Отчуждение земельного участка в пользу государства

Переход прав на земельный участок от одной стороны к другой рассматривается как отчуждение земельного участка. Законодательство предусматривает добровольную смену собственника, но не исключены и случаи принудительного изъятия в соответствии с судебным решением.

Что такое отчуждение земельного участка

Законодательно допускается передача прав на землю изначальными владельцами другим лицам.

Под отчуждением земельного участка понимаются действия по изменению прав на землю.

В качестве владельцев могут выступать физические лица, организации, государственные учреждения.
Отчуждением не признается сделка о передача имущества без права предоставления новым владельцам распоряжаться участком по собственному усмотрению. Иными словами, аренда земли не расценивается как отчуждение. При этом допускается возможность использования земли арендаторами, но право распоряжаться собственностью по-прежнему закреплено за владельцем.

Порядок передачи земельных участков в собственность третьим лицам регулируется положениями Гражданского кодекса и Земельного. Все сделки с объектом фиксируются в письменном виде. Причинами отчуждения участков могут быть следующие:

Договоры купли-продажи земельных участков, заключаются участниками сделки в договорном, как правило, возмездном порядке.
Конфискация земельных участков, то есть принудительное отчуждение, проводится по решению государственных органов.
Прочие административные решения.

При этом не стоит забывать, что нормами Земельного кодекса запрещено отчуждать некоторые земельные участки. К таким территориям относят заповедники, национальные парки и прочие.

В некоторых случаях земельные участки участвуют в залоговых операциях, то есть владельцы предоставляют объекты под залог, получив за это определенную денежную сумму. По отношению к подобным объектам совершить сделку по купле-продаже будет сложно, так как на него составлена закладная и действует обременение.
Невозможно продать и кусок земли, на который приставы наложили арест. Эти действия происходят в ходе исполнительного производства, например, если хозяин объекта является должником.
Отчуждение участка происходит на возмездной (в случае продажи) и безвозмездной (дарение) основе. По характеру операции передача земли носит как добровольный характер, так и принудительный.

Добровольное отчуждение

Под добровольной передачей прав на земельный участок рассматриваются случаи, когда владелец по собственному желанию отдает объекты в собственность с последующим правом распоряжения третьим лицам.

Речь о добровольном отчуждении идет при наступлении следующих событий:

Купля — продажа участка. Это стандартная процедура, регулируемая положениями ГК РФ и Земельного кодекса. Реализация может происходить вместе со строениями, возведенными на участке, так и без них.
В случае добровольного отказа. Каждый гражданин вправе отказаться от права собственности на землю, в том числе и при вступлении в наследство. Для этого потребуется обратиться в территориальное отделение Росреестра.
В качестве вклада в уставный, паевой или складочный капитал. Участок может быть передан обществу и оформлен как часть уставного капитала. В таком случае новым собственником становится юридическое лицо.
Договор мены оформляется в ситуации, при которой владелец изъявляет произвести обмен на другой участок земли или иное имущество.
Дарственная. Этот документ означает, что собственник добровольно передает на безвозмездной основе принадлежащий ему объект и полные права владения. Операция может быть заключена с физическими лицами или организациями.
Договор постоянной или пожизненной ренты предусматривает наличие регулярных выплат новым владельцем в пользу предыдущего. Платежи в первом случае совершаются по достижению определенной суммы, во втором ― всю жизнь.
Наследование земельного участка. Передача объекта в пользу третьего лица проводится по условиям, оговоренным в завещании.

Добровольное отчуждение предусматривает соблюдение прав собственника. Для того чтобы не лишиться надела, владельцу потребуется следовать ряду простых правил:

использовать землю по назначению, при этом способы эксплуатации не должны оказывать отрицательного влияния на окружающую среду;
обеспечить сохранность ранее установленным геодезическим знакам;
не загрязнять территорию, избегать мероприятий, который способны ухудшить плодородное состояние земли;
вовремя вносить плату за участок;
соблюдать санитарные, противопожарные, экологические и иные требования при эксплуатации надела;
использовать ресурсы водных, лесных и иных объектов, не причиняя вред окружающей среде.

После совершения добровольной передачи земельный объект оформляется на нового собственника. Ему же переходят все права и обязанности пользователя.

Принудительное отчуждение

Иногда наступают случаи, при которых воля владельцев участков не учитывается.

Принудительное отчуждение совершается по решению суда.

Конфискация надела проходит в пользу муниципальных образований или иных государственных структур. Изъятие может произойти и как следствие нецелевого использования земли с нанесением ущерба окружающей среде.

В большинстве случаев принудительное изъятие становится следствием неправомерного использования природных ресурсов или в результате действия исполнительного производства.

Компенсации за отчуждение при таких вариантах не предусмотрены.

Но иногда земли изымаются для нужды государства. В таких ситуациях бывшим владельцам покрываются их убытки. Возмещение ущерба собственникам проводится за счет бюджетных средств. Также может быть предоставлен и другой надел в пользование. Владелец участка вправе обратиться в суд, если размер компенсационных выплат или качество нового участка сочтет неудовлетворительным.

К случаям принудительного отчуждения земли относят:

Изъятие надела в пользу государства. Владельцу объекта предусматривается возмещение потерь или предоставляется равноценная замена.
Конфискация земельного участка не предполагает наличие компенсационных выплат. Как правило, происходит принудительная реализация объекта с целью погашения имеющейся у собственника задолженности.
Отчуждение земли при обнаружении случаев ненадлежащего использования. Первоначально владельцу участка выносится предупреждение. Если за этим не последовали действия по устранению нарушений, земельный надел изымается в пользу государства без предоставления компенсационных выплат.
Реквизиция участка. Происходит при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Земельный объект изымается временно, собственникам компенсируются потери.

Для того чтобы максимально устранить вероятность принудительного отчуждения земельных участков, необходимо соблюдать правила по эксплуатации объекта. При наличии предписаний земельного контроля потребуется вовремя устранить причины предъявления претензий.

К сожалению, при конфискации надела собственник навсегда теряет на него право. Полное изъятие проводится в целях погашения задолженности или по причине нерационального, причиняющего вред использования.

В случае изъятия земли пользу государства владелец вправе рассчитывать на компенсацию. Если отчуждение носит временных характер по причине наступления непреодолимый обстоятельств, участок можно получить обратно, компенсировав потери.

Порядок отчуждения

Участниками сделки по отчуждению земли могут выступать граждане, организации и представители государства. Для признания действий правомерными у собственника должен быть в наличии правоустанавливающий документ, которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда о признании собственности на участок, Постановление главы администрации на землю, свидетельство о вступлении в наследство. Кроме того, потребуется свидетельство о регистрации права на землю и кадастровый план (выписка, паспорт) участка.

Для совершения сделки необходимы:

договор купли-продажи, мены или дарения, где указываются реквизиты земельного участка (кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы и прочие),
данные участников сделки, а также ее характер (возмездный или безвозмездный);
кадастровый план на участок земли или выписка;
правоустанавливающие документы на земельный надел;
паспорта и данные участников;
оплаченная госпошлина.

Продать часть участка, на которое распространяется право собственности, не получится. Перед этим рекомендуется обратиться в межевую организацию, которая разделит заявленную территорию на несколько отдельных наделов, которые в свою очередь потребуется вновь поставить на кадастровый учет и заново зарегистрировать.
Отчуждение земельного участка при всех вариантах совершения сделки должно происходить при соблюдении всех требований законодательства. При этом важно правильное оформление документов, так как впоследствии признать процедуру недействительной будет затруднительно.

Прочтите также: С чего начать приватизацию земельного участка в 2018 году

Источник

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абзац утратил силу с 1 июля 2006 года. – Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

(см. текст в предыдущей редакции)

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

(п. 7 в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

(п. 8 в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Источник

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

административные акты;
сделки;
решения суда;
нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

Как защитить свою землю от посягательств?

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
вовремя вносить платежи за свой участок;
не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Обратите внимание!

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Источник