Покупка в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
7 мая 2015・Санкт-Петербург 3 157 12
продавец 15/600 долей в праве общей долевой собственности на квартиру предложил мне выкупить эти доли путем договора купли-продажи в пользу третьего лица. Уважаемые специалисты, подскажите, чем обусловлен его выбор и в чем тут выгода для него и для меня. Почему нельзя сделать это договором дарения, если сложно собрать все отказы соседей. спасибо.
Советы 12
На эту тему уже писано-переписано…
Налог при дарении надо платить подоходный – это минус. Но и при покупке в пользу третьего лица могут налог насчитать.
Дарение считается безвозмездной сделкой. Но и при покупке в пользу третьего лица получается, что не Вы платите деньги по договору, а соседка. Случись что, она их и получать обратно будет должна, а не Вы. И вообще, неизвестно, как она поведет себя, если вы с ней, к примеру, перессоритесь потом насмерть.
Есть еще купля-продажа через микродолю. В большинстве случаев это самый оптимальный вариант.
Для того, чтобы выбрать наилучший способ оформления, надо знать всю ситуацию по сделке и выбирать, исходя из нее. Можете позвонить мне – позадаю вопросы дополнительные и после этого дам совет по наиболее безопасному способу оформления, применимому к Вашей ситуации, а то здесь целый трактат придется печатать.
Константин Жильцов, ну как можно советовать микродолю, не имея понятия о деталях конкретной сделки?!
А если там цену занижают из-за меньше трех лет? Вот соседи-то радостно и побегут в суд переводить на себя права покупателя по цене ниже рыночной!))
Вы собираетесь совершить возмездную сделку, поэтому, предположу, собственник и педлагает ее оформить Вам как куплю-продажу, пусть и в пользу третьего лица. Хотя по мне, в ситуации когда отказы собрать нельзя и обычный договор купли-продажи невозможен, так уж лучше дарением. Просто существуют разные оценки того, какая сделка – дарение или купля-продажа в пользу третьего лица – сложнее оспорима. Ваш продавец, видимо, считает, что купля-продажа.
Константин Жильцов7 мая 2015,
16:50
А вы уже владеете в этом объекте какой-либо долей? Если владеете, то можете использовать обычную куплю-продажу.
Если нет, то существует один удобный вариант. Сделка делится на две. В первой малую долю(например 1/600) дарят или продают по договору купли-продажи в пользу третьего лица, а во второй продают всё остальное по самому простейшему договору купли продажи. Ваши права в таком случае гораздо сложнее оспорить.
Я бы не советовал приобретать все доли по предложенной продавцом схеме,поскольку это может быть расценено налоговой как дарение и получение безвозмездного для Вас дохода,хотя Вы и заплатите деньги. При нынешних оценках это может вылиться для Вас в приличную сумму налога.
Евгений Морозов
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 мая 2015,
17:27
По-моему на данный вопрос вообще ответить довольно сложно. Так как слишком многое является неясным. Например о каком объекте идет речь, какова цель покупки/продажи, какими кто долями располагает в объекте. Может вообще речь идет о коммерческой недвижимости, например, иначе довольно сложно объяснить количество долей.
В дарении всегда будут существовать риски как для дарителя, так и для одаряемого. Например, подарил мне посторонний человек свою дольку (даже микродолю), а потом состоялось фактическое или подставное нанесение вреда здоровью (варианты развития событий описывать лень). Изучите последствия, практику или просто обратитесь за консультацией и профессиональной помощью к специалистам (местным, естественно) и будет Вам счастье.
татьяна смирнова7 мая 2015,
21:06
А уведомления о продаже комнаты продавец послать хочет не хочет?Это конечно растяжка по времени , но все-таки лучше чем все эти микродольки , оформление в пользу третьего лица и дарение.
Константин Фикс7 мая 2015,
22:35
Однажды по аренде сталкивался с такой “квартирой”, СПб, ул. Сестрорецкая, д.2 кв. 6, общая площадь 2421,1 кв. метров, доля комнаты , которую сдавали , была 15/1575 , 45 или 47 сособственников… Какие при таком раскладе уведомления или отказы??? Дарение – никто даже и не заметит!!!
Жанна Бычкова7 мая 2015,
22:50
Да уж,Константин
Надежда Пришмонтас8 мая 2015,
8:54
Юристы спорят, по такому вопросу, так как возникновение прав собственности у третьего лица не регулируется законом. Так же действия попадают по семейный кодекс, так как если не включить в ДКП пункт кто платит, то будет считаться, что платит покупатель-лицо которое покупает в пользу третьего лица, т.е происходит распоряжение денежными средствами в браке, если конечно это лицо в браке.
В случае оспаривания сделки решение судья будет выносить исключительно по своим внутренним убеждениям, законов нет.
Конечно я согласна с коллегами, информации мало…что, как и почему, нужно выяснить, потом и решать, лучше всего конечно вместе с продавцом найти хорошего специалиста и объяснить всю ситуацию… чтобы потом не “кусать локти” задним числом
Не соглашусь с Ириной Владимировной по поводу микродоли в пользу третьего лица.Сто раз проводили..И в очень конфликтных квартирах,где соседи нарывались на скандал… СОСЕДИ НЕ МОГУТ ПЕРЕВЕСТИ НА СЕБЯ ПРАВО ПОКУПКИ если микродоля куплена в пользу третьего лица сособственником!!!! Потенциальный покупатель становится сособственником по абсолютно законной сделке,а уж потом он может покупать оставшуюся долю за любую нравящуюся ему сумму.Даже за миллион. Ну нет оснований у соседей оспорить подобную сделку!!!
Галя, так ведь и дарение микродоли с этой точки зрения тоже законная сделка))
Просто при покупке через микродолю, как ее не оформляй, а все равно всё “шито белыми нитками”, т.е. все очевидно, а значит – опасно.
“СОСЕДИ НЕ МОГУТ ПЕРЕВЕСТИ НА СЕБЯ ПРАВО ПОКУПКИ” – пишешь ты. Никогда не прогнозируй решений суда, даже если знаешь детали спора.
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
2 июня 2015・Санкт-Петербург 3 109 17
Уважаемые специалисты! Может ли отец купить недвижимость 15-ти летнему сыну через договор купли-продажи в пользу третьего лица и нужна ли при этом подпись сына на договоре купли-продажи? Или сын должен сам выступать стороной по договору с согласия отца?
Советы 17
Может. Сын с разрешения законного представителя (правильнее будет, если с разрешения матери, а не отца) должен выразить свое согласие на покупку имущества в его пользу. Это может быть подпись под договором, а может быть просто заявление на регистрацию от имени сына. Стороной договора сын в этих случаях все равно не является. На регистрацию сдавать должны будут трое: продавец, покупатель (отец) и третье лицо (сын).
А если сын с согласия отца будет выступать стороной ДКП, то это будет обычный ДКП, где сын будет являться покупателем.
А вообще, Мария, лучше было бы просто описать ситуацию, тогда можно было бы хоть понять и посоветовать, какой именно договор им больше подойдет.
Мария Разумовская3 июня 2015,
14:08
Спасибо за ответ. Такую форму договора посоветовал юрист, который не понимает, откуда у ребенка могут быть деньги на покупку, а следовательно, в его понимании он и не может быть стороной по договору. В итоге, скорее всего, будем делать простой ДКП, где сын выступит как покупатель. Подпись отца (или матери) в этом случае должна стоять на ДКП? И нужно ли какое-либо нотариальное подтверждение согласия законного представителя?
Мария Разумовская3 июня 2015,
14:12
Спасибо за ответ. Такую форму договора посоветовал юрист, который не понимает откуда у ребенка могут быть деньги на покупку, а следовательно, и стороной по договору в понимании юриста он выступать не может. В итоге решили делать простой ДКП, в котором ребенок выступит покупателем. Нужна ли в этом случае подпись законного представителя на ДКП? И нужно ли какое-либо нотариальное подтверждение согласия отца (матери)?
Юристов, которые, не имея отношения к недвижимости, берутся консультировать на эту тему граждан, надо вешать !(( Просто пишете в договоре, что “приобретается на средства родителей” – без этой фразы могут не зарегить.
Подпись отца или матери под договором нужна. И в тексте надо указать, что несовершеннолетний действует с согласия законного представителя (к примеру) отца Иванова Ивана Ивановича. Свидетельства о рождении копию в пакет на регистрацию приложить.
Мария Разумовская4 июня 2015,
9:46
Спасибо, Ирина! Вопрос в следующем: отец, с согласия которого действует сын, состоит в браке. Нужно ли нотариальное согласие жены (мамы ребенка), учитывая, что расходуются совместно нажитые средства?
Елена Петракова2 июня 2015,
8:12
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) – статьи 26 и 30 ГК РФ. Сыну 15 лет. Да, он, выступая как 3-е лицо, самостоятельно подписывает ДКП в пользу третьего лица с согласия матери. Пакет документов на регистрацию подают все участники Договора ( Покупатель, Продавец и 3-е лицо).
Жанна Бычкова2 июня 2015,
10:15
А зачем такие навороты с ДКП в пользу третьего лица?
Я еще понимаю,когда такой договор используется при покупке совершеннолетнему сыну или дочери,чтобы отсечь возможные притязания их супругов.
Но зачем несовершеннолетнему ребенку таким хитрым способом покупать недвижимость?
Все равно ребенок должен расписываться.Так не проще ли сделать обычный ДКП,который подписывает сам ребенок с согласия папы?Если уж так принципиально,можно в него внести пункт,что квартира несовершеннолетнему приобретается на средства его законного представителя-отца.
Ну,наверное не проще..Возможно покупка производится у близкого родственника,который не может по закону продать ребенку имущество…Вот и приходится крутиться.В прошлом году такое делали.Папа продавал дочери свою долю в квартире.Дарственной не хотели делать,потому как нужно было показать деньги(вот такой папа был).Папа дал доверку на регистрацию от себя и от ребенка. Мама подписала ДКП.Сделали заявление.ЛУчше в таких ситуациях не экономить,включая ребенка в договор,а делать заявление отдельно.
Жанна Бычкова3 июня 2015,
14:28
Галя,ну это единственный вариант,когда ребенку продает именно мама или папа.Раз в столетие такое происходит
Какой-такой закон не позволяет покупать 15-летнему у остальных близких родственников?
Жанна Бычкова3 июня 2015,
14:41
Мария,ну теперь понятно,откуда весь этот геморрой.В деле появился ЮРЫСТ.Это в его понимании несовершеннолетний не может быть стороной по договору,а в понимании закона-вполне может.
Мы такие сделки проводим регулярно.В четверти почти случаев продажа или покупка происходит на несовершеннолетних.
Обычный ДКП.
Мы,Иванов ИИ,именуемый Продавец и Сидоров ПП,2000 года рождения,действующий с согласия законного представителя-отца Сидорова ПН,именуемый Покупатель,заключили настоящий договор о нижеследующем……
Добавьте в договор фразу о том,что обьект покупается на денежные средства законного представителя -отца и все ОК.
В конце ФИО и подпись Продавца,потом ФИО подпись ребенка,потом слово”согласен” ФИО и подпись отца.Никаких отдельных( т ч нотариально удостоверенных )согласий родителей не нужно.
Мария Разумовская4 июня 2015,
9:43
Спасибо за ответ. Вопрос: отец (на средства которого все приобретается) состоит в браке. Нужно ли нотариальное согласие жены (матери ребенка)? Получается что расходуются средства, нажитые в браке.
Жанна Бычкова8 июня 2015,
9:49
Мария,уже два года как Росреестру(изменился закон) глубоко наплевать,дает супруг согласие на ПОКУПКУ(то бишь расходование общих средств) или нет..Ничего от жены не нужно.Если ДКП в простой письменной форме-однозначно не нужно,если в нотариальной-то некоторые нотариусы еще по-старинке требуют(повторю-НЕКОТОРЫЕ)
Жанна Бычкова8 июня 2015,
9:54
Да уж,девочки,не зря в наших кругах есть поговорка-“Хочешь развалить сделку-позови на нее юриста”.Иногда,как сказала ИВ,их хочется вешать или расстреливать.
Елена Петракова4 июня 2015,
8:37
О, Боже! Меня Пушкарева напугала! Точнее сказать, я ее не узнала! Галина, что за образ!? Срочно меняйте состояние души!!!
Лена, это у Пушкаревой заблаговременный траур по сайту начался – ее посты незаслуженно банят)))))))))))))
Действительно, зачем так сложно! Мы проводили по образцу как описывает Жанна Бычкова, только вот мать действовала от имени своего несовершеннолетнего сына. Сын у нас не подписывался, но ему было 11 лет, так как вашему 15 лет и он имеет паспорт, то сам может подписывать документы с согласия своего законного представителя (родителя). У супруга (в смысле отца) мы согласие на покупку не брали, все зарегистрировали, проблем не было. Удачи и Вам!
Мария Разумовская8 июня 2015,
1:02
Спасибо!
Добрый день. Хочу купить сыну квартиру, при этом хочу в договоре купли-продажи выступить в качестве покупателя и перевести деньги за квартиру со своего счета. Как я могу в таком случае оформить собственность на сына? Есть какие-то варианты, помимо дарения?
18 Марта 2020, 17:21, вопрос №2717114
Игорь, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
получен
гонорар 44%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Игорь.
Как я могу в таком случае оформить собственность на сына? Есть какие-то варианты, помимо дарения?
так же оформить ДКП с сыном, после покупки вами квартиры, если договор дарения вам не подходит по каким то причинам. Сын совершеннолетний, кстати? Если да, то вы сначала, к примеру, можете оформить договор дарения сыну денег, или договор займа. И далее он, с помощью «ваших денег» купит сразу квартиру на себя.ГК РФ § 7. Продажа недвижимости
получен
гонорар 56%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Игорь! Я, конечно, не знаю Вашей ситуации, но из того, что Вы пишете:
Хочу купить сыну квартиру, при этом хочу в договоре купли-продажи выступить в качестве покупателя и перевести деньги за квартиру со своего счета
рискну предположить, что цель у Вас в том, чтобы эта квартира не оказалась в совместной собственности Вашего сына и его жены. Если это действительно так, то можете спокойно оформлять квартиру от себя на сына по договору дарения. Имущество, полученное одним из супругов в дар в период брака, является личной собственностью этого супруга.
Статья 36 Семейного кодекса РФ:
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Такое имущество в случае проблем между супругами в дальнейшем разделу не подлежит.
Что касается заключения договора в пользу третьего лица, да, законодательством предусмотрена возможность заключения таких договоров
Статья 430 ГК РФ:
1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Но я Вам не советую прибегать к такому варианту и включать подобные условия (что продавец обязуется передать квартиру не Вам, а Вашему сыну) в договор купли-продажи. В Вашей конкретной ситуации у такой сделки будут признаки притворной сделки, на мой взгляд.
Статья 170 ГК РФ:
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна
Вообще, если Вы хотите, чтобы именно Вы были покупателем квартиры изначально, а потом квартира перешла в собственность Вашего сына, тогда дарение это все равно самый простой и самый оптимальный вариант для Вас. Альтернатива — продажа квартиры от Вас сыну, но смысла не вижу, если Вы для сына покупаете квартиру. Проще всего подарить.
С уважением!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.