Продать квартиру в пользу третьего ли
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
10 июня 2014・Санкт-Петербург 1 743 41
Коллеги, возникает ли необходимость в уплате налога, если собственник продает квартиру, которая приобреталась по договору в пользу третьего лица? Допустим в 2014 приобрели за 3000т.р., и в этом же продали за ту же сумму?
Советы 41
Не согласен, поскольку была практика. По договору в пользу третьего лица, лицо на которое приобретается собственность, затрат не несет, следовательно для него сделка безвозмездная. Собственность – менее 3 лет.
Налогообложению не подлежит 1 млн. рублей. Письма Минфина у меня конечно нет, но долгие консультации с налоговой и нотариусом были. Здесь только одно может спасти: если супруг приобретал в пользу супруга, и будет доказано, что расходовались общие деньги, тогда налоги можно оптимизировать по расходам.
Не очень много данных. Но если лицо, на котрое приобреталась квартира, по договору не платило деньги, та налог возникает на все, что свыше одного миллиона рублей.
Не очень понятен вопрос про третье лицо) если купили за 3 и продали за три, то “нет дохода – нетналога”
Лариса Макарова10 июня 2014,
20:00
Согласна с Максимом !
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
20:22
Все понятно и данных достаточно, просто вопрос не типовой.
Действующие лица: Иванов, Петров и Сидоров. Петров покупает у Сидорова, но платит за Петрова Иванов. Это называется договор купли-продажи в пользу третьего лица.
В Налоговом кодексе четкого толкования данной ситуации вроде бы нет (могу ошибаться). Все, что не истолковано или истолковано непонятно трактуется в пользу налогоплательщика, следовательно налога в данной ситуации быть не должно, можно уменьшить доходы на расходы связанные с получением дохода.
Алена Сахновская10 июня 2014,
20:34
Даниил, расходы были у Иванова, а Петров по сути принял дар и при продаже освобождение от уплаты налога будет только на миллион
Вот именно, “Вопрос не типовой”
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
20:48
Я не утверждаю, что я прав, просто выразил свое мнение. Алексей, консультации в налоговой в счет не принимаются, нотариуса тем более. Давайте вместе попробуем поискать позицию Минфина по этому вопросу.
Ну, а что касается супруг в пользу супруга, то тут и доказывать ничего ненужно, это изначально совместная собственность (законный режим собственности супругов).
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
20:59
Алена, Петров получил в дар от Иванова деньги для приобретения квартиры. Ок. Теперь эти деньги стали доходом Петров, т.е. это его личные средства, он их тратит на покупку недвижимости, т.е. он тратит то, что принадлежит ему. Логика понятна?! Давайте коллегиально попытаемся разобрать ситуацию, для всех это будет полезным. Очень бы хотелось найти официальную позицию Минфина, пока не получается.
Я не про собственность, Даниил, я про деньги. Поскольку практика была – довожу. И у меня позиция – с коллегами на форуме не спорю))) Дабы не превращать интересную и хорошую площадку неизвестно во что)
Будет налог, налог возникает с дохода, ваш клиент имеет квартиру за которую он ничего не платил. Это как с приватизацией, приватизировал в этом году, захотел продать -плати налог, все что выше миллиона, будет облагаться налогом -13%.
Даниил, если квартира или любой объект недвижимости, приобретен с помощью договора в пользу третьего лица, то это собственность этого лица и никак не попадает под Семейный кодекс.
В ситуации покупки в пользу третьего лица, ни Петров ни Иванов не могут получить налоговый вычет, но и так как Петров получил в дар от Иванова квартиру, а не деньги ( если квартира в собственности меньше 3-х лет), то Петров платит налог 13% с суммы все, что свыше одного миллиона рублей при продаже квартиры..
извините, ни Петров, ни Иванов не могут получить налоговый вычет
Возникает необходимость в уплате налога.
Коллеги, речь идет про ДКП и не важна его разновидность, будь то ДКП в пользу третьего лица, ДКП с использованием кредитных средств, с рассрочкой платежа, с отменительным или отлагательным условием и т.д. Важно, что нынешний продавец когда-то вступил в права, а теперь он Объект, принадлежащий ему продает, а следовательно возникает доход, который за вычетом 1 млн. руб. и облагается налогом!
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
22:44
К ответу Оксаны Антошик, читаем внимательно, что я прокомментировал “если супруг приобретал в пользу супруга”. Это как так “никак не попадает под Семейный кодекс”???
Сергей Обарский10 июня 2014,
22:45
Налоговая может посмотреть вообще с другой стороны.
У Петрова изначально возникает обязанность уплатить налог на безвозмездно полученное имущество а размере 13% от его стоимости, если Иванов не приходится ему близким родственником.
В зависимости от этого и будет решаться вопрос об уплате налога при продаже.
Или уплачивать ничего не надо, раз налог уже был уплачен на всю стоимость, или налог будет платиться с суммы, превышающей 1млн.руб., если Иванов – близкий родственник Петрова.
Кстати, коллеги, мы как обычно не внимательно читаем вопрос. У клиента Вячеслава есть возможность продать Объект за ту же цену, что и приобретали. Если так, то продавец при любых раскладах налог не платит!
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
23:08
Покупка в пользу третьего лица по сути своей является исполнением обязательства. Тоже самое сказано в ГК РФ ст. 430.
Смысл всего этого состоит в том, что Иванов исполняет обязательство, а не безвозмездно передает деньги. По сути своей это фактические расходы Петрова, который вместо приобретения квартиры обязательство Иванова мог бы направить на другие цели.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
23:10
Еще бы хотел подчеркнуть в ответе “практика (опыт работы юристом 20 лет и 11 лет в недвижимости.есть опыт регистрации договоров в пользу 3 го лица)”, та ссылка, которую я привел выше: “Толкование права налоговыми органами не истина в последней инстанции”.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2014,
23:12
Минфин, а не ФНС, официально наделен налоговым законодательством правом толковать и разъяснять его нормы. При этом все разъяснения Минфина обязательны для ФНС.
Я так и не увидел официального разъяснения Минфина по этому вопросу, утверждение Алексея Груздева основано только на его личной консультации в той же ФНС.
На этом форуме в поисках правды я уже привык быть в меньшинстве. Коллеги, давайте без пустословия, мы живем в правом государстве. Или мы что-то утверждаем, но при этом делаем примечание, что утверждение наше основано на известных только нам принципах. Или же мы как истинные специалисты своего дела приводим ссылку на конкретные официальные документы.
Колеги, вся суть, по моему мнению, сводиться к следующему: если исходить от момента возникновения права, то обязанность оплатить налог не возникает, за 3 купили, за 3 продали, а вот как быть с моментом передачи денег за квартиру при покупке? И как эти деньги по документам были оплачены, представителем или самим будущим собственником? Вопрос в том почему и как за него заплатили денег и заплатили ли, третье лицо мог сам переводом оформить или это была оплата по ранее возникшим обязательствам, долгам и т.д? Например бонусы премии и тд и тп (газпром так делает, оплачивает за своего сотрудника, а он потом отрабатывает) в этом случае как тогда?
Алексей,супруг не может совершить сделку в пользу третьего лица,коим будет являться другой супруг! Это запрещено законом. В данной ситуации,если первый договор попадет в налоговую и она увидит,что покупка в пользу третьего лица осуществлялась не близким родственником,то они могут накрутить налог с полученного дохода в размере 13% с 3 млн. Если же продавать такое имущество, то налог появится с 2 млн. Как уйти от налогообложения??? Существует несколько способов:
-Можно заключить допсоглашение к договору и определить,что часть куплена в пользу 3 лица,а часть – самим 3 лицом
-занизить цену
-заплатить налоги и спать спокойно)
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2014,
0:52
Ну судя по минусам… сейчас ИВ все точки над i расставит)))
Вячеслав Иванов11 июня 2014,
1:14
ГК РФ ст. 430 определяет общие положение договора в пользу третьего лица. Сторона по договору приобретающая недвижимость в пользу третьего лица является лишь исполнителем, такой договор не является безвозмездным. Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), таким образом налогообложение будет регулироваться в общем порядке налоговым кодексом( налога по вышеуказанной ситуации не будет). Налоговый вычет получает третье лицо по договору ДКП.
Вячеслав Иванов11 июня 2014,
2:02
Если в ДКП указано, что “квартира приобретена в пользу третьего лица за счёт средств третьего лица” и расписка оформлена соответствующим образам. Можно предположить, что между покупателем и третьем лицом заключен договор поручения. Ситуация два юриста три мнения.
Ну, начнем с того, что ст. 220 НК гласит: ” вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ИМ (!!!) и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.”
А расходы произвел не сам собственник (Петров), а покупатель (Иванов). Собственник ничего не расходовал при покупке. Так что налог при продаже такого имущества, несомненно, возникает, и схема “доход – расход” здесь неприменима.
Теперь о договоре в пользу третьего лица: в нем участвуют две стороны – продавец и покупатель. Третье лицо не является стороной договора, а всего лишь дает согласие на приобретение имущества в свою собственность. И никто никому денег не дарит при этой сделке.И не Петров покупает у Сидорова, а оплачивает Иванов, как написал Даниил, а именно Иванов покупает у Сидорова в пользу Петрова – так и пишется в ДКП в пользу третьего лица, т.е. Иванов – ПОКУПАТЕЛЬ.
Осталось только пояснить содержание п.1 ст. 430, который, если не вдумываться, порождает мысли о каких-то обязательствах покупателя (Иванова) перед третьим лицом (Петровым), образовавшихся неведомо как, отдельно от сделки с квартирой и теперь Иванов исполняет эти обязательства путем оплаты покупки квартиры на имя Петрова.
Звучит пункт так:
“1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.”
Если спроецировать это на приведенный пример, то под ДОЛЖНИКОМ и КРЕДИТОРОМ имеется ввиду вовсе не покупатель и ТРЕТЬЕ ЛИЦО, должник здесь – продавец квартиры (Сидоров), а кредитор – покупатель (Иванов). Попросту говоря, кто платит – тот КРЕДИТУЕТ продавца и он становится ДОЛЖЕН исполнить обязательства по передаче товара, но в данном конкретном случае передать товар не самому кредитору, а назначенному кредитором третьему лицу.
К сожалению таков непростой язык закона. Мы имеем дело только с покупкой недвижимости, а договоры в пользу третьего лица используются еще в очень многих сферах деятельности.
Теперь, еще по поводу налогов третьего лица при приобретении на его имя квартиры таким способом:
до тех пор, пока налог при дарении назывался “налогом на дарение”, взять его с третьего лица у налоговиков никак не получалось даже через суд, т.к. это все-таки, хоть и в пользу третьего лица, но КУПЛЯ-ПРОДАЖА, а не дарение. С 2006 года налог на дарение превратился в подоходный налог, которым, как вы помните, облагается доход, как в денежной, так и в НАТУРАЛЬНОЙ форме. Так что теперь получение такой квартирки для третьего лица – это его доход в натуральной форме, который по закону облагается НДФЛ. Но это теория. Сознаюсь, что практики нынешней по налогообложению такого дохода третьих лиц не знаю. Давно уже не делала таких договоров.
Даниил, простите за минусы в сердцах, но было очень обидно, что Вы не разобрались …………..) от других стерпела бы такие ошибки.
Армен Гаспарян
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2014,
9:06
Согласен с Ириной Владимировной, но если к такому ДКП приложить договор о беспроцентно займе между Ивановым и Петровым, по которому Иванов обязуется дать Петрову заемные средства в размере 3 млн.руб, то все становится на свои места. Иванов, исполняя договор займа, оплачивает за Петрова покупку квартиры, получает расписку не от Петрова, а от Сидорова в том, что сумма 3 млн.р. за Петрова получена. В таком случае исключается подоходный налог от дарения денег (или квартиры, если по-другому интерпретировать).
При продаже же квартиры Петровым, можно вписать в ДКП, что получателем денег за Петрова выступает Иванов, т.е. зеркальный договор договора покупки. Тем самым Петров возвращает долг Иванову по договору займа. В итоге и доход Иванова и доход Петрова равны нулю, что можно подтвердить договорами и расписками, соответственно налога не возникает ни у кого.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2014,
9:28
ИВ, я совсем не обижаюсь за минусы, даже просить не стоило :))
Я так понимаю официальной позиции мы так с Вами и не увидим. Жаль, вопрос действительно очень интересный.
Ну что ж, торжественно обязуюсь изложить официальную позицию через пару месяцев, когда получу официальный ответ уполномоченной инстанции.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2014,
9:31
Армен, вот на этом я и пытался “сыграть”! Действия между Ивановым и Петровым носят имущественный характер! А теперь внимательно почитайте заданный вопрос, он не о налогах между Ивановым и Петровым, он про возможность Петрова уменьшить доходы на расходы.
Ирине Владимировне респект!!! Даниил ждем официальный ответ.
Армен, дарение денег и так не облагается налогом, независимо от родственных отношений.
ПИСЬМО ФНС
от 10 июля 2012 г. N ЕД-4-3/11325@
О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ.
Не мудрите, и не приписывайте в ситуацию то, чего нет на самом деле. Если имело место дарение денег, то деньги должны быть переданы одаряемому и третье лицо (Петров) должно было быть покупателем по договору и расчитываться самостоятельно. Если имел место займ от Иванова Петрову, то точно так же Петров должен был получить эти деньги (договор займа вступает в силу с момента получения денег) и сам выступить покупателем по договору. Иванов в этих случаях мог выступить и присутствовать в договоре только, как доверенное лицо, действуя за Петрова.
Вот это дебаты)) всем спасибо, сдали новую редакцию за миллион!
Прочла тут фразу про то,что надо бы написать договор займа от покупателя третьему лицу..Господа,ну что за бред???Как правило, ДКП в пользу третьего лица составляют в двух случаях.Это либо аккуратно обходят супругов,либо других сособственников…Третьего пока не знаю… А раз так,то нафига делать документы,подтверждающие притворность сделки????
Руслан Соешев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
12 июня 2014,
10:25
Человек получил недвижимое имущество безвозмездно. Налог будет свыше миллиона.
Был случай в Питере, когда многодетная семья получила за рождение ребенка (5 миллионного ребенка в Спб) квартиру. Когда они продавали, у них возник налог.
Кстати говоря, мне очень понравился пример с приватизацией, который ярко отражает суть налогообложения в данной ситуации.
Руслан, они получили её в дар от города и ничего не продавали, и налог у них возник всвязи с дарением, а не с продажей. В итоге, уж и не помню кто, но то ли какое-то юр лицо, то ли сам город, заплатил за них этот налог.
Когда третье лицо окажется в роли продавца – он обязан заплатить налог с суммы , превышающей 1 млн руб.