Отчуждение общего имущества дома в пользу одного из собственников
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04
В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.
В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.
Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.
В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.
Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.
При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.
Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.
На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.
Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.
Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 – 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование – большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, – когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.
Заместитель Министра –
Главный государственный
жилищный инспектор
Российской Федерации
А.В.ЧИБИС
___________________________________________________
возможно ли отчуждение общедомового имущества жилых помещений (например чердачных помещений,где нет коммуникаций жизнеобеспечения дома ) при 70 процентном(или 100) согласии собственников в пользу застройщика,при условии заочного(очного) голосования?или собственника проживающего в этом доме?
На стадии долевого строительства возможно подписание такого протокола?
26 Декабря 2013, 07:05, вопрос №333720
Евгений, г. Рыбинск
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (7)
получен
гонорар 40%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Евгений. Согласно п4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в
многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников,
объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в
пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные
интересы граждан и юридических лиц
В данном случае требуется согласие 100% собственников. Голосование можно проводить как открытое так и путем заочного голосования. Порядок проведения собрания предусмотрен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
На стадии долевого строительства токай документ подписать нельзя, т.к. весь дом принадлежит застройщику, а не жильцам, и, соответственно провести собрание жильцов не представляется возможным.
На стадии строительства можно договориться с застройщиком, чтобы он при проектировании дома и дальнейшего его строительства интересующие Вас помещения вывел из мест общего пользования и закрепил за Вами на праве частной собственности путем оформления такого помещения как нежилое офисное или нежилое под магазин.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Евгений!
Ст. 36 Жилищного кодекса РФ:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Таким образом, распорядиться общим имуществом собственники помещений могут путем принятия решения всеми собственниками на общем собрании.
Однако сделать это могут исключительно собственники.
Ст. 38 Жилищного кодекса РФ:
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На стадии долевого строительства продать помещение может только застройщик, поскольку у участников долевого строительства права собственности на помещения в таком доме пока не возникло.
получен
гонорар 30%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Евгений!
Согласно ст.36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ст.47 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Таким образом, отчуждение общего имущества невозможно после приобретения квартир. Принятие решение о порядке использования производится на общем собрании путем совместного присутствия, если такое собрание не набирает кворума, то возможно провести заочное голосование.
Желаю удачи!
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Нижний Новгород
Ст.290 ГК РФ:
«2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.»
Таким образом, если чердак поставить на кадастровый учет как нежилое помещение и получить свидетельство, то там будут указаны доли всех собственников, соответственно эти доли продать нельзя.
По другому продать объект недвижимости как не получить свидетельства на него нельзя.
Это относится ко всему имуществу.
получен
гонорар 30%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
здравствуйте!
по смыслу ст 36 ЖК РФ, ст 246-247 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме явлчются участиками общей долевой собственности на общее имущество дома, в т.ч. чердак.
распоряжение общим имуществом осуществляется по общему согласию всех собственников помещений жилого дома. частью 3 ст 36 жк рф предусмотрено, что уменьшение общего имущесто возможно путем реконструкции.
т.о. необходимо согласие всех собственников квартир на передачу чердака в собственность застройщика или другого лица.
на стадии долевого строительства такая передача невозможна, т.к. права собственности на жилые помещения ( квартиры) еще не оформлены.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уточнение клиента
Как мне( как застройщику) передать
тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для
пользования (не проживания)например кладовки, на стадии заключения
договоров долевого участия, конкретным будущим собственникам квартир
этого дома.какой документ для этого нужен? — Прописываете в каждом договоре, что дольщик передаёт своё право собственности на конкретное тех помещение конкретному лицу. Других способов нет. И то не факт, что они все вместе потом не скооперируются и не попробуют признать такой пункт договора о долевом участии как ущемляющем их права как будущих сособственников МКД.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки,
иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши,
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
.
То
есть, поскольку чердаки и тех пом. общего назначения являются
общим имуществом, которое может принадлежать всем собственникам дома
на праве долевой собственности.
Согласно ст. 38 ЖК РФ
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
То есть, при приобретении в собственность жилья к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поэтому Вы вправе указать соответствующее положение в Договоре ДДУ.
В соответствии со ст. 25.1 закона о гос. рег. договоров ДДУ
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотреныФедеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство;
3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».
То есть, Вы вправе зарегистрировать договора ДДУ, представив все вышеуказанные документы. При этом отказ в регистрации может быть только в вышеуказанных случаях.
Включение в договор положений о доле на общее имущ, в том числе на тех. пом. вполне законно и не может являться основанием для отказа в регистрации.
ТАким, образом, Вам следует правильно формулировать условия о переходе прав на общее имущ. в договоре и подавать док. на регистрацию.
В случае неправомерного отказа, Вы сможете обжаловать его в суде.
Смогу оказать услугу по составлению положений договора, жалобы а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
С уважением Ф. Тамара
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.