Отказ от аренды помещения в пользу
1. Заключен договор аренды нежилых помещений на неопределенный срок. Хотим отказаться от части помещений. Правомерно ли установлена плата за отказ от части помещений? Плата указана в виде штрафа, арендодатель забирает соответствующую часть обеспечительного платежа.
1.1. Дарья, штраф может быть уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ.
1.2. Добрый день! Если это предусмотрено условиями договора и они не признаны недействительными, то законно.
2. Купили помещение с обременением аренды на десять лет. Два года прошло. Могу ли я отказаться от договора аренды, если в договоре есть такой пункт, во всякое время любая сторона вправе отказаться от договора предупредив другую сторону за 3 месяца. Причины от отказа не указаны, просто отказ от договора. Мне помещение нужно для собственных нужд.
2.1. * здравствуйте, договор – великая сила и стороны действуют по договору так как он читается, единственное нужно посмотреть кто по договору аренды стороны и какие права по этому договору перешли вам, в целом ничего сложного в этом деле нет. ситуация стандартная…, звоните.
3. Я являюсь организатором фото проектов. Предоплаты, которые я собираю, полностью идут на создание декора – закупки материалов, изготовление, аренду помещения. Декор изготавливается заранее. То есть чаще всего к моменту отказа от участия в фотопроекте предоплата уже потрачена. Имею ли я право не возвращать предоплаты в случае отказа заказчиков от моих услуг? Если да, то на какие статьи ссылаться?
3.1. Нет такого права, только в случае, если данные условия прописаны в договоре.
4. 01.06 подала заявление о досрочном расторжении аренды помещения, 06.06 отозвала заявление о расторжении. 21.06 получила отказ от арендодателя в отзыве заявления. Аренда помещения до 2020 г. Что мне делать.
4.1. Добрый вечер! Что бы Вам ответить на вопрос, нужно, как минимум, видеть договор Аренды, его условия. Иначе только гадать можно.
4.2. Закон не предусматривает возможность отзыва заявления. Если после получения вашего уведомления арендодатель нашел нового арендатора и согласовал с ним условия аренды, то отказ является абсолютно законным, ничего уже не поделаете.
5. Со мной подписали договор аренды помещения, через 3 месяца просят написать отказ от регистрации договора, мотивируя это тем, что договор оформлен с ошибками.
5.1. Если срок договора 1 год и более, то оно подлежит гос. регистрации. Если ошибки несущественные, то можно либо переподписать либо составить доп. соглашение.
5.2. Добрый день!
В данном случае нужно смотреть какие ошибки и какой срок договора, если ошибки, то можно исправить дополнительным соглашением, по поводу отказа, Вы не обязаны писать отказ, тут уже решать Вам.
Удачи в решении Вашего вопроса.
6. Ситуация: Договор аренды нежилого помещения от 01.09.2015 г. По условиям договора в случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия настоящего договора считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Вопрос: Договор действителен до 01.07.2017 г?
6.1. Доброго времени суток. Если договор был заключён 1 сентября 15 года на срок менее 1 год, а в сентябре шестнадцатого года ни одна сторона не заявила об отказе в продлении договора то договор считается пролонгированным еще на один год То есть до сентября 17 года.
7. Утром я задавала вопрос по поводу аренды муниципального помещения вернее его передачи, в договоре есть пункт что передача арендуемого помещения в СУБАРЕНДУ только с разрешения арендодателя согласно закона и все. Имеет ли право администрация отказать в передаче от матери сыну, они настаивают на отказе от помещения, выставить его на торги, и снова в них участвовать на общих основаниях.
7.1. Поскольку согласно условиям договора аренды перевод права аренду субарендатору возможен только с согласия администрации, то администрация может отказать в передаче от матери к сыну.
8. После внесения полной стоимости выкупной цены по договору аренды нежилого помещения с правом выкупа, могу я отказать в выкупе помещения, вернув всю уплаченную стоимость? Арендодатель настаивает на внесении пункта *5.4. При отказе Арендодателя от заключения договора купли-продажи имущества, указанного в п.п.1.1 настоящего договора, он уплачивает Арендатору неустойку в размере 10% от выкупной стоимости имущества, указанной в п.п.3.2 настоящего договора.* Спасибо.
8.1. Нет. Это условие рассматривается как предварительный договор, неисполнение которого дает Арендатору право требовать заключения основного договора купли-продажи в суде.
9. Пожалуйста за чей счет должен производиться капитальный ремонт складского помещения (за счет арендатора или арендодателя)? В нашем договоре аренды пункт 3.2.6 написано ПОДДЕРЖИВАТЬ ИМУЩЕСТВО В НАДЛЕЖАЩЕМ ТЕХНИЧЕСКОМ СОСТОЯНИИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ЕГО ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ! Правильно ли это? Если нет, то на какой нам закон ссылаться при отказе от этого пункта?
9.1. Добрый день Всё зависит от условий договора Однако Не забывайте что 210 статья Гражданского кодекса предусматривает Бремя содержания имущества в том числе капитального ремонта именно с собственником.
9.2. Здравствуйте!
А договор уже заключен и подписан? Значит, Вы как арендатор согласились проводить не только текущий, но и капитальный ремонт. Если нет, то можно сослаться на ст. 210 ГК РФ.
10. На земельном участке находится 2 производственных помещения. Земля в аренде, в 2012 году я купила одно здание для ведения бизнеса. Владелец земельного участка аренду земли не оплачивает, место нахождение его не известно. Имеется от него доверенность на ведения дел от его имени. Я обратилась в городскую администрацию с просьбой выделить часть земельного участка в аренду на моё имя, но получила отказ Провали администрация.?
10.1. На земельном участке находится 2 производственных помещения. Земля в аренде, в 2012 году я купила одно здание для ведения бизнеса. Владелец земельного участка аренду земли не оплачивает, место нахождение его не известно. Имеется от него доверенность на ведения дел от его имени. Я обратилась в городскую администрацию с просьбой выделить часть земельного участка в аренду на моё имя, но получила отказ Провали администрация.?
Здравствуйте. Отказ администрации абсолютно и безоговорочно правомерен.
10.2. На земельном участке находится 2 производственных помещения. Земля в аренде, в 2012 году я купила одно здание для ведения бизнеса. Владелец земельного участка аренду земли не оплачивает, место нахождение его не известно. Имеется от него доверенность на ведения дел от его имени. Я обратилась в городскую администрацию с просьбой выделить часть земельного участка в аренду на моё имя, но получила отказ Провали администрация.?
Думаю что вам лучше очно обратиться к юристу с этим вопросом нужно изучать документы по делу.
11. Я обратился в суд с иском к Лицу о взыскании 150 тыс. руб., не переданных ответчиком за пользование помещением, принадлежащим Мне на праве собственности, по договору аренды.
В судебное заседание я не явился, а ответчик представил суду нотариально заверенное заявление об моем отказе от иска.
Должен ли суд его принять?
11.1. Здравствуйте. Суд рассматривает ходатайство о приобщении документов к материалам дела и принимает решение, исходя из обстоятельств дела и внутреннего убеждения. Если отказ нотариально заверен, то может и принять. А может и не принять.
12. Администрация сельского поселения объявила аукцион на аренду нежилого помещения, целевое назначение – для организации пункта общественного питания (кафе, бар и т.п.) либо производство продуктов питания. Можно ли принимать заявки от физических лиц, не зарегистрированных как ИП? Если нет, то какие основания для отказа? Спасибо.
12.1. Здравствуйте!
Конечно можно принимать
УДАЧИ ВАМ.
13. У нас нежилое помещение находящееся на первом этаже многоквартирного дома. По проекту в доме 1 и цокольный этаж предназначены для коммерческой деятельности (т.е. не перевод из жилых). И даже спроектированы с выступом вперед от основного строения дом. На фасаде своих помещений мы устанавливаем рекламу, не касаясь фасада самого жилого дома. Сейчас собственники жилого дома хотят, чтобы мы платили им аренду за свою рекламу. Подскажите, на сколько это правомерно? Какие пути отказа от оплаты?
13.1. Это неправомерно, поэтому платить не нужно.
14. На предприятии есть несколько магазинов и при приеме сотрудников в трудовом договоре прописывается в какой конкретно магазин он принимается, т.е. принят в магазин по адресу… на должность… В данное время было принято решение о закрытии одного из магазинов – отказ от данного помещения (была аренда). В отношении работающих там сотрудников начата процедура увольнения по сокращению. Но в этом магазине есть сотрудница, находящаяся в отпуске по уходу за ребенком – как быть с ней?
14.1. Здравствуйте. Можно уволить в связи ликвидацией или если, только уволиться сама.
15. Возможно ли внесение изменений в зарегистрированный договор аренды нежилых помещений (срок аренды 10 лет), если необходимо уменьшить площадь арендуемых площадей в связи с отказом от части занимаемых кабинетов?
15.1. Да, возможно.
Сторонам договора следует заключить дополнительное соглашение к договору, которое также как и договор подлежит государственной регистрации.
16. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каковы действия арендодателя?
16.1. Любые. На его усмотрение. Можно договор расторгнуть и взыскать стоимость арендной платы.
17. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каково решение данной ситуации?
17.1. Вам уже отвечали.
18. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Как разрешить ситуацию?
18.1. В суд обращайтесь.
19. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каковы дальнейшие действия арендодателя?
19.1. В суд обратитесь.
20. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Что делать в этой ситуации?
20.1. Обращаться в суд и взыскивать оплату согласно договора.
21. Заключили договор на аренду помещения, что бы отметить Новогодний корпоратив, внесли задаток. Но так как изменились планы, многие из приглашенных не могут пойти. Возможно ли что нам отдадут задаток. В договоре написано: В случае отказа Заказчика от услуги, внесенный задаток остается у Исполнителя.
21.1. Здравствуйте! Нет, задаток исполнитель имеет право не возвращать.
21.2. В договоре написано: В случае отказа Заказчика от услуги, внесенный задаток остается у Исполнителя.
Если не приведете форс мажорные обстоятельства – задаток по общему правилу, не возвращается.
УДАЧИ ВАМ.
22. Управляющая компания находится в арендуемом у города нами помещении. Заключить договор субподряда с ними не имеем права согласно договора аренда. Они предоставили нам договор на оплату ком услуг. ТПК обслуживают здание в котором наш офис. Помещение мы арендуем. В договоре указан собственник мы же арендаторы. Как составить отказ от заключения данного договора. Какие наши действия.
22.1. При отказе от заключения договора вы потерпите убытки в размере внесённого задатка при подаче заявки на участие в торгах и иные штрафных санкций, если они предусмотрены аукционной документацией и/или договором.
В данном случае, думаю, выгоднее заключить договор, а затем обратиться к администрации с заявлением о расторжении этого договора в связи с изменившимися обстоятельствами, наступление которых не рассчитывали до заключения договора, невозможность выполнения обязательств по оплате арендной платы, или укажите иную причину расторжения. Договор также может быть расторгнут по инициативе администрации при невыполнении вами обязательств по внесению арендной платы. Условия расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре, смотрите договор.
Исходя из изложенного, оцените сами, что для Вас будет выгоднее предпринять в такой ситуации для минимизации денежных затрат.
23. Я открыл ИП по розничной продаже пива. Для этого я заключил договор аренды помещений, а в договоре был пункт об оплате аренды в течение двух месяцев с момента отказа от продления аренды (чтобы арендодатель за эти два месяца успел найти нового арендатора). Дело у меня не пошло и я закрыл магазин. Денег нет, а арендодатель требует двухмесячной оплаты! Как быть? Законен ли был тот пунктик в договоре?
23.1. Договор согласно ст 420 ГК РФ договор есть соглашение сторон. Поэтому если вы поставили свою подпись под договором-значит вы согласились и с этим пунктиком.
23.2. Здравствуйте. Вы имеете право обратиться в суд и признать этот договор недействительным по этому пункту.
24. Наша организация – это спортсооружение, но самостоятельно никакой спортивной не ведет, все помещения сдаются в аренду. После очередной проверки, Роспотребнадзор обязывает нас предоставить данные о вакцинации всех сотрудников, либо предоставить данные об отводах или отказах. Основная деятельность организации не входит в Перечень работ, утвержденном ПП РФ от 15.07.1999 N 825, кроме сантехников и кассиров.
Правомерно ли требование Роспотребнадзора?
24.1. Требования не правомерны.
25. Был заключен договор аренды в муниципальном здании, а именно автовокзал. Под шиномонтаж. Помещением не пользовались вообще. После отказа от помещения нам сказали платить еще 3 месяца. Да и в договоре это написано. Так если я не использовал помещение в течении 8 месяцев, должен ли я платить еще?
25.1. Да, если подписан акт приемки помещения.
Если не подписан, то им нужно доказать факт использования помещения.
Если акт приемки подписан, нужно обязательно подписать акт возврата, так как иначе будет считаться, что арендатор продолжает пользоваться помещением.
26. В 2006 году между администрацией города и индивидуальным предпринимателем был заключен бессрочный договор аренды помещения, с условием одностороннего расторжения договора администрацией. В настоящее время администрация подала иск о выселении предпринимателя из помещения, причин о расторжении договора администрация не указывает.
Есть ли основания оспорить односторонний отказ администрации от исполнения договора?
26.1. Сейчас трудно, что то говорить не имея возможности посмотреть договор аренды. Пришлите его нам и мы подскажем как действовать дальше.
27. Договор аренды недвижимого имущества (помещение) муниципальной собст. От 01.06.2009 по 01.07.2010 продлен с 01.07.2010 по 01.07.2015. госуд. Регистрация – 28.03.2011. доп. СОГЛАШЕНИЯ ЗА 2012 И 2014 не зарегистрированы. Могу ли я сейчас зарегист. Доп.соглашения в департаменте и выкупить муницип. Помещение. В выкупе отказ.
27.1. Обжалуйте отказ в суд.
28. Как вернуть залог за аренду помещения при отказе от него до заключения договора аренды?
28.1. Здравствуйте! Если арендодатель его не возвращает, то только в судебном порядке вернуть возможно.
29. Договор аренды магазина заканчивается 31.12.14 г. Обязательно составлять письмо-уведомление арендодателю об отказе от помещения? Или достаточно предупредить в устной форме? Спасибо.
29.1. Лучше в письменном виде. Предложите принять помещения. А то потом он будет ссылаться на то что договор возобновился на неопределенный срок, ничего не знает и вы должны платить дальше.
29.2. Обязательно в письменное форме. Составьте доп. соглашение о досрочном расторжении договора и составьте акт приема-передачи, чтобы в дальнейшем не было проблем.
30. Законно ли включить в договор аренды условие о сдаче двух помещений в аренду и невозможности отказа арендатора от одного из помещений в будущем?
30.1. Нет, незаконно будет.
С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.
Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.
1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.
В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.
Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.
Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.
В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).
Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.
2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.
Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.
Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.
Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.
Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.
Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.
На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.
В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.
Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель – в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, – не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»
Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.
3. Lex specialis derogat lex generalis.
К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.
Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».
Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.
При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.