Отказ от собственности в пользу второго собственника

Ситуации, когда застройщики во время строительства многоквартирных домов продают подвалы, крышные котельные, технические этажи, помещения электрощитовых, которые, по сути, должны быть в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), встречаются повсеместно. Судебной практики по признанию таких помещений общедомовым имуществом много, о чем мы уже писали в статье в нашем блоге. Про проданные застройщиками «на словах» межэтажные кладовые — тоже наслышаны, наверное, все немало.

Хотя единственный в моей практике случай оформления такой кладовки в МКД — это когда такую кладовку купила нотариус. В результате, в судебном порядке она официально оформила межэтажную кладовку и зарегистрировала свое право в ЕГРН. Управляющая организация (УО) узнала об этом с момента появления обязанности в ЖК РФ вести реестры собственников помещений.

Самое интересное, что в суд управляющую организацию никто и не подумал привлечь, тем более в этой кладовке осталось и подъездное освещение, и отопительные приборы, предназначенные для отопления подъезда. Суд, видимо, решил не вспоминать приоритет жилищного законодательства при этом судебном разбирательстве. А нотариус не один год просто не платила ни за что: ни за содержание, ни за отопление, ни за электроэнергию. УО смогла начислить за все только за 3 года, исходя из общих сроков исковой давности.

А насколько возможно передать такие помещения в доме обратно в общедолевую собственность? В этом вопросе мы и попробуем разобраться в настоящей статье.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает общедолевую собственность собственников помещений в МКД на общедомовое имущество. Аналогичная норма изложена в ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отчуждение доли и выдел этой доли в общем имуществе МКД не допускается (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно положениям действующего законодательства не зависимо от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, оно переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. То есть, право долевой собственности на общее имущество МКД возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права. Таким образом, законом не запрещена регистрация своей доли в общем имуществе, но по факту такая обязанность для подтверждения своего права на него, ее не требуется.

Пунктом 1 статьи 42 Закона 218 установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как указано на одном из региональных сайтов Росреестра:

«Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав».

Также имеется следующее Письмо Минстроя РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

…В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

…Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

…На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС). И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления (ОМСУ) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон 218) принят Приказ Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (далее — Приказ 931).

Согласно пункту 2 Приказа 931 принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей осуществляют:

• федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (далее – федеральный орган, орган регистрации прав);
• территориальные органы федерального органа в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (далее – орган регистрации прав).

На основании решений федерального органа принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей может осуществлять подведомственное ему государственное бюджетное учреждение (далее – орган регистрации прав).

Ранее, до принятия Приказа 931, такая обязанность возлагалась на местные администрации.

Пунктом 3 Приказа 931 предусмотрено, что на учет принимаются здания, сооружения, помещения (далее – объекты недвижимого имущества), которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались.

Таким образом, отказ от собственности будет безадресным, Росреестр регистрирует данный отказ и ведет реестр бесхозных вещей, куда и будет отнесено помещение, от которого отказались.

Как мы видим из приведенных нормативно-правовых актов (НПА) в законе не имеется общего порядка такой передачи помещения в МКД (например, подвала, который находится в собственности третьих лиц) путем отказа от него и передачи в общую долевую собственность всех собственников МКД.

Постановление АС Московского округа от 8 февраля 2017 г. по делу № А41-18306/16:

«…Закрытое акционерное общество «Новая усадьба» (далее – заявитель, ЗАО «Новая усадьба») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, Управление), в котором просило:

• признать незаконными решения управления об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимости: (здесь перечислены объекты недвижимости- прим. автора);
• обязать управление устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ЗАО «Новая усадьба» на вышеперечисленные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 года заявленные требования удовлетворены.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов в силу следующего.

Судами установлено, что в качестве документа, подтверждающего отказ от права собственности, в регистрирующий орган были представлен протокол заседания совета директоров ЗАО «Новая усадьба» от 24.11.2015, согласно которому совет директоров Общества принял единогласное решение об отказе от права собственности в отношении объектов недвижимости.

…При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

… Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, заявляя об отказе от права собственности, но, не передавая в собственность иному лицу и при отсутствии регистрации имущества как бесхозяйной вещи, истец не лишается прав и обязанностей собственника в отношении этой вещи, то есть его права как собственника не прекращаются.

Запись о прекращении права собственности при таких обстоятельствах была бы недостоверной, так как права собственника при отсутствии иного собственника истец не утрачивает.

…При наличии сведений об отказе от права собственности, орган местного самоуправления в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальный образований, вправе зарегистрировать вещь как бесхозяйную с дальнейшим признанием права собственности на нее».

Кассационная инстанция отменила решение суда 1 инстанции и апелляции об удовлетворении иска и вынесла решение об отказе в иске. ВС РФ в Определении от 2 июня 2017 г. № 305-КГ17-5882 поддержал ее.

Постановление 7ААС от 20 марта 2017 года по делу № А45-21334/2016:

«…Таким образом, документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности, представленное в орган местного самоуправления.

Вопреки мнению Общества, какая-либо правовая неопределенность в вопросе регламентации процедуры отказа от права собственности отсутствует. Совершение не предусмотренных законодательством действий, в том числе обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности, не может подменять собой порядок, установленный специальным нормативным актом.

В то же время, Общество, обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, не представило предусмотренных законом документов, содержащих сведения о прекращении права собственности Общества на спорные объекты недвижимости в соответствии с приведенными выше положениями ГК РФ и Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей.

В рассматриваемом случае, заявителя претендует на государственную регистрацию прекращения права собственности на имущество, в отношении которого имеется только подписанное директором заявление об отказе от права собственности, а также решение учредителей ООО «Промстрой-Д» об отказе от права собственности в пользу общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, Управление обоснованно отказало заявителю в проведении подобной регистрации, так как если заявитель только отказывается от права собственности, то он должен пройти описанную выше процедуру отказа (решить судьбу бесхозяйной вещи). Если же заявитель намерен отказаться от права собственности на имущество путем передачи этого имущества другому лицу, то он должен представить в Управление Росреестра доказательства совершения сделки, в результате которой это имущество передано».

Во втором приведенном решении, которое принято на основании старого порядка, когда заявление об отказе подавалось еще в местную администрацию, а не Росреестр. Но тут истец направил заявление об отказе в администрацию об отказе от собственности, а затем — в Росреестр для прекращения права собственности, который отказал в регистрации такого прекращения, что, как указал суд, не противоречит закону.

Судебная практика именно о признании помещений в МКД общим имуществом в силу отказа прежнего собственника от нее практически отсутствует.

Как один из вариантов, можно предложить формальное обращение в суд от имени одного из собственников помещения МКД с признанием в дальнейшем иска другой стороной и на основании решения суда передать помещение в общедолевую собственность МКД. Наверное, этот вариант самый простой и реальный для выполнения.

Потому что путь официального отказа от собственности намного сложнее, если не сказать – нереальнее. Как в наследственном праве, в гражданском законодательстве нет понятия отказа от собственности в пользу конкретного лица или лиц. Прекращение права собственности происходит только в результате конкретных сделок или решений госорганов. Поэтому отказ от помещения в МКД не повлечет автоматически за собой передачу его в общедолевую собственность собственников дома. Таким образом, теоретически такое сделать возможно, а на практике — совсем не факт, что получится, учитывая противоречивость наших законов и их толкование судами в правоприменительной практике.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис «Тестирование». Здесь любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Это позволит не бездумно выучить ответы, а вдумчиво подготовиться и значительно расширить или «обновить» свои знания. 

Обсудить статью можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.