Отказ от аренды земельного участка в пользу другого

Аренда земельного участка для дома

О том, как взять землю в аренду у администрации, я уже рассказывал. Но что делать, если планы изменились и арендованный земельный участок оказался не нужным. Варианта всего два: переуступка прав или отказ от аренды. Подробности ниже.

Содержание

Законность отказа от аренды земельного участка

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

Причины для расторжения договора аренды

Основаниями для досрочного расторжения договора считаются:

задержка выплаты арендной платы несколько раз подряд;
нарушение правил пользования взятого в аренду участка (в качестве примера можно привести ситуацию, когда вместо засадки территории сельскохозяйственными культурами арендатор использует землю для складирования отходов);
ухудшение состояния земель;
несоответствие земли прописанному в договоре типу её назначения;
умышленное скрывание арендодателем недостатков земли, препятствующих использованию её по прямому назначению;
вмешательство арендодателя в процесс пользования арендатором участком.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Сколько стоит расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора пошлиной не облагается.

Если в процессе пользования арендатор занимался облагораживанием участка, то он может потребовать от арендодателя компенсации потраченных средств.

Аренда земельного участка для дома

Источник

Договор аренды всегда имеет срок действия, по истечении которого юридические обязательства арендатора и владельца прекращаются. Отказаться от аренды земельного участка досрочно тоже возможно. Обычно, эта ситуация прописана в самом соглашении одним из пунктов. Но даже если она не упоминалась, разорвать договор может каждая из сторон. Правила прекращения аренды зависят от ситуации.

Законодательство в сфере аренды земли

Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:

Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
иные федеральные и региональные акты.

Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.

Возможные причины отказа от аренды

На досрочное прекращение арендных отношений имеет права каждая из сторон. Соответственно, причины зависят, в первую очередь, от статуса инициатора – собственника или пользователя.

По инициативе владельца надела:
пользователь не соблюдает пункты договора о санитарной, экологической безопасности;
использует участок в целях, отличных от договорённости;
не соблюдает сроки;
задолжал арендную плату более чем на два месяца.

По инициативе арендатора:
договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
собственник нарушает пункты договора;
он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.

Основания для процедуры расторжения договора аренды

Тезисы на основе законодательства в сфере земельных отношений:

Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.

Порядок расторжения договора аренды

Для обеих сторон алгоритм действия одинаковый:

Уведомить второго участника письменно: заказным письмом с уведомлением или лично в двух экземплярах, один из которых остаётся у инициатора;
Дождаться ответа. Согласие – повод встретиться и разорвать договор или изменить его. Отказ – повод составить иск в Арбитражный суд;
Посетить судебные заседания, получить решение суда;
Если решение положительное, а договор был заключён более чем на год – зарегистрировать судебный вердикт в Росреестре.

Если инициатор расторжения договора – арендатор: нюансы

Арендатор может отказаться от надела в пользу другого лица, если соблюдаются пункты:
участок был получен после проведения аукциона;
другое лицо – гражданин или компания, которые на аукционе заняли второе место.

В остальных случаях отказ обычно не пишется направленным в пользу кого-либо. Если вопрос решается в досудебном порядке, стороны могут договориться между собой о передаче участка в аренду рекомендованному лицу.

Что касается объектов, построенных на арендованном наделе, то:
если на нем стоит дом, баня, хозяйственный корпус владельца, разрыв арендных отношений происходит по стандартному алгоритму;
если строение создал арендатор, ему придётся отказаться от притязаний в случае досрочного прекращения арендных отношений.

Если инициатор – арендодатель: нюансы

В некоторых случаях положена компенсация пользователю за изъятие у него надела (например, если муниципалитет забирает землю под свои нужды).

Когда причина прекращения договора – в долгах арендатора, суд примет решение в пользу собственника, но обяжет должника выплатить необходимые суммы.

Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.

В процессе возмездного использования дома и участка земли арендатор мог улучшить территорию или помещение. Например, если это надел под ИЖС, пользователь проложил дорожки на участке, посадил ценные деревья за свой счёт и т.д., по договорённости с владельцем. При прекращении аренды досрочно арендодатель должен компенсировать затраты на облагораживание территории.

Заключение

Отказаться от сделки без веской причины невозможно: так или иначе, придётся либо договариваться со второй стороной, либо ждать окончания срока аренды. Другое дело, если вторая сторона сама преподносит основания для обращения в суд. Грамотно составленное исковое заявление с указанием данных об участке, о собственнике, о самом договоре и главное – о причинах прекращения обязательств по сделке аренды – принесёт результат очень быстро.

Если собственником участка является частное лицо, решение суда регистрируется в Росреестре, с участка снимается обременение, к владельцу возвращается право распоряжения землёй. Участки, полученные от администрации, не становятся бесхозными, а вновь возвращаются на баланс муниципалитета и могут быть переданы в аренду новому лицу.

Источник

Здравствуйте. Прежде всего я хочу сказать, что для разрешения ситуации, нужно разобраться и различать основания прекращения арендных отношений. Первым из оснований прекращения арендных отношений, является прекращение договора аренды и расторгнуть его, самым простым способом, это соглашение сторон. Вторая ситуация когда договор может быть расторгнут, это решение суда, а так же во внесудебном порядке, но в тех случаях, когда право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом или условиями договора аренды, что можно подкрепить статьями 450, 450.1, 619, 620 Гражданского Кодекса РФ.

Если мы затронем соглашение, то оно должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды на основании пункта 1, статьи 452 Граданского Кодекса РФж Если объяснить по простому, то если арендодатель не имеет никаких претензий по поводу досрочного расторжения договора аренды земельного участка, то стороны просто заключают соглашение о расторжения договора аренды, где указывается дата прекращения арендных отношений. Так же в соглашении лучше всего зафиксировать последний расчеты между сторонами.

Как я понимаю, со стороны арендодателя в вашей ситуации не было допущено никаких нарушений и условия договора с его стороны были соблюдены полностью, а инициатива расторжения договора аренды исходит именно от Вас (как от арендатора), по той причине, что Вы не используете земельный участок и он Вам по просту не нужен, в таком случае право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора должно быть предусмотрено условиями договора аренды. В такой ситуации отказ арендатора от договора аренды, будет являться правомерным и здесь заключение дополнительного соглашения не потребуется.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ стороны предусмотрели срок действия договора на три года. Но в случае если арендатор по истечении срока действия договора продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений работодателя, то в такой ситуации договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2, статьи 621 Гражданского Кодекса РФ. Так же необходимо учесть тот факт, что при прекращении арендных отношений по любым основаниям, закон предусматривает обязанность арендатора вернуть имущество арендодателю на основании статьи 622 Гражданского Кодекса РФ.

Исходя из всего вышесказанного и названных положений закона, что бы не возникла спорная ситуация, Вам в любом случае следует уведомить арендодателя о том, что Вы планируете прекратить арендные отношения. а так же указать основания прекращения данных отношений, к примеру истечение срока аренды, отказ от исполнения договора и прочее, а так же упомянуть о необходимости возврата ему земельного участка с оформлением двустороннего передаточного акта.

Арендодатель лишается требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.

Так же стоит обратить внимание на то, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде, в едином государственном реестре недвижимого имущества. Для того, что бы регистрационная запись об аренде была погашена по рассмотренным выше основаниям, любая из сторон вправе обратиться в вопросом о закрытии записи в Росреестр.

Надеюсь я дал полный ответ на Ваш вопрос.

Источник

1. Утратил силу с 1 января 2007 года. – Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ.