Отказ от доли по ипотеке в пользу банка

Одной из важнейших ячеек современного общества является семья. Она появилась одновременно с началом развития человеческой цивилизации, и представляет собой людей, по обоюдному согласию связавших себя отношениями.

Люди, связавшие себя брачными узами, рано или поздно приходят к необходимости приобретения собственного жилья. Однако, крайне высокие цены на дома и квартиры вынуждают многих обращаться к кредитным организациям с просьбой о предоставлении займа в виде ипотеки, которая позволяет приобрести жилье, одновременно выступающее в виде залога.

Нажитое имущество

Когда пара принимает решение об официальном заключении брака, в их отношениях вступает в силу режим совместной собственности (только заключение брачного договора позволяет этот режим обойти). А это означает, что вся собственность, которую супружеская чета смогла нажить за время совместной жизни, принадлежит мужу и жене в одинаковых долях.

Под понятием общего имущества подразумеваются финансовые выплаты, полученные парой вследствие трудовой деятельности, занятий бизнесом (предпринимательство). Интеллектуальная деятельность также относится к данной категории, совместно с пенсиями, различными пособиями и компенсациями вследствие травм и т.д. Соответственно, купленное за общие средства имущество (недвижимость, автомобили, техника, ценные бумаги и иные вещи) также является имуществом обоих человек. Доли в компаниях, финансовые вклады, паи — это все также принадлежит обоим супругам. Причем неважно, кто вносил деньги и на кого были оформлены документы — любая собственность, полученная при нахождении в браке, будет общей.

Не стоит забывать, что если один из супругов за период нахождения в браке не имел официальных источников дохода (по любой уважительной причине), но следил за домашним хозяйством, занимался воспитанием детей, он также имеет все права на общую собственность. В случае развода вся вышеперечисленная собственность будет разделена пополам.

Закрытие кредита продажей заложенного жилья при разводе

Наличие непогашенной ипотеки при расторжении брака несколько усложняет процедуру развода. У бывших мужа и жены возникает множество вопросов, касательно ипотечного жилья: как делить квартиру или дом, которые официально еще принадлежат заемщику, кто будет выплачивать оставшуюся сумму и т.д. Ситуацию осложняет и наличие третьей стороны — заемщика в лице банка, который не заинтересован нести убытки.

Одним из выходов в сложившийся ситуации будет продажа жилья и выплата остатков ипотечного кредита. Супруги продают квартиру, часть суммы с продажи достается банку, а остатки делятся в виде совместного имущества. Эта процедура требует разрешения кредитора. В большинстве случаев банк-кредитор дает согласие на продажу заложенного имущества, снижая риски получить невозврат. Если разводящаяся пара смогла получить согласие банка, то следующим шагом будет поиск покупателя на жилье.

Покупателю, который согласен купить ипотечную квартиру у семейной пары, придется столкнуться с некоторыми нюансами: прежде чем получить бумаги на жилье, он обязан выплатить непогашенную сумму кредита банку, и дождаться окончания всех бюрократических процессов. Далеко не каждый человек согласится на подобные условия, и заинтересовать его способна лишь значительна скидка.

Также необходимо помнить, пока идет процесс продажи квартиры, выплаты по ипотеке должны осуществляться согласно договору. В противном случае, банк имеет право продать жилье при помощи аукциона, стоимость на котором значительно занижена. Кроме того от суммы, полученной при реализации жилья, кредитор оставит себе основную задолженность, штраф за просроченные платежи, пеню, проценты, которые не были выплачены, и все расходы за продажу квартиры (дома). В итоге заемщики в лице супругов способны не только лишиться жилья, но и не получить материальную компенсацию в силу штрафов и прочего (просто не хватит остатка средств). Но иногда такой вариант остается единственным из возможных.

Рефинансирование и перевод консолидированного кредита

В данный момент большинство кредитных организаций при заключении ипотечного договора стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это позволяет получить более крупную сумму, вследствие объединения доходов. Однако многочисленная практика разводов при непогашенном кредите привела к тому, что финансовые учреждения начали вносить в договор важный пункт, который не позволяет изменить кредитные условия при расторжении семейных уз.

Такое условие дает кредитору дополнительную гарантию того, что в случае развода и отказа одного из заемщиков выплачивать ипотеку, вся ответственность ляжет на плечи оставшегося супруга. Это значительно повышает гарантии банка, но не учитывает интересы других сторон. Поэтому крайне важно обращать внимание на все пункты при заключении ипотечного договора.

Если супружеская пара, подавшая заявление на развод, согласна продолжить выплачивать ипотеку, возможны два варианта:

1. Подать соответствующее заявление в банк, которое подразумевает раздел долей квартиры (дома) и раздел оставшейся ипотеки. В итоге консолидированный кредит будет разделен на два персональных. Банки далеко не всегда идут навстречу с подобной просьбой, их может не устроить уровень доходов одного из бывших супругов. А если ипотечным жильем является однокомнатная квартира, отказ будет гарантирован по причине соответствующего федерального закона.
2. Второй вариант подразумевает оформление отказа одного из супругов на долю в ипотечном жилье, снимая с себя все кредитные обязательства. Другой супруг в обязательном порядке обязуется совершать выплаты по кредиту, при погашении которого получает единоличное право на владение жильем. Если кредитора устроят все нюансы (платежеспособность и т.д.), то в территориальном органе, ответственном за регистрацию, необходимо оформить право собственности на заложенную квартиру.

Необходимо помнить, что за изменение ипотечного соглашения кредитору необходимо выплатить комиссию, которая составляет от половины до одного процента от оставшейся суммы кредита. Отказ кредитной организации в переоформлении договора можно оспорить в судебных органах.

Брачный контракт

Самым удобным инструментом, который позволит разрешить большинство конфликтных ситуаций, будет заключение брачного контракта. Законы Российской Федерации позволяют заключить данный договор не только до регистрации брака, но и во время совместного проживания. Однако, такие соглашения согласно статистике оформляются лишь в одном случае из двадцати. Этот документ позволяет обладать имуществом, которое будет принадлежать лишь одному из супружеской пары (купленная квартира, ювелирные изделия, депозит в банке).

Составленный договор способен защитить от рисков не только супружескую пару, но и кредитную организацию. В случае развода вся сумма ипотеки будет выплачиваться заявленным в документе лицом. Однако и квартира будет принадлежать тому из супругов, кто указан в договоре о раздельном имуществе как владелец. Также возможны другие варианты заключения договора, например: после развода ипотечное жилье должно быть разделено на установленные доли.

Некоторые кредитные организации перед выдачей ипотеки требуют обязательного заключения данного контракта. Большинство банков отдают предпочтение наличию одного владельца жилья. Это позволяет упросить процедуру взыскания долгов и лишает необходимости делать точные расчеты по разделению суммы долга.

Судебные разбирательства

Судебный процесс, связанный с разделом залогового имущества, осложняется тем, что затрагивает интерес не только двух сторон в лице подавших на развод супругов, но также и интересы банковской организации, которая является законным владельцем жилья до окончания ипотечных выплат.

На сегодняшний день судебные органы так и не смогли выработать конкретные ориентиры, способные помочь принять окончательное решение в спорах по заложенному имуществу. Обычно, независимо от решения судьи, одна из сторон будет значительно ущемлена. Присутствуют случаи, когда заемщик, лишившись жилья, продолжал выплачивать за него долг. Или кредитная организация, которая хотела продать ипотечную квартиру по причине большой задолженности, по вердикту судьи уже не являлась единоличным владельцем.

При выносе вердикта по данному вопросу судьи стараются руководствоваться гражданским и семейным кодексом, законом «Об ипотеке», а также договором об ипотеке, который оформлен между заемщиком и кредитором.

Необходимо знать три основных принципа, которые изложены в правовых документах:

• Жилплощадь, которая была приобретена супругами за счет ипотеки, считается совместной собственностью.
• Совместная собственность подавших на развод людей разделяется на две одинаковые доли (при отсутствии брачного контракта).
• При разделе взятой в ипотеку квартиры (дома) не берется в расчет, кто из супругов выступил заемщиком.

Также необходимо помнить: пока квартира находится в ипотеке, супруги не имеют права совершать какие-либо юридические действия, связанные с ней.

Если одна из трех сторон не согласна с решением остальных, необходимо подавать в суд. Однако предугадать решение судебных органов невозможно, их решения в зависимости от ситуации могут быть абсолютно противоположными. Судья может потребовать от банка совершить какое-либо действие с залоговым жильем, обязать кредитора изменить условия ипотечного договора, принудить бывших супругов продолжить выплачивать денежные средства до полного погашения ипотеки. Также возможны и другие варианты вердиктов. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, судебный орган может разделить собственность неравномерно, отдав большую часть тому из супружеской пары, с кем остались дети.

Реакция банков на отказ от ипотеки

Реакция кредитной организации на отказ от ипотеки зависит в основном от ипотечного договора и в меньшей части от предложений заемщиков. Если бывшие супруги отказываются выплачивать ипотечный взнос, то банк, вероятнее всего, примет решение о продаже жилья на специальных торгах.

Если заемщики предлагают продать квартиру и выплатить оставшийся долг, банковское учреждение может согласиться на этот шаг либо обязать пару продолжить выплаты. В некоторых случаях кредитор настоит на досрочном погашении ипотеки, ссылаясь на то, что процесс развода нарушает условия договора. В таких случаях все, что остается заемщикам, это надеяться на суд.

Также банк может отказать в рефинансировании ипотеки. Практика показывает, что банковские организации крайне не любят разделять задолженность на две части, им гораздо удобнее оставить кредит на одном человеке.

В любом случае, кредитная организация постарается как минимум «остаться при своих».

Также необходимо помнить, что во всех кредитных договорах имеется условие, которое обязует заемщиков оповещать своего кредитора обо всех важных изменениях в жизни, к которым относится и процесс развода.

Нюансы

Из представленной информации можно сделать однозначный вывод: ключевой гарантией отсутствия проблем при разводе с квартирой, взятой в ипотеку, будет своевременное заключение брачного соглашения. Оно должно заключаться таким образом, чтобы его пункты устраивали все заинтересованные стороны.

Кроме того, банк не имеет права требовать от мужа или жены подписать отказ от собственности. Такое решение может принимать только владелец данной собственности. Иногда люди вводят себя в заблуждение, думая, что отказавшись от доли жилплощади, они отказываются от обязательств по ипотеке — это не так.

Лучше всего не доводить споры до судебных разбирательств, так как неизвестно, к какому решению придет судья в процессе изучения материалов.