. Моя мама с отчимом собралась разводиться,как при разводе будет делиться имущество? В 2017 году в ноябре они приобрели двухкомнатную квартиру ,оформили ,как совместную собственность,чтобы купить эту двухкомнатную квартиру они продали…
02 Февраля 2019, 06:37, вопрос №2245850
Анна, г. Юрга
Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду в пользу третьих лиц?
Добрый день!
Хотелось бы задать вопрос по налогообложению арендной платы от квартиры.
Мои родители (пенсионеры, Москвоская обл.) приобрели квартиру в Санкт-Петербурге с целью сдачи в аренду, чтобы жить на эти деньги в преклонном возрасте….
30 Июля 2018, 12:21, вопрос №2065295
Елена, г. Санкт-Петербург
Получите совет юриста за 15 минут!
Можно ли получить налоговый вычет, оформив покупку квартиры на мать?
1.Скажите, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, если она была куплена до брака?
2. Если заключить договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица, имеет ли право плательщик получить вычет?
3.У мужа налоговый вычет уже использован….
29 Июня 2017, 11:06, вопрос №1681813
Анастасия, г. Саратов
Объясняем, что делать,
без сложных терминовОбщаемся по Telegram
и WhatsAppОценим вашу ситуацию бесплатно
Задача по гражданскому праву
Буров Г.И., директор магазина мужской одежды в г. Туле, заключил с Коршуновым П.А., директором швейной фабрики «8 марта», находящейся в том же городе, договор о поставке продукции владельцу промтоварного магазина Матвееву И.И. в г. Калугу. Товар…
15 Июня 2017, 12:51, вопрос №1667997
Елена, г. Москва
289 стоимость
вопроса
вопрос решен
Досрочное получение вклада, с условием использования по достижению 18 лет
Здравствуйте. Мне 17 лет. Моя бабушка пару лет назад открыла вклад в сбербанке на мое имя с условием того, что я смогу их снять и вообще хоть как-то ими распоряжаться только при достижении 18 лет. Возможно ли с бабушкой или без нее ,досрочно…
14 Июня 2017, 19:56, вопрос №1667281
Лилия, г. Калининград
Покупка земельного участка
Добрый день.
Хочу купить земельный участок у ИП (Продавец: ИП) и оформить его на отца (физ. лицо).
Если это возможно сделать со счета своего ИП, то, пожалуйста, подскажите, как?
С уважением,
Евгений
23 Мая 2017, 14:13, вопрос №1644853
Евгений, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решен
Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу третьего лица?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста,..
А занимает деньги у В и покупает на эти деньги квартиру у Б. Б получает деньги наличными, а А дальше расплачивается с В каждый месяц под процент. Как правильно оформить договор купли-продажи с обременением в…
10 Мая 2017, 05:06, вопрос №1632137
Юлия, г. Якутск
Обременение объекта в пользу третьих лиц
Добрый день! В ДДУ есть пункт: “застройщик гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора права на Квартиру не находятся под залогом, арестом, не обременены другими способами, за исключением обременения, предусмотренном п. 8.1. настоящего…
25 Апреля 2017, 14:12, вопрос №1620441
Екатерина, г. Санкт-Петербург
Покупка квартиры в браке и оформление на третье лицо
Я покупаю квартиру. Нахожусь в браке. Хочу оформить покупку в пользу третьего лица. То есть мама покупает квартиру мне и собственником буду я. В дальнейшем планируется продажа этой квартиры. Вопрос такой: деньги после продажи будут считаться…
26 Декабря 2016, 17:13, вопрос №1485751
Екатерина Лебедева, г. Санкт-Петербург
Регистрация перехода права собственности в Росреестре по договору купли-продажи в пользу третьего лица
Здравствуйте. В росреестр будет предоставлен договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. В простой письменной форие.Скажите пожалуйста, при подаче заявления в Росреестр о переходе права собственности и регистрации нового права…
09 Ноября 2016, 10:23, вопрос №1435231
Надежда, г. Санкт-Петербург
Законно ли перечисление арендной платы третьему лицу, не являющемуся собственником?
Здравствуйте!
Помогите пожалуйста решить вопрос, от которого уже пухнет голова.
Ситуация следующая.
1. Есть долгосрочный договор аренды между Арендатором – ООО и Арендодателем ИП – 1.
2. Поменялся собственник и значит автоматически сменился…
03 Ноября 2016, 10:49, вопрос №1429451
Алексей
Как правильно оформить отчуждение недвижимости в пользу третьего лица?
Здравствуйте! Жена унаследовала квартиру, хотим оформить ее на моего брата, т.к. он отказался от наследства в мою пользу. Как можно избежать налогообложения и как можно оформить подобную сделку?
10 Октября 2016, 12:30, вопрос №1402631
Алексей, г. Санкт-Петербург
Возможна покупка автомобиля в пользу третьего лица?
Здравствуйте!
Может ли мой родной брат купить для меня машину без моего присутствия (автомобиль в другом городе) и заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица , по которому я стану собственником этого автомобиля?
Нужна ли ему от меня…
06 Октября 2016, 13:48, вопрос №1399095
Елена, г. Омск
Расторжение договора или недействительность сделки?
Здравствуйте! Гражданин Иванов заключил договор купли-продажи квартиры с Гражданкой Петровой, которая в свою очередь оформила целевой кредитный договор в банке для покупки жилья. По условиям ДКП деньги продавец должен был получить после подачи…
05 Сентября 2016, 17:09, вопрос №917051
Елена, г. Волгоград
Кто платит НДФЛ и страховые взносы при заключении договора авторского заказа
Заказчик (физ лицо) заключает договор авторского заказа с отчуждением авторских прав.
Кто платит НДФЛ и страховые взносы, если исполнитель:
А) физ лицо?
Б) ИП?
В) Юр лицо?
30 Августа 2016, 13:36, вопрос №1361562
Sergey, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решен