Проблемы договоров в пользу третьих лиц

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Правовые последствия как цель договора

Итак, из вышеизложенного ясно, что важнейшим признаком договоров в пользу третьего лица является их цель, состоящая в предоставлении каких-либо выгод лицу, не являющемуся стороной этого договора. Эти выгоды могут быть разнообразными: от уплаты денег до ограничения ответственности или вообще освобождения от нее. Этот признак является необходимым. Во всех правопорядках и всегда именно этот признак считался присущим всем договорам в пользу третьего лица, что вытекает также и из их названия. Исключение составляет лишь советский период развития отечественного права, но, скорее всего, слово «выгода» в работах того времени не упоминалось по идеологическим соображениям. В подтверждение сказанного можно сослаться на то, что в начале этого периода в упомянутой работе И. Б. Новицкого и Л. А. Лунца слово «выгода» еще присутствует.

Но является ли данный признак также и достаточным, т. е. может ли являться данный признак квалифицирующим? Вспомним пример, приведенный Г. Ф. Шершеневичем: один человек арендует квартиру для проживания в ней другого человека и платит за аренду, коммунальные услуги и выполняет все другие обязанности арендатора. Этот договор, по мнению Г. Ф. Шершеневича, является не договором в пользу третьего лица, а лишь договором с исполнением третьему лицу, т. е. тот, кто живет в квартире, не может ничего потребовать от арендодателя. Другой пример, приведенный А. М. Нолькеном, — кумулятивное принятие долга: лицо А заключает договор с лицом Б о том, что А будет солидарно с Б отвечать перед В за исполнение обязательства Б перед В. Нолькен считает, что такой договор не создает для В требования к А, т. е. не является договором в пользу третьего лица, а создает лишь требования Б к А об исполнении в пользу В. Но Л. А. Новоселова, например, также рассмотревшая данный тип взаимоотношений трех лиц, считает по-иному. Третий пример, приведенный И. Б. Новицким и Л. А. Лунцем, — продажа с условием уплаты покупной цены третьемулицу.

Общий вопрос, который возникает, уже был поставлен, и здесь его следует повторить: верен ли тезис, явно и давно высказанный Г. Ф. Шершеневичем, А. М. Нолькеном и другими в разных правопорядках, о том, что не любой договор двух лиц, целью которого является предоставление имущественной выгоды третьему лицу, является договором в пользу третьего лица? Верно ли, что для наделения третьего лица правом требовать исполнения договора в свою пользу недостаточно воли сторон, направленной на предоставление этому лицу имущественной выгоды, а необходима воля сторон на предоставление ему не только выгоды, но и права ее потребовать, защищенного принудительно? Ведь именно этого требовала советская доктрина, требует норма п. 1 ст. 430 ГК РФ и основанная на ней современная практика.

Сразу оговоримся о смысле, который здесь вкладывается в слово «верно». Эпоха идей о том, что существует какое-то «правильное право» или «истинное право», открытие которого является нашей задачей, эпоха идей о Божественном праве, ratio scripto или естественном праве, которые, последовательно сменяя друг друга, господствовали в Европе на протяжении почти тысячи лет, к началу XX в. завершилась. Сегодня подавляющее большинство из тех, кто пишет о праве, исходит из того, что право — это система правил, обеспечивающих порядок в обществе, меняющаяся с изменением общественной жизни.

Поэтому когда мы используем термин «верно», то не имеем в виду, что ответ на данный вопрос будет содержать истину, в каком бы смысле слово «истина» ни понималось. Задавая вопрос: «Верно ли данное правило?», — мы имеем в виду обеспечение им действительно общественного порядка и не порядка вообще, а порядка здесь и сейчас. То есть наш подход чисто практический.

Предположим, мы будем исходить из следующего правила: не любой договор, целью которого является предоставление выгоды третьему лицу, порождает право этого лица потребовать предоставления данной выгоды, а лишь такой, целью которого (и притом главной целью) является предоставление наряду с выгодой еще и права ее потребовать. Как соотнесет- ся такое правило с порядком, складывающимся сегодня в России, будет оно укреплять данный порядок или разрушать его?

В связи с этим поставим более общий вопрос: верно ли, что целью сторон при заключении соглашения может являться создание не только фактических (например, экономических), но и правовых последствий? В такой постановке вопроса на него легко ответить. Достаточно сослаться на п. 1 ст. 420 ГК РФ, где дано следующее определение договора: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». Это именно те соглашения, которые создают правовые последствия и признаются в российском правопорядке договорами.

Но как вычленить договоры из всех других соглашений? Как выяснить, создает ли данное соглашение права и обязанности? Всегда ли это можно определить из текста соглашения? Опять возникает та же проблема: как определить, является ли целью данного соглашения создание правовых последствий? Люди, заключая договоры, не всегда заботятся о текстуальной фиксации правовых последствий, скорее они заботятся не о правах, а о своих выгодах, об улучшении своего положения, которые они рассчитывают получить, заключая договор. При этом они полагают, что гражданское право обеспечит им получение этих выгод, улучшит их положение.

Во введении уже рассматривался этот вопрос с точки зрения двух подходов к договорному праву — догматическому и практическому. Здесь видно, зачем этому вопросу было уделено столько внимания во введении. Видно, что квалификация договоров в пользу третьего лица тесно связана с подходом, который будет использоваться: будут эти договоры, да и все договоры вообще, рассматриваться догматически или практически.

Чтобы разобраться с тем, как эта общая проблема решается в обороте, рассмотрим часто используемые соглашения, в которых сами стороны устанавливают, что эти соглашения не создают правовых последствий. Например, таковы различные секретные приложения к договорам. Стороны не предполагают обнародование этих приложений, в том числе не собираются представлять их правоприменительным органам, однако они исполняются. Таковы же и получившие широкое распространение так называемые организационные договоры. В них стороны определяют общие условия для большого количества типовых договоров, которые они планируют заключать в дальнейшем. Сегодня такой организационный договор не порождает никаких правовых последствий до тех пор, пока не будет заключен какой-либо договор из тех, что предполагалось заключать на условиях этого организационного договора. Вот, например, долгосрочный договор об организации морских перевозок грузов, предусмотренный в ст. 118 Кодекса торгового мореплавания РФ (далее — КТМ РФ). В. В. Вит- рянский пишет об этом договоре: «Долгосрочный договор об организации морских перевозок не носит для его сторон обязательного характера, а следовательно, утрачивает признаки гражданско-правового договора и выглядит как некий протокол о намерениях»[1].

Между тем в проект изменений ГК РФ[2] включена ст. 429[1]«Рамочные договоры», в п. 2 которой содержится такая норма: «К отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами таких договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре». То есть российский правопорядок стремится предоставить правовую защиту и таким соглашениям, которым пока защита не предоставляется. Если в настоящее время для применения условий организационного договора необходимо заключение другого договора на условиях организационного договора, то после вступления в силу указанной нормы в этом не будет необходимости. Фактические действия сторон будут способны породить правовые последствия, вытекающие непосредственно из рамочного договора.

Пытаясь выяснить из литературы взгляды различных авторов на то, как, руководствуясь текстом соглашения, понять, является ли оно договором, т. е. порождает ли гражданские права и обязанности, мы с удивлением обнаружили в этом отношении пробел[4]. Ни в одном из известных учебников, ни в одной монографии по современному отечественному гражданскому праву, ни в комментариях к ГК РФ нам не удалось найти указаний по этому вопросу. Приведем пример типичного комментария к п. 1 ст. 420 ГК РФ, касающегося различия в понятиях «договор» и «соглашение»: «Понятия “договор” и “соглашение” не идентичны друг другу. Если договор всегда является соглашением, то не всякое соглашение есть договор. Соглашение становится гражданско-правовым договором лишь при условии, если воля его участников направлена на достижение определенных гражданско-правовых последствий (возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). В противном случае достигнутое соглашение не может быть квалифицировано в качестве гражданско-правового договора»[5]. Но никаких указаний на то, как в спорных ситуациях отличить соглашение, являющееся договором, от соглашения, не являющего договором, нет.

В судебной практике имеются споры, относящиеся к данной проблеме и касающиеся признания правовых последствий, возникающих при подписании протоколов о намерениях. В большинстве случаев такие протоколы признаются предварительными договорами, если в них содержатся все существенные условия подлежащего заключению договора и за ними не признается юридическая сила, если какие-либо существенные условия отсутствуют[6]. Иными словами, эти соглашения признаются договорами, если они соответствуют определенному договорному типу, описанному в ГК РФ. Как говорилось во введении, типизация договоров является очень неплохим помощником для их квалификации.

Итак, у нас нет общего правила, как при возникновении спора определять наличие правовых последствий у конкретного соглашения. Возможно, ответ на этот вопрос очевиден[7], но, как следует из приведенной литературы и практики по договорам в пользу третьих лиц, проблема существует.

Поэтому выскажем по этому вопросу свое мнение, не ссылаясь на мнения авторитетов и используя чисто практический подход. На наш взгляд, отечественное гражданское право, вычленяя договоры из всей массы заключаемых в обороте соглашений, должно действовать по такому принципу: соглашение сторон, направленное на получение его сторонами определенных выгод, порождает права и обязанности, т. е. является договором, если не доказано иное.

Подчеркнем, что этот тезис о наличии такой подразумеваемой презумпции основан не на «каких-то элементах умственного характера», а на практическом опыте работы и на соответствующем понимании правопорядка, существующего в настоящее время в России. В тех случаях, когда речь идет о предоставлении участникам оборота определенных выгод, правоприменители всегда и везде будут пытаться обнаружить права и обязанности и признают их отсутствие лишь в том случае, если в этом отношении представляются неоспоримые доказательства. Полагаем, что и в других правопорядках ситуация похожая.

Если стороны договорились о предоставлении друг другу или кому-либо каких-то выгод, значит, именно такими были общие интересы сторон, значит, каждый из участников этой договоренности ожидает, что другой исполнит обещанное и предоставит ему соответствующие выгоды, удовлетворив его интерес. Право должно защищать эти ожидания и эти интересы, если только сами стороны не решили, что они не рассчитывают на правовую защиту и не предоставляют друг другу возможности к ней обратиться.