Права 3 лица по договору в пользу 3 лица

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

См. все связанные документы >>>

1. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора об исполнении третьему лицу (например, при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в его разнарядке получателям), когда это третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Соответственно, правила ст. 430 к таким договорам неприменимы.

2. Конструкция договора в пользу третьего лица, используемая гражданским законодательством в интересах облегчения и развития имущественного оборота, выражена в ст. 430 в общей форме и недостаточно полна.

Во-первых, договор в пользу третьего лица может возникать не только по соглашению сторон (п. 1 статьи), но и в силу соответствующих указаний норм законодательства. Примером являются договор перевозки груза (ст. 785 ГК) и некоторые виды договора личного страхования (ст. 929 ГК).

Во-вторых, в некоторые гражданско-правовые договоры в силу их содержания и назначения не могут быть включены условия, придающие им свойства договора в пользу третьего лица (например, банковский счет, поручение, комиссия).

В-третьих, договор в пользу третьего лица может создавать для этого третьего лица не только право требовать исполнения, но и возлагать на него определенные обязанности, о чем в ст. 430 не говорится. Выгодоприобретатель в договоре страхования (ст. 939 ГК), грузополучатель в договоре перевозки груза (ст. 64 УЖД, ст. 154 КТМ) наряду с правами несут обязанности. Следует считать возможным возложение на третье лицо, в пользу которого заключен договор, определенных обязанностей и по соглашению участников договора.

3. Третье лицо, в пользу которого заключается договор, может быть согласно п. 1 ст. 430 указано или не указано. Этот второй случай имеет в виду в основном правила морского страхования грузов (ст. 199 КТМ), когда в страховых полисах используется формула “в пользу кого следовать будет”.

4. Об особенностях договора в пользу третьего лица при страховании см. ст. 956 ГК, а при банковских вкладах – ст. 842 ГК. В этом последнем случае правила ст. 430 применяются, если это не противоречит существу банковского вклада.

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Арсенал правовых средств, которыми обладает третье лицо как участник договора, интересует многих авторов. Особый интерес вызывает момент, когда третье лицо изъявляет свое намерение воспользоваться выговоренным по договору правом. Кем становится в этот момент третье лицо — стороной договора или кредитором по одному из договорных обязательств? Либо не становится ни тем, ни другим, а сохраняет свое особое положение третьего лица? В настоящем параграфе рассмотрены все указанные проблемы.

Третье лицо как сторона договора, правомочная его расторгать или требовать его расторжения

Становится ли третье лицо стороной договора после изъявления им согласия с договором или намерения воспользоваться выговоренным правом? Этот вопрос, как правило, обсуждается в связи с правомочием третьего лица требовать расторжения договора или расторгать его в одностороннем порядке.

В основном в литературе, да и в законодательстве большинства стран, придерживаются такой точки зрения: третье лицо ни при каких условиях не может стать стороной договора. Соответственно, третье лицо по общему правилу не может требовать расторжения договора[1]. Но вот что на это возражает Ю. А. Тарасенко: если должник вправе выдвигать против третьего лица те же возражения, что и против кредитора, то третье лицо может не получить причитающегося ему по договору из-за неисправности кредитора, а значит, не только должник, но и кредитор обязан перед третьим лицом. Следовательно, неверно утверждение о том, что третье лицо не сторона договора; третье лицо является полноценной стороной договора, перед которой обязаны две другие стороны. Другим доводом в пользу того, что третье лицо является стороной договора, Ю. А. Тарасенко считает невозможность изменять и расторгать договор без согласия третьего лица с момента изъявления им своего намерения воспользоваться выговоренным правом. Соответственно, как сторона договора третье лицо вправе требовать его расторжения[2].

Надо сказать, не только Ю. А. Тарасенко считает, что с момента изъявления своего согласия с договором третье лицо становится его стороной. Согласно п. 1 ст. 6:254 ГК Нидерландов[3] после того, как третье лицо, в пользу которого заключен договор, приняло его, оно становится полноценной стороной договора. Однако такая позиция законодателей является редкостью. Все же в основном нормы о договорах в пользу третьего лица таких правил не содержат.

Несколько по-иному к вопросу о правомочии третьего лица расторгать договор или требовать его расторжения подошла М. С. Каменецкая. Она пишет в диссертации: «Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательство либо принятие исполнения становится обременительным для третьего лица, то по логике ему должно принадлежать право прекратить обязательство, расторгнув договор. В самом Кодексе содержатся нормы, аналогичные приведенным рассуждениям»[4]. Позволим читателям самим оценивать слово «логика» применительно к «приведенным рассуждениям», а сами обратимся к примерам из ГК РФ, которые приводит М. С. Каменецкая и в которых третьим лицам, не принимавшим участия в заключении договоров, действительно предоставляется правомочие расторгнуть их, причем иногда даже не в судебном, но в одностороннем порядке.

Так, в договоре поставки (ст. 518 и 519 ГК РФ) не только покупателю, но и получателю товара (третьему лицу) позволяется воспользоваться средствами защиты, предоставляемыми ст. 475 и 480 ГК РФ соответственно. Среди этих средств защиты имеется правомочие «отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы».

В силу ст. 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты, которым может быть как сторона договора, так и третье лицо, вправе требовать расторжения договора при существенном нарушении его условий.

Согласно ст. 958 ГК РФ страхователю (выгодоприобретателю) предоставлено право в любой момент отказаться от исполнения договора страхования, т. е. расторгнуть его.

На основании ст. 1024 ГК РФ договор доверительного управления прекращается, в том числе в силу «отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное».

Таким образом, действительно видно, что в некоторых случаях законодатель предоставляет третьему лицу правомочие не только отказаться от получения выговоренных выгод, но и прекратить договор либо односторонним волеизъявлением, либо в судебном порядке.

Все приведенные выше рассуждения, обосновывающие правомочие третьего лица расторгать договор, являются, очевидно, догматическими. Однако практически несложно показать, что в большинстве случаев правомочие третьего лица расторгать договор или требовать его расторжения скорее не укрепляет, а разрушает разумный предсказуемый порядок. Представим себе договор ОСАГО, договор добровольного страхования ответственности, договор страхования жизни заемщика, от исполнения которых в силу п. 2 ст. 958 ГК РФ отказался потерпевший-выгодоприобретатель. В этом случае в результате чужого волеизъявления страхователь оказывается лишенным страховой защиты, которую он для себя приобрел. Причем в соответствии с п. 3 ст. 958 ГК РФ он даже не сможет вернуть себе уплаченную страховую премию.

Предположим, получателю (третьему лицу) поставлен некомплектный товар и имеются основания для применения ст. 518 ГК РФ, которая отсылает к ст. 480 ГК РФ. Согласно нормам этой статьи получатель товара по договору поставки, расторгая договор, может потребовать вернуть уплаченные за товар деньги. Но не он их платил, а покупатель. Значит, он должен требовать от поставщика возврата денег покупателю? Но покупатель совершенно не обязан этого желать. Напротив, покупатель может пожелать распорядиться поставленным некомплектным товаром по-иному, чем назначенный по договору получатель. Неясны цели, с которыми получателю товара, являющемуся всего лишь назначенным по договору третьим лицом, предоставляется право распоряжаться договором без согласия тех, кто его заключил.

В договоре доверительного управления возможность выгодоприобретателя прекратить договор хотя бы не императивна, и сторона договора может это предусмотреть и исключить.

Наконец, положение получателя пожизненной ренты, который не принимал участия в заключении договора, может оказаться таким, что ему действительно потребуется правомочие расторгнуть договор без согласия того, кто договор заключал (например, в случае смерти стороны договора). По существу, внимательное знакомство с нормами § 3 гл. 44 ГК РФ позволяет сказать, что получатель пожизненной ренты в определенных случаях становится стороной договора, как и в случае банковского вклада. Соответственно, он получает все правомочия стороны договора, и договор утрачивает особенности договора в пользу третьего лица.

В целом, полагаем, из приведенных рассуждений видно, что императивно установленное право третьего лица прекратить договор без согласия на это сторон договора не может являться общим для всех разновидностей договоров в пользу третьего лица. Для некоторых разновидностей договоров такое право действительно установлено законом, но, как показано, в двух случаях из трех это является явной недоработкой регулирования. В четвертом же из рассмотренных случаев согласие стороны договора на его расторжение все же предусматривается, хотя и в форме диспозитивной оговорки.

Хотя М. С. Каменецкая считает возможность третьего лица прекратить договор «логическим» следствием его права отказаться от предоставленных третьему лицу по договору выгод, мы полагаем, что отказ от выгод не может влечь за собой прекращение договора. По нашему мнению, право третьего лица расторгать договор может устанавливаться лишь как исключение из общего правила, так как предоставление третьему лицу, не принимавшему участия в заключении договора, права полностью прекратить договор без согласия его сторон является разрушением предсказуемого порядка, в котором люди действуют «своей волей и в своем интересе». Чужая воля, законно разрывающая договор, заключенный другими в своих интересах, создает не предсказуемость последствий действий участников оборота, а произвол.

Отказ третьего лица воспользоваться выговоренными для него правами по договору — это, конечно, неотъемлемое его право, но после этого стороны договора должны сами решать судьбу договора уже без участия третьего лица.

Здесь целесообразно вернуться к работе Ю. А. Тарасенко, который пишет: «Договор в пользу третьего лица является уникальной конструкцией, позволяющей лицу, не участвовавшему в формировании условий договора, становиться участником (стороной) в таком договоре, преобразуя такой договор в трехсторонний силой своего одностороннего волеизъявления»[5]. Выше мы уже высказались об одном из элементов данной конструкции — о правомочии третьего лица расторгать договор, заключенный без его участия, теперь же позволим себе задать более общий вопрос: зачем вообще нужна такая «уникальная конструкция», разумеется, если оставить в стороне полезность упражнений в построении новых правовых конструкций?

С позиций сторон договора (тех, кто его заключал) это совершенно не нужно. Если бы им был нужен полноценный третий партнер, они бы его с самого начала пригласили участвовать в договоре. Поскольку они этого не сделали, значит, не желали. Они заключили договор на тех условиях, на которых хотели, т. е. не пригласили третьего в партнеры, а наделили его только правом требовать исполнения. Для каких целей гражданское право против воли сторон договора, руководствуясь волей этого третьего, будет навязывать его в партнеры двум другим?

Предположим, для защиты интересов этого третьего. Но какие интересы третьего лица можно таким образом защитить? Какие правомочия приобретет третье лицо, став стороной договора, помимо тех, которые у него имеются как у третьего лица? Их можно перечислить: возможность требовать расторжения и изменения договора, право препятствовать сторонам договора в его изменении более активно, чем это предусмотрено в п. 2 ст. 430 ГК РФ, способность более активно мешать развитию договорных отношений, которые возникли помимо его воли. Какие интересы третьего лица это позволит защитить? Никаких практических интересов, кроме помех тем, кто заключил договор, мы не видим. Этого ли ожидали лица, заключившие договор, от правопорядка? Полагаем, вряд ли разумные люди могут ожидать, что правопорядок помимо их воли навяжет им партнера, которого они явно не собирались приглашать.

Наконец, последнее, что следовало бы сказать по этому вопросу. Об этом уже говорилось в предыдущем параграфе настоящей главы. С того момента, как третье лицо в силу прямого указания закона действительно становится стороной договора (банковский вклад, ст. 6:254 ГК Нидерландов, возможно, пожизненная рента и т. д.), этот договор утрачивает черты договора в пользу третьего лица. Он превращается в обычный договор, и изучение его свойств как договора в пользу третьего лица становится бессмысленным. Но если договор сохраняет свойства договора в пользу третьего лица, в котором третье лицо не является его стороной, правомочие этого лица расторгать или требовать расторжения договора по изложенным выше причинам не может быть общим правилом.