Покупка в пользу третьего лица квартиры
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Я покупаю квартиру. Нахожусь в браке. Хочу оформить покупку в пользу третьего лица. То есть мама покупает квартиру мне и собственником буду я. В дальнейшем планируется продажа этой квартиры. Вопрос такой: деньги после продажи будут считаться совместно нажитым имуществом? Или потом я могу на эти деньги купить опять же квартиру и оформить покупку сразу на себя без участия мамы. И эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)? Или она уже будет как купленная на деньги с продажи квартиры купленной мамой? То есть нужно будет каждый раз таскать маму к нотариусу чтобы квартира не считалась нажитой в браке или достаточно одного первого раза?
26 Декабря 2016, 17:13, вопрос №1485751
Екатерина Лебедева, г. Санкт-Петербург
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день
Вопрос такой: деньги после продажи будут считаться совместно нажитым имуществом?
Екатерина Лебедева
Нет, если Вы их зачислите на отдельный счет и больше не будете его пополнять в период брака. так лучше сделать в целях обезопасить себя от возможных проблем при разделе имущества
И эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)?
Екатерина Лебедева
Нет, она будет считаться Вашей, если оплатите ее за счет средств от продажи первой
Или потом я могу на эти деньги купить опять же квартиру и оформить покупку сразу на себя без участия мамы.
Екатерина Лебедева
Можно, но нужно сделать все, чтобы оставить доказательства того на какие средства она куплена
То есть оптимально было бы все расчеты проводить через счет на который будут зачислены от продажи первой и если поплнять его в браке, то только через договор дарения денег с указанием что деньги полученные в дар зачисляются дарителем на этот счет.
Иначе потом придется долго доказывать откуда они взялись
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Личным имуществом супругов является имущество, принадлежащее каждому из них ДО вступления в брак, а также имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам.
Безвозмездными сделками являются дарение, наследование, приватизация. Имущество, полученное в собственность по этим основаниям, не приобреталось на совместные доходы супругов, поэтому и не включается в состав СОВМЕСТНОЙ собственности.
В определенных случаях личное имущество супруга может быть признано в судебном порядке совместно нажитым имуществом супругов. Согласно ст.36 СК РФ, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Обычно это относится к недвижимому имуществу: индивидуальному жилому дому, даче, реже — квартире.
эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)?
Екатерина Лебедева
Если купите, находясь в браке, будет считаться совместным имуществом, но в случае спора Вы сможете доказать обратное, то есть что это личное имущество, так как приобретено на деньги, вырученные от продажи добрачного имущества.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Калякина Елена
Адвокат, г. Краснодар
Все как то запутано. Но по смыслу если вы хотите приобретать себе жилье и не делить его с мужем в случае развода, то вам надо оформить договор дарения от мамы Вам. Не является общим совместным и не подлежит разделу имущество приобретенное супругами хотя и во время брака, но на личные средства полученные до брака, а так же полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
13 ноября 2016・Санкт-Петербург 3 269 14
Хочу купить квартиру падчерице 17 лет.Разъезжаемся из квартиры,принадлежащей мне.Придётся ли ей или её матери платить налог типа как на дарение?
Советы 14
Если оформлять, как покупку в пользу третьего лица, то это будет у третьего лица доход, с которого по закону надо заплатить налог. А вот “придется” или нет – это трудно сказать – вопрос этот поднимался на форуме не единожды, но никто из специалистов еще ни разу не привел пример, когда бы налоговая выслала уведомление по этому поводу.
Сергей Лапшин
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
14 ноября 2016,
0:20
Купля-продажа в пользу третьего лица выглядит так:
Падчерица – покупатель, Вы – плательщик.
Налог платить не нужно.
Лейли Бердыева14 ноября 2016,
1:00
У меня была такая сделка. мама покупала в пользу дочери. Прошло 2 года, налоговая пока нас миновала. Ирина Владимировна, как всегда, права. Третье лицо получает доход в вещественной форме и виде квартиры. Налог возникает.
Сергей Лапшин
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
14 ноября 2016,
2:25
Третье лицо не получает доход. Третье лицо становится обладателем квартиры в следствие покупки, и в данном случае не важно за счет чьих средств.
Пусть купит мать в пользу дочери.Тогда данная покупка не будет подлежать налогообложению(безвозмездная передача имущества от близкого родственника не облагается налогом).Только ДКП будет не трехсторонним,а двухстороним с заявлением
Дмитрий15 ноября 2016,
22:26
Рассматривал изначально этот вариант,но к сожалению,её мать давно утратила наше доверие,будет сложновато,но возможно придётся.
Дмитрий15 ноября 2016,
22:30
Только ДКП будет не трехсторонним,а двухстороним с заявлением.
Нельзя ли пояснить насчёт заявления?
Константин Дорофеев14 ноября 2016,
11:07
Сергей, спорный вопрос, доход может быть как в денежной, так и в натуральной форме. При покупке в пользу 3-го лица, это третье лицо получает доход в натуральной форме в виде квартиры, т.к. не несет при этом расходов, фактически такой договор имеет все признаки договора дарения и освобождение от налогов в данном случае имеет не всякий.
Другой вопрос, что налоговая в данном случае не присылает никаких уведомлений, по крайне мере, как уже написала Ирина Владимировна, примеров на данном форме такового не было. Но думаю это связано только лишь с формой передачи данных из Росреестра в ФНС, т.к. в случае с договором в пользу 3-го лица новым правообладателем будет – 3-е лицо, а форма договора – ДКП, а кто за все это платил, скорее всего, в протоколе передачи данных не значится, т.ч. для налоговая видит это как обыкновенный ДКП.
Константин Дорофеев14 ноября 2016,
11:08
Лейла, так если мать покупает дочери, то даже если признать это доходом аля “подарок”, то налогом это в любом случае облагаться не будет, т.к. это дарение между близкими родственниками.
Ребятушки, я по этому вопросу позвонил знакомой которая работает в налоговой и в отделе камеральных проверок, сказала, что в таком случае налога не будет.
Евгений, а она объяснила, почему не будет?
Ирина Владимировна, нет, не объяснила, я спросил , она ответила, была занята. Сейчас напишу попробую спросить, почему не будет.
Елена Петракова15 ноября 2016,
13:56
Лейли Бердыева, в Вашем случае напрашивается вывод о недобросовенности налогоплательщика и о безграмотности работника Росрееста. При уплате налогов учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
Вообщем написал ,спросил еще раз. Ответили ,что это немного не ее профиль работы, но недавно задавали тот ,же вопрос и она консультировалась с более компетентными людьми, те в свою очередь сказали, что налога не будет , но не обосновали. Вообщем если узнаю напишу))
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Советы юристов:
1. Скажите при покупке квартиры в пользу третьего лица кому вернется подоходный налог, тому кому купили или кто заключал договор?
1.1. Смешались в кучу…
Продавец имеет право не платить налог на доход при определенных условиях.
Покупатель имеет право на вычет налога на доходы, то есть на возврат денег.
А что это за договор в пользу третьего лица? Просветите, пока таких договоров купли-продажи квартиры не встречал.
Вам помог ответ?
Да
Нет
2. По договору в пользу третьего лица. Если мой брат даёт мне деньги на покупку квартиры, и мы оформляем собственность на меня, будет ли мой муж, в случае развода, иметь право на раздел имущества?
2.1. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.
Вам помог ответ?
Да
Нет
2.2. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.
Вам помог ответ?
Да
Нет
3. Я хочу приобрести квартиру по договору купли-продажи в пользу третьего лица, а именно оплачиваю покупку я, а собственниками становимся я и моя мама. Интересует возможно ли такое и придётся ли уплачивать налог моей маме как получающей безвозмездно долю. Спасибо.
3.1. Договор купли продажи, указываете, что в равных долях, регистрируете его, затем получаете свидетельства о праве собственности по 1/2. Налога никакого не будет.
Вам помог ответ?
Да
Нет
3.2. Нет, налог ей платить не придется. Такой договор возможен.
Вам помог ответ?
Да
Нет
4. Мой родственник в 2012 году приобрел в долевой собственности со своей женой комнату в коммунальной квартире. Причем покупка была сделана по договору купли-продажи в пользу третьего лица – племянника. Вопрос: можно ли получить налоговый вычет одному из супругов, чтобы за вторым сохранилось это право на будущее?
5. Могу ли я получить налоговый вычет при покупке квартиры в пользу третьего лица. По договору я покупатель (оплатила покупку), а свидетельство о собственности оформлено на её имя (она – третье лицо)
5.1. Нет. Нужно свидетельств о собственности.
Вам помог ответ?
Да
Нет
6. Кто может получить налоговый вычет на покупку квартиры, если договор купли-продажи будет подписан в пользу третьего лица (тот кто будет собственником или человек, подписывающий договор). Расписка в получении денег будет написана на чье имя (будущего собственника или человека, подписывающего договор)?
6.1. Имеет право получить собственник и на его имя должна быть расписка.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7. Мой клиент покупает квартиру по договору купли-продажи в пользу третьего лица. Он выступает третьим лицом. Обязан ли он платить с суммы покупки налог, т.к. воде квартира достается ему даром Спасибо за ответ.
7.1. Покупатели налог не платят.
Вам помог ответ?
Да
Нет
8. Мы с мужем хотим купить женатому сыну квартиру в новостройке, но сделать это так что бы в случае развода квартира осталась только ему. Я много слышала про вариант покупки в пользу третьего лица, подскажите, применим ли этот способ к новостройке готовность которой нужно ждать. Если нет, можем ли мы оформить договор цессии на себя, а потом подарить сыну права на строящуюся квартиру? Спасибо.
8.1. Если сын не будет заключать брачный договор то варианта два-1 самый надежный купить на себя и потом подарить сыну и 2. Заключить. С сыном договор дарения денег и указанием что деньги на квартиру и переводят я сразу застройщику. Далее перевод денег за сына сразу на счет застройщика. Сохранить все документы.
Вам помог ответ?
Да
Нет
8.2. Сначала купите себе, а потом подарите сыну.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9. Я в браке.
Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой).
Вопрос:
1)Может ли муж отсудить квартиру при разводе, если между разводом и покупкой придет время около полгода, года.
2)Может ли знакомая опровергнуть сделку (Признать притворной сделку) в суде, передумала и т.д. И присвоить квартиру себе.
3)Нужно ли покупателю квартиры по этому договору платить налог как при договоре дарения?
9.1. 1.думаю, не сможет 2. да, сможет оставить квартиру себе, а вам в лучшем случае всю оставшуюся жизнь будет возвращать деньги… 3. вопрос не понятен.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9.2. Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой).
лучше этого не делать.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10. Уточнение: во время оформления покупки однокомнатной квартиры третьим лицом в пользу мужа в договоре купле-продажи было записано что третье лицо покупает квартиру в пользу такого-то лица (мужа). При этом нотариус нотариально заверенное разрешение жены на покупку квартиры не спрашивал. В случае развода будет ли эта квартира считаться общей собственностью или будет считаться собственностью мужа.
10.1. Квартира не будет считаться общим имуществом супругов, если была сделка в пользу третьего лица. По такой сделке денежные средства вносит третье лица, поэтому квартира перешла в собственность мужа безвозмездно. Квартира собственность мужа.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10.2. Если в третье лицо действовал как представитель по доверенности, то общая собственность супругов. Если же это такой “замечательный” ход, как использование средств третьего лица для приобретения квартиры, то нет. Имущество, приобретенное хотя и в браке, но по безвозмездным сделкам (а это сделка по сути для мужа является таковой), является собственностью того супруга, который приобрел данное имущество.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10.3. Будет считаться общей собственностью супругов, если муж не докажет (суду), что приобреталась квартира на его личные (добрачные, либо даренные) средства.
Вам помог ответ?
Да
Нет
11. Как составить расписку в получении денежных средств при покупки квартиры по договору купли-продажи в пользу третьего лица, если деньги передает третье лицо.
11.1. Расчеты по договору к-п квартиры должны быть произведены покупателем, если от имени покупателя действует третье лицо, то оно должно иметь от покупателя доеренность, удостоверенную нотариально на право осуществления расчетов по договору.
Тогда в тексте расписки продавец собственноручно указывает, что им (все данные) от покупателя (все данные) в лице представителя (все данные), действующего на основании доеренности (данные до.), получены в счет оплаты стоимости квартиры по договору (все данные) денежные средства в размере_____ (______) рублей.
Вам помог ответ?
Да
Нет
12. Подлежит ли квартира разделу между супругами, если она приобретена покупателем бабушкой в пользу третьего лица-внука (супруга). По договору покупатель (бабушка) выплатила деньги продавцу до подписания договора у нотариуса. Согласия на покупку от супруги не требовалось при подписании договора.
12.1. Нет, не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом, но от количества задаваемых Вами вопросов по этому поводу решение суда первой инстанции не изменится.
Вам помог ответ?
Да
Нет
12.2. Нет, не подлежит, поскольку приобреталась на средства третьего лица (бабушки), а не на совместно нажитые супругами денежные средства.
Вам помог ответ?
Да
Нет
12.3. Нет, это не совместно нажитое имущество супругов.
Вам помог ответ?
Да
Нет
13. Планируем покупать квартиру на имя мужа. Не противоречит ли закону договор покупки-продажи квартиры, по которому 2/3 квартиры приобретает мой муж, а 1/3 покупается бабушкой на его же имя, т.е. в пользу третьего лица?
Заранее спасибо.
13.1. Нет, не противоречит. Только вопрос в том насколько это необходимо.
Вам помог ответ?
Да
Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Могу ли я получить налоговый вычет на покупку квартиры, если договор купли-продажи был оформлен в пользу третьего лица, т.е. право собственности было оформлено на мою мать.
14.1. Нет не можете, юридически квартиру купила ваша мама.
Вам помог ответ?
Да
Нет
15. При покупке квартиры будет составлен договор купли-продажи в пользу третьего лица. Все – физические лица не имеющие родства. (Покупка квартиры на деньги после продажи другой. Договор купли-продажи в пользу 3-его лица будет составлен из=за невозможности получить согласие супруга. Родственников нет.) Должно ли будет третье лицо уплатить НДФЛ?
Спасибо!
15.1. Налогообложение сделок купли-продажи в пользу третьего лица ужасно. Получатель квартиры обязан будет выплатить налог в размере 13% от стоимости этой квартиры, указанной в договоре.
Вам помог ответ?
Да
Нет
16. Думаю оформить сделку с недвижимостью по договору в пользу третьих лиц. Вопрос: если по данному договору недвижимость будет принадлежать жене (родители хотят купить для дочери квартиру), то является ли эта квартира совместно нажитым имуществом в браке? И важно ли с чьего счета будет произведена оплата за покупку: с родительского, или с дочкиного? Важно знать равносильно по правам собственности договор в пользу третьих лиц и дарственная. Или все же дарственная лучше?
16.1. Квартира является совместно нажитым имуществом. Можно конечно будет доказать что имущество куплено за счет средств супруги. Но Есть вариант составить брачный контракт или оформить договор дарения.
Вам помог ответ?
Да
Нет
17. Думаю оформить сделку с недвижимостью по договору в пользу третьих лиц. Вопрос: если по данному договору недвижимость будет принадлежать жене (родители хотят купить для дочери квартиру), то является ли эта квартира совместно нажитым имуществом в браке? И важно ли с чьего счета будет произведена оплата за покупку: с родительского, или с дочкиного?
17.1. Алина, квартира купленная в браке входит в состав совместно нажитого имущества. Определение долей, в случае развода, может быть неравным, исходя из размера внесенной суммы обоих супругов. Если Вы хотите исключить данную квартиру из совместно нажитого имущества-оформляйте договор купли-продажи на родителей.
Вам помог ответ?
Да
Нет
18. Имеет ли право супруг при разводе на квартиру, являющуюся собственностью жены по договору покупки в пользу третьего лица в браке (находясь в браке, жене бабушкой была куплена квартира по договору в пользу третьего лица)?
Не возникает ли проблем при регистрации подобных договоров в регистрационной службе?
18.1. Анастасия!
Нет, не имеет, если доказывать иное…
Вам помог ответ?
Да
Нет
19. Мои родители приобрели квартиру мне и договор в пользу третьего лица. Родители не могут себе возместить вычет. Я сдала декларацию, написала заявления и через полгода когда должны были перечислить деньги-отказали. Т.к. я не затратила ни каких средств при покупке и не могу получить 3 НДФЛ. Так ли это?
19.1. Вам правильно отказали в вычете, т.к при покупке деньги платили Ваши родители, а не Вы. Родители получить вычет не могут, т. к. квартира не в их собственности, а является Вашей собственностью. Отказ правомерен.
Вам помог ответ?
Да
Нет
20. При покупке квартиры по договору купли-продажи в пользу третьего лица будет ли третье лицо платить подоходный налог при получении квартиры в собственность?
20.1. Налог платит продавец с полученной суммы.
Вам помог ответ?
Да
Нет
21. По условиям брачного договора, в случае рождения ребенка, я должен приобрести жене квартиру. Как это правильно оформить такое приобретение? Если делать покупку в пользу третьего лица (я покупаю в пользу жены) – не придется ли ей оплачивать налоги с такого “подарка”?
21.1. Во-первых, как в случае с наследством быть не может, потому что на наследство налога нет вообще, а во-вторых, вы же не дарите ей квартиру. А покупаете. Для нее или на ее имя.
Вам помог ответ?
Да
Нет
21.2. Налог на покупку квартиру как непосредственно, так и в пользу третьего лица не оплачивается.
Вам помог ответ?
Да
Нет
22. Ситуация: я продала в 2007 г квартиру и сразу же купила другую, оформив ее на дочь (договор в пользу третьего лица).
Сейчас собираюсь сдавать декларацию 3-НДФЛ за 2007 по продаже и покупке недвижимости.
А полагается ли возврат НДФЛ за покупку квартиры?
Заранее благодарю.
22.1. Налоговым вычетом в связи с покупкой недвижимости может воспользоваться лишь собственник недвижимости при предъявлении свидетельства о праве собственности, и документов, подтверждающих что собственник понес расходы на приобретение квартиры.
Так как в Вашем случае, квартира оформлена на дочь, а деньги по договору купли-продажи в пользу третьего лица, платили Вы, то ни Ваша дочь, ни Вы воспользоваться налоговым вычетом на покупку (подп.2.п.1.ст. 220 НК РФ)-не можете.
Но Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в связи с продажей квартиры, в размере 1 000 000 рублей, если владели квартирой менее 3 лет, или в размере всей суммы полученной от продажи-если владели квартирой более