Регистрация ипотеки в пользу банка что это такое

Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ регистрация ипотеки в Росреестре представляет собой процедуру, которую необходимо пройти в обязательном порядке.

При регистрации ипотеки в Росреестре имеются ряд тонкостей и важных нюансов – об этом мы поговорим в данной статье.

Как происходит процедура регистрации ипотеки в Росреестре

Как вы знаете, ипотечное кредитование представляет собой довольно длительный и утомительный процесс. Так как оно является залоговым, то при оформлении потребитель обязан пройти множество дополнительных процедур, которые связаны со страховкой, оценкой покупаемого недвижимого имущества, наложением и снятием обременения.

Следует с особой тщательностью соблюдать предписания Гражданского и Жилищного кодекса РФ.

Регистрация ипотечного договора в Росреестре представляет собой заключительный этап оформления ипотеки. Это подтверждение совершенной сделки на самом высоком уровне – государственном. В Росреестре регистрируются обременения, а также переход прав, который возникает в связи с дарением, куплей-продажей недвижимого имущества, арендой, приватизацией, участием в долевом строительстве.

В течение месяца осуществляется регистрация, но если понадобится перепроверить подлинность предоставленных документов или какие-либо дополнительные бумаги, то процесс могут продлить еще на 30 дней.

Регистрация обременений и перехода прав возложена на плечи территориальных органов Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (регистрационные палаты).

Если обратиться к п.2 ст. 20 закона №102-ФЗ в действующей редакции от 07.05.2013, то там сказано, что ипотека в силу закона ( в том числе та, которая обусловлена привлечением заимствованных у банка средств на строительство или покупку жилья) подлежит регистрации в обязательном порядке. Процедура запускается с момента подачи заявления от заемщика и представителя финансово-кредитного учреждения либо нотариуса (помощника нотариуса), заверившего договор ипотеки без уплаты государственной пошлины.

[offerIp]

Если заемщик не пользовался услугами нотариуса, то госпошлина подлежит обязательной уплате – она должна быть приложена к заявлению. Вдобавок, необходимо приложить копию договора купли-продажи и оригинал.

Если вы зайдете на официальный сайт Росреестра, то на нем можно взять форму для заполнения заявления. Также заявление доступно в регистрационной палате. Если вы хотите сэкономить свое время на простое в очередях (понятное дело, представитель финансово-кредитного учреждения не будет тратить свое время на очереди, поэтому с ним нужно будет договориться о конкретном времени), лучше записаться на прием заблаговременно.

Важный момент! Государственной регистрации подлежит именно ипотека, то есть передача недвижимого имущества в залог. Начиная с 2013 года ипотечный договор, сопутствующий ему договор купли-продажи недвижимости регистрации не подлежит.

Если ипотечный кредит был выдан на покупку земельного участка или нежилого помещения, то процесс регистрации займет 14 дней. Если вы регистрируете ипотеку недвижимости для проживания, то на данную процедуру отводится всего 5 рабочих дней. Учитывайте этот момент и не тяните время с регистрацией.

Особенности регистрации ипотеки в Росреестре

Для Росрееста ипотека – понятие условное. Ипотечный договор может быть оформлен не только между заемщиком и финансово-кредитным учреждением. К примеру, если вы захотите реализовать недвижимое имущество в рассрочку, то имеете право наложить обременение на нее до тех пор, пока покупатель не расплатится по счетам в полном объеме.

Существует ряд ситуаций, когда оформить ипотечное соглашение не представляется возможным. Согласно основным положениям ст. 5 закона №102-ФЗ, предметом ипотеки не могут быть:

1. Садовые домики на даче;
2. Изолированные комнаты в квартирах;
3. Здания, в которых осуществляется предпринимательская деятельность;
4. Воздушные суда;
5. Морские суда.

Это имеет отношение и к следующим земельным участкам (если вы оформляете ипотеку на покупку земельного надела):

• участкам, находящимся в собственности государства;
• землям, не изъятым из оборота по каким-либо причинам и меньше установленного размера;
• не выделены из земельных владений общественной собственности.

Также ипотечное соглашение нельзя заключить при невозможности и отсутствии дать залоговую оценку объекту недвижимого имущества.

В зависимости от того, в какой форме был заключен ипотечный договор (налагается банком обременение ПОСЛЕ выдачи свидетельства или ПРИ заключении договора купли-продажи) Росреестром различаются два типа ипотеки:

1. Ипотека в силу действия договора

Это достаточно редкий вариант регистрации. Его существование возможно при ипотеке, которая оформляется на покупку жилого помещения в новостройках. Во всех остальных ситуациях данный вариант финансово-кредитное учреждение не будет использовать, так как наложение обременения на покупаемое недвижимое имущество происходит не сразу с регистрацией договора купли-продажи, а при заключении дополнительного ипотечного соглашения.

Иными словами, банк находится в несколько двоякой ситуации, когда заимствованные денежные средства на покупку недвижимости заемщик получил, а залогового обеспечения еще не имеется.

Но в ситуациях, когда продавец квартиры изъявляет желание указать в договоре купли-продажи меньшую стоимость с целью избежать исполнения обязательств перед налоговым органом, которая не совпадает с оценкой независимого инспектора, вопрос решается единственным способом – оформлением ипотечного займа в силу действия договора.

В большинстве случаев, финансово-кредитные учреждения предоставляют до 3 месяцев для того, чтобы заемщик предоставил свидетельство на недвижимое имущество для оформления дополнительного ипотечного соглашения.

До тех пор пока банку не будет предоставлено право обременения, процентная ставка по займу будет завышенной – именно так финансовая организация стремится застраховать возможные риски. Если речь идет о долевом строительстве, срок кредитования без залога будет продлен до того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

2. Ипотека в силу действия закона

Это самый распространенный вид регистрации ипотеки. Если ипотека оформляется в силу действия закона (п. 1.2 ст. 11 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ), обременение на покупаемую недвижимость будет наложено в автоматическом режиме, одновременно с государственной регистрацией договора о сделке купли-продажи.

В свидетельстве на недвижимое имуществе, которое вы получите, в графе «Обременение» будет стоять отметка о том, что оно была приобретено посредством ипотечного кредита и является залоговым имуществом. Здесь есть немаловажный нюанс – учитывайте, что обременение НЕ БУДЕТ снято в автоматическом режиме после того, как вы в полном объеме выплатите свои долги перед финансово-кредитным учреждением.

После того как ипотечный заем будет погашен, вам понадобится второй раз посетить территориальный орган государственной регистрации вместе с должностным лицом из банка с целью подачи заявления на снятие ипотеки.

В случае оформления ипотеки по закладной, не нужно приглашать сотрудника банка; при себе нужно иметь только закладную, где стоит отметка банка об исполнении обязательств в полной мере. Иными словами, отметка о том, что кредит погашен. Вы можете заказать новое свидетельство, где не будет отметки о существующем обременении, но для этого понадобится заплатить госпошлину. В течение трех дней обременение будет снято.

В этом и кроется главное различие между двумя видами ипотеки, описанными выше. При ипотеке в силу договора в свидетельстве отметка об обременении отсутствует, так как оно подается на оформление до заключения ипотечного соглашения.

Важная информация! Вы можете получить информацию об обременениях на квартире, если запросите выписку из регистрационной палаты. Если вы приобретаете квартиру самостоятельно, то не забывайте об этом немаловажном нюансе и осуществляйте проверку истории квартиры с особой тщательностью.

Подводя итоги, хочется заметить, что снять с жильца обременение, которое было наложено финансово-кредитным учреждением, можно не только после погашения ипотечной ссуды в полном объеме. Это может быть выполнено по решению суда, по дополнительной договоренности с банком. В редких случаях, такое возможно в том случае, когда банк прекращает свое существование и подвергается полной ликвидации в качестве юридического лица. Для снятия обременения, следует принести в регистрационную палату выписку из Единого государственного реестра юридических лиц – в нем будет соответствующая запись о ликвидации.

При покупке недвижимости в ипотеку, между банком и клиентом заключается ипотечный договор. В соответствии с ним, залогом для взятой суммы выступает квартира, офис или другая недвижимость. Чтобы обезопасить себя, банки требуют регистрацию ипотеки, что лишает заемщика возможности каким-либо образом распоряжаться заложенной недвижимостью. Сегодня поделимся опытом регистрации ипотечного договора в Росреестре, разберем особенности и пошаговую схему процесса.

Особенности процедуры

Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр. А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.

Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.

Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.

В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.

Юридически выделяются 2 вида ипотеки:

1. В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
2. В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:

• договор долевого участия в строительстве дома;
• договор купли-продажи;
• договор переуступки прав на недвижимость.

Подробнее о том, что такое ипотека в силу закона и в силу договора, чем они отличаются и как происходит регистрация каждого вида ипотеки, читайте в подробной статье на нашем сайте.

Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:

1. Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
2. Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
3. При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
4. При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

В соответствии с законодательством размер госпошлины для физических лиц ниже, чем для юридических, и составляет 2000 рублей для физ. лиц, и 22 000 рублей для юр. лиц. При этом можно уменьшить размер выплачиваемой госпошлины путем электронной регистрации договора через сайт Госуслуги.

Сроки регистрации

Сроки регистрации ипотеки строго регламентированы федеральным законом «Об ипотеке» и зависят от вида недвижимости. Так, законодательство отводит 5 дней на регистрацию ипотеки на любое жилое помещение и 7 дней на нежилые помещения и земельные участки. Если же нежилое помещение или участок регистрируется на основании нотариально заверенной сделки, то срок регистрации также составляет всего 5 дней.

Следует иметь в виду, что проведение регистрации в Росреестре займет на 2 дня больше времени, если документы подаются в многофункциональный центр. Это дополнительное время отводится для курьеров, которые забирают документы из МФЦ и отвозят их в регистрирующий орган, а затем привозят назад.

Как проходит регистрация: 7 шагов

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

1. Узнать в какой именно регистрирующий орган нужно обращаться. Это можно сделать в банке-кредиторе или на сайте Росреестра;
2. Собрать необходимые для регистрации ипотеки документы. Следует учитывать, что у некоторых документов ограниченный срок действия, поэтому их нужно получать непосредственно перед подачей в регистрирующий орган. Помочь собрать все документы, которые нужны, поможет консультант в регистрационной палате. Он не только даст перечень нужных в конкретной ситуации бумаг, но и укажет срок действия каждой из них;
3. Оплатить госпошлину. Без подтверждения оплаты пошлины регистрирующий орган не приступит к процедуре оформления прав собственности на недвижимость;
4. Записаться в регпалату на подачу документов. Сделать это можно на сайте Госуслуг или непосредственно в регистрирующем органе;
5. В назначенное время приехать в регпалату и подать документы на регистрацию ипотечного договора. Сотрудник, который принимает документы, сразу назовет дату завершения регистрации;
6. Затем поданные документы подвергаются проверке, чтобы выявить их подлинность и факторы, делающие регистрацию права собственности невозможной. Если таковые будут выявлены, то у лица, оформляющего право собственности, будут затребованы дополнительные документы, которые он обязан предоставить в кратчайшие сроки;
7. Если никаких препятствий выявлено не будет, то в указанный срок человек уведомляется о завершении регистрации права собственности на жилье. При необходимости он может получить выписку из единого госреестра, подтверждающую это право.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации. Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

При регистрации прав на вторичное жилье, обязательно требуется еще и договор залога или закладной. После внесения в реестр недвижимость становится собственностью заемщика, но он имеет ограниченное право распоряжаться ею.

И еще один важный момент: подавать документы должен собственник недвижимости лично. Если жилье оформляется на несколько лиц, то присутствовать при подаче документов должны все собственники. Допускается делегирование прав своему представителю, но при этом у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Перечень документов

Какие документы потребуются для регистрации договора ипотеки в органах Росреестра? Обязательными являются следующие бумаги:

• Паспорта всех собственников. Если регистрируется договор купли-продажи, то нужны паспорта и покупателя, и продавца;
• Заявление от заемщика и кредитора. Его нужно подписывать в присутствии представителя регистрирующего органа;
• Договор, по которому предоставляется кредит на приобретение недвижимости и регистрируется обременение на нее, вместе с полным перечнем приложений к нему;
• Договор купли-продажи;
• Документы на недвижимость, подтверждающие право на нее продавца;
• Кадастровый паспорт на жилье;
• Документ оценки недвижимости при ипотеке;
• Выписка из домовой книги регистрируемого жилья и справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• Закладная вместе с приложениями;
• Если среди собственников есть один или несколько несовершеннолетних, то необходима справка из органов опеки, в которой они дают согласие на совершение сделки;
• Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу жилья;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации ипотеки могут быть запрошены дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации.

Например, при регистрации квартиры в новостройке нужны будут документы, которые должна предоставить компания, строящая дом:

• Договор долевого участия;
• Разрешение ввода дома в эксплуатацию от муниципалитета;
• Техпаспорт дома, оформленный в БТИ;
• Акт передачи квартиры собственнику, подписанный представителем архитектуры;
• Протокол, подтверждающий распределение жилой и коммерческой зон в самом доме и на придомовой территории;
• Документ, где указан присвоенный дому адрес и индекс.

При регистрации вторичного жилья могут потребоваться документы, подтверждающие техническое состояние дома и отсутствие перепланировок в квартире.

Вам будет интересно:

Как направить материнский капитал на погашение ипотеки, какие важные нюансы необходимо учитывать, пошаговая схема взятия ипотеки под маткапитал в этой статье.

Как осуществить реструктуризацию ипотеки при помощи АИЖК и государства, кто может рассчитывать на одобрение заявки на реструктуризацию, поэтапная схема прохождения процедуры а также полезные советы.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.