Отчуждение квартиры в пользу банка
Квартиру, находящуюся под ипотекой, можно отчуждать третьим лицам. Это возможно в рамках сделок купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, такое жилье может быть завещано.
Нужно помнить, что отчуждение ипотечной квартиры допускается исключительно с согласия банка. Об этом прямо указано в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Продажа квартиры в ипотеке
Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:
- собственник;
- потенциальный покупатель;
- банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.
Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.
Во многих кредитных договорах предусмотрено условие, согласно которому запрещается отчуждение заложенных квадратных метров до полного погашения долга банку.
Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:
- За наличные деньги.
- Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
- Путем обращения к банку за поиском покупателя.
Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.
Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.
Обмен квартиры в ипотеке
Ипотечную недвижимость в определенных случаях можно обменять на другое жилье, ведь за длительный срок ипотеки многое может измениться в жизни заемщиков: они могут пожелать сменить место жительства, захотеть «расшириться», переехав в более просторную квартиру и т.п. Такая ситуация именуется «заменой залога» и реализуется в соответствии с нормами ст. 345 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Обычно банки не высказывают возражений против этого.
Рассмотрим алгоритм обмена ипотечной недвижимости:
- Нужно удостовериться, что в кредитной организации практикуется замена предмета залога по желанию заемщика и получить согласие банка на обмен.
- Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
- Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
- Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
- договор мены жилья;
- документы по передаче нового предмета залога банку.
Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения. В большинстве случаев, вся вышеописанная процедура укладывается в срок от 2 до 3 месяцев.
Порядок ипотечной замены обычно регулируется внутренними нормами банка. В частности, обмен может допускаться по истечении не менее 30% срока кредита.
В числе обязательных условий, как правило, фигурируют:
- отсутствие просроченной задолженности по платежам;
- отсутствие фактов нарушения графика платежей.
Обмен недвижимости с ипотечным покупателем-клиентом другого банка, как правило, не допускается.
Дарение квартиры в ипотеке
Обычно ипотека признается серьезной помехой для дарения объекта недвижимости, являющегося предметом залога, ведь за нее нужно будет выплачивать кредит. Если же даритель передаст одаряемому не только права на квартиру, но и обязанность по выплате ипотеки, то такой договор уже не будет дарственным. Дарение — это всегда безвозмездная сделка.
В то же время, возможность дарить обремененное ипотекой имущество, предусмотрена в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом, по общему правилу, необходимо получить согласие банка на сделку. Обычно отчуждение производится в пользу близких родственников (отчасти из-за того, что при этом нет необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Помните, что:
- дарение возможно только в том случае, если залогодатель является собственником квартиры;
- недопустимо прикрывать дарением другие сделки (к примеру, куплю-продажу), так как такой договор может быть признан недействительным.
Единственное право, в котором сложно ограничить залогодателя, это право обещания дарения в будущем (согласно ст. 572 ГК РФ). Такой договор должен быть заключен в форме письменного документа и содержать явное намерение относительно передачи конкретному лицу квартиры в будущем.
Многими кредитными учреждениями накладывается запрет на передачу обремененной недвижимости по договору дарения, потому что это рискованно для банка.
Если же акт дарения будет составлен залогодателем без согласия банка, то у кредитного учреждения появится право признать такую сделку недействительной в судебном порядке, либо потребовать от заемщика досрочно и полностью погасить все обязательства. На это прямо указано в ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Наследование ипотечной квартиры
Лицо, которому принадлежат ипотечные квадратные метры, может завещать их при жизни иному лицу. Согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к наследнику при этом перейдут не только права, но и обязанности, связанные с таким наследством, так как наследник станет на место наследодателя (являвшегося залогодателем) и будет обязан нести все обязательства по ипотеке (в том числе и те, которые первоначальный залогодатель выполнял ненадлежащим образом).
Если в рамках наследственного правопреемства, унаследованная квартира переходит одновременно к нескольким лицам (наследникам), то каждый из них должен исполнять ипотечное обязательство в той части, которая соразмерно доле наследства, перешедшей к нему. Поступление ипотечной квартиры в общей собственность наследников делает их солидарными залогодателями.
Пример
А. завещал свое обремененное ипотекой жилье троим своим детям. До окончания выплат осталось 8 лет, когда А. скончался. Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну.
Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если в договоре банк предусматривает ограничение права залогодателя на завещание заложенного имущества, то такие ограничения считаются ничтожными, то есть не способными повлечь никаких правовых последствий.
Заключение
Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.
Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.
Вопрос
Погашение ипотечного кредита наследниками
Что происходит с ипотечным жильем, если заемщик умер, не оставив завещания, и если у наследников нет возможности погашать кредит (даже совместно)?
Ответ
Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:
- нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
- если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
- с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.
Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.
Хотите сделать отчуждение квартиры?
Хотите сделать отчуждение квартиры?
Запишитесь на бесплатную консультацию:
Инна Белякова
Адвокат, Председатель
коллегии адвокатов
“ГАРАНТ ПРАВА”
Одной из возможных сделок с недвижимостью является ее отчуждение. Это достаточно широкое понятие, которое включает различные варианты и может проводиться по различным механизмам. Как правильно провести отчуждение квартиры, в каких случаях это возможно и что нужно для успешного отчуждения? Обо всем этом мы поговорим в рамках данной статьи.
Что такое отчуждение квартиры?
Отчуждение – это юридический термин, который означает переход права собственности на какое-либо имущество от одного владельца другому. Таким образом, отчуждением квартиры будет считаться любая ее передача, как возмездная, так и безвозмездная, хозяином другому лицу. При этом отчуждение права собственности на квартиру может быть как добровольным (если совершается по желанию владельца), так и принудительным – если это происходит по решению суда, властей и т. д. Важно, что собственник должен участвовать в процедуре отчуждения – например, если квартира передается наследникам по наследству после смерти хозяина, это не будет считаться отчуждением прав, хотя собственники недвижимости поменяются.
В каких ситуациях возможно отчуждение квартиры?
Как было упомянуто выше, права на недвижимость могут переходить как по воле владельца, так и против нее. Если собственник дал разрешение на отчуждение квартиры, речь идет о добровольной передаче прав и может касаться таких ситуаций:
- продажа – одна из наиболее распространённых возмездных сделок с недвижимостью. В любой момент, если для этого нет ограничений, собственник квартиры может продать ее любому желающему, и покупатель получает основания для перехода прав собственности на него. Владелец, соответственно, такие права теряет;
- дарение – безвозмездное добровольное отчуждение квартиры, когда права на нее переходят от собственника недвижимости одариваемому лицу. Для того чтобы новый владелец смог оформить права на недвижимость, договор должен быть официально оформлен и зарегистрирован в установленном порядке;
- мена – обмен квартиры на другую недвижимость или иные материальные ценности (но не деньги, поскольку тогда это будет договором купли-продажи). Также весьма распространенная форма сделок, когда владелец квартиры может обменять ее на загородный дом, автомобиль и т. д., или, к примеру, обменять одну большую квартиру на две поменьше. Права отчуждаются на основании специального договора мены;
- пожизненное содержание – специальная форма правоотношений, когда права на недвижимость переходят к лицу в обмен на оказание ряда услуг владельцу с момента оформления договора и до его смерти. Обычно этим вариантом пользуются одинокие пожилые люди, которые передают свое жилье в обмен на уход и содержание.
Кроме ситуаций, когда права на недвижимость передаются добровольно, существуют и варианты принудительного отчуждения права на квартиру:
- за долги – наиболее часто встречающееся принудительное отчуждение. Если жилье приобретено в ипотеку, оно будет в залоге у банка до тех пор, пока задолженность не будет полностью погашена. Если же покупатель отказывается платить, нарушает график платежей, финансовая организация может обратиться в суд и принудительно отобрать недвижимость;
- конфискация – если владелец квартиры будет осужден за некоторые виды криминальных преступлений, его имущество может подвергаться конфискации (чаще всего речь идет об экономических преступлениях). В этом случае права на недвижимость принудительно отчуждаются в пользу государства;
- по решению властей или органов местного самоуправления – причины для такого решения могут быть различными, например, несогласованная перепланировка, угрожающая дому или другим жильцам, системная неуплата за коммунальные услуги, снос дома, где расположена квартира и т. д. В некоторых случаях владельцу предусмотрена компенсация (если жилье отчуждается не по вине собственника), в других же такая компенсация будет отсутствовать;
- при выявленных нарушениях законодательства – если сделка купли-продажи или другой договор будут оспорены в суде и признаны недействительными, это автоматически отменяет все ее последствия, в том числе и переход права собственности к новому владельцу. В этом случае квартира будет отчуждена в пользу ее предыдущего владельца.
Порядок проведения процедуры отчуждения
Для того чтобы добровольное отчуждение было выполнено в рамках законодательства, необходимо, чтобы соблюдался такой порядок действий:
- готовятся документы, необходимые для совершения процедуры – кроме договора, на основании которого происходит отчуждение, потребуются правоустанавливающие документы владельца, технические документы на квартиру, а также подтверждение личности обеих сторон сделки. Договор отчуждения квартиры – что это? На самом деле, все просто – это любой договор, который дает право новому владельцу на оформление прав собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
- договор обязательно составляется в письменной форме, после чего подписывается представителями обеих сторон в присутствии нотариуса. В документе должны быть указаны обязательные параметры, такие как предмет договора, стороны сделки, сумма (если это продажа) и т. д.;
- после подписания договора необходимо перерегистрировать права собственности на нового владельца. Делается это с помощью заявления в Росреестр, к которому прилагаются дополнительные документы, в первую очередь подписанный ранее договор. После смены владельца в реестре сделка считается завершенной.
Что касается принудительного отчуждения, то оно происходит обычно по решению суда, а исполнителем выступает Служба судебных приставов. В любом случае, бывший владелец квартиры должен быть обязательно уведомлен в письменной форме о том, что он утратил права на недвижимость, а также о том, что стало причиной такого решения.
Если вы хотите сделать отчуждение квартиры или вам угрожает принудительное лишение права на нее, обратитесь за помощью к юристу по недвижимости. Данный специалист поможет с оформлением всех необходимых бумаг, проконсультирует насчет правильности процедуры отчуждения, а при необходимости будет отстаивать ваши интересы в суде.
Хотите сделать отчуждение квартиры?
Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95
Заключение
Отчуждение квартиры – это переход прав на нее от одного собственника другому. Оно может происходить как на добровольных началах, так и принудительно. В любом случае, процедура должна быть грамотно оформлена, с соблюдением всех формальностей. Помочь в этом деле может квалифицированный юрист.
Особенности
Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.
Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?
Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.
Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.
Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.
Как продать квартиру в залоге у банка?
Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.
Назад к содержанию
С участием банка
Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.
Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга
После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.
Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.
Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.
Приобрести залоговую недвижимость в кредит
Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.
Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.
Первоначальный взнос покупателя покрывает долг по кредиту продавца
Это идеальный вариант, когда оставшийся долг по кредиту или ипотеке небольшой. Но продавец принял решение об отчуждении, поскольку появилась возможность купить более просторное жилье, переехать в другой город или страну.
Покупка квартиры в залоге Сбербанка и действия сторон осуществляются по такому алгоритму:
- покупатель подает пакет документов кредитору на согласование ипотеки или ипотечного кредита и получает одобрение;
- продавец получает согласие Сбербанка на досрочное погашение ипотеки и отчуждение квартиры;
- стороны заключают предварительный договор отчуждения и покупатель в качестве задатка вносит первоначальный взнос, для которого в Сбербанке арендует ячейку;
- в назначенный день первичный взнос зачисляется на кредитный счет продавца и его обязательства перед банком закрываются, о чем банк составляет документ;
- Сбербанк кредитует покупателя на оставшуюся сумму, переоформляет закладную на нового залогодателя или оформляет документ на представленный другой залог. Одновременно открывает для продавца текущий счет, куда будут зачислены оставшиеся деньги по сделке;
- стороны следуют в Регистрационную палату для регистрации договора отчуждения, закладной и перерегистрации обременения.
Рекомендуемая статья: Ипотека онлайн в Сбербанке и ВТБ: плюсы и минусы
В ипотечном кредитовании закладная может оформляться как на кредитуемую квартиру, так и на любую другую ликвидную недвижимость. При оформлении ипотеки на строящееся жилье закладная составляется на покупаемую квартиру.
Покупка непосредственно у заёмщика
Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.
В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.
Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.
Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.
Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.
Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.
Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.
Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.
Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.
Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.
В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.
Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.
Продажа квартиры заемщиком
Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении. Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ. Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.
Здесь важно учитывать следующие нюансы:
- При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
- Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
- После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.
Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно. Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке. Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!
Назад к содержанию
Риски
Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.
Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?
Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.
Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.
Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.
Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.
Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.
Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.
Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.
Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.
Наш специалист Максим Чугунов расскажет вам обо всех нюансах такой сделки и о том, как свести возможные риски к минимуму.
Причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, могут быть разные. Продавец может потерять работу, в результате чего теряет способность вносить ежемесячные платежи по кредиту. Он может потерять трудоспособность и т.д. Продажа квартиры в этом случае производится для того, чтобы банк не истребовал ее в счет оплаты кредитных обязательств.
Недвижимость в залоге может продаваться и в том случае, если заемщик решил переехать в другой город для получения более перспективной работы, или в его семье родился ребенок, из-за чего понадобилось приобретение в кредит более просторного жилья. В этом случае заемщику довольно затруднительно выплачивать сразу два ипотечных кредита.
Кроме всего прочего, ипотечная квартира может выступать и в качестве инвестиции (в частности, разница между стоимостью жилья на начальном этапе строительства и в конце строительства может быть довольно существенной). В этом случае квартира, взятая по ипотечному кредиту, вполне могла быть куплена с целью последующей ее продажи.
Итак, хозяин квартиры, находящейся в залоге у банка, решил продать свою недвижимость. При этом правоустанавливающие документы на данный объект банк, как и большинство кредитных учреждений, предоставляющих ипотечный заем, хранит у себя. Эта особенность сделки, в отличие от покупки свободной недвижимости, уже несет за собой трудности для покупателя. Ведь даже подписав предварительный договор, покупатель не может получить документы на квартиру, чтобы ознакомиться с ними в полном объеме. Гарантия задатка в данном случае не является основанием для получения этих документов. Поэтому есть опасность в том, что хозяин квартиры может взять задаток сразу у нескольких покупателей одновременно. При этом недвижимость останется в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен. Поскольку совершать сделки с недвижимостью, которая находится в залоге у банка, можно только с его разрешения.
В настоящее время существует два способа приобретения квартир, находящихся в залоге. Рассмотрим их поподробнее.
Продажа с погашением кредита покупателем
Эта схема чаще всего используется «Сбербанком РФ», и она предполагает отказ банка на продажу залоговой квартиры до погашения долга по ипотеке. В этом случае покупатель, оформляя сделку по приобретению данной квартиры, сначала вносит нужные денежные средства за продавца на счет банка, который предоставлял ипотечный кредит. А уже затем передает продавцу сумму, оставшуюся вне его долгового обязательства. Риск данной схемы, и достаточно высокий, — в том, что покупатель гасит ипотечный кредит продавца до регистрации прав собственности. По сути, на данный момент продавец становится собственником квартиры, уже не обремененной ипотекой. И если с продавцом происходит какое-нибудь форс-мажорное событие (например, несчастный случай с летальным исходом), то покупателю будет очень сложно доказать свои права собственности на квартиру. Наше агентство в таких случаях использует разные способы минимизации рисков такой сделки. В первую очередь, наши специалисты контролируют погашение кредита, которое должно осуществляться под основной договор купли-продажи, но никак не под расписку. Также мы способствуем, чтобы согласие банка на сделку и вся документация были предоставлены в кратчайшие сроки, поскольку время, отведенное на сделку такого рода, должно быть минимальным.
Участие банка в договоре купли-продажи
Вторая схема покупки залоговой квартиры используется чаще всего коммерческими банками. В этом случае банк, предоставивший ипотечный кредит, дает согласие на продажу квартиры, но при этом ставит условие, что деньги покупателя в размере кредитного долга продавца будут заложены в ячейку этого банка. Доступ к этой ячейке может быть как у продавца, так и у сотрудников банка в разных вариантах. В данной схеме происходит сначала регистрация права собственности покупателя с залогом. Затем, когда ипотечный кредит погашен, снимается обременение на купленную квартиру. Данный способ покупки менее рискован для покупателя, поскольку регистрация права собственности происходит до передачи денег. Но, тем не менее, риск все равно остается, потому что, пока на квартире висит долг, продавец может скрыться с деньгами, не погасив его. Конечно, в этом случае он не получит остаток суммы, которая полагалась бы ему вне долговых обязательств перед банком. Но этот остаток может быть существенно ниже этого долга. В частности, у клиента банка, приобретшего квартиру по валютной ипотеке, после погашения кредита и не будет никаких доплат. Так, в 2014 году из-за взлета валютного курса количество сделок с заложенными по ипотеке квартирами увеличилось на 20%. Риск покупателя в такой сделке будет очень высокий. Кроме того, бывший хозяин квартиры может оспорить продажу квартиры по разным причинам – невыгодные условия сделки и т.д. Поэтому необходимо, во-первых, заключать предварительное соглашение, согласно которому бывший хозяин и члены его семьи обязуются не предъявлять в дальнейшем покупателю никаких претензий. Во-вторых, нужно предусмотреть интерес продавца получить остаток денег из ячейки после продажи квартиры.
Итак, покупка недвижимости, находящейся в залоге относится к высоко рисковым сделкам. Тем не менее, скидки за такое жилье могут быть довольно существенными, и было бы неразумно отказываться от возможности сэкономить, что может быть очень важно при ограниченном бюджете. В таких случаях обращение к нашим специалистам при покупке такой недвижимости поможет вам не только сохранить деньги, но и предотвратить неприятные последствия, возникающие вследствие мошенничества или других непредвиденных ситуаций.
Еще статьи со схожей тематикой:
Квартиры с «отказниками»
Проблемные квартиры
Меняем ипотечное жилье
Нотариальная проверка квартиры
Почему квартира попадает под арест
Основной причиной реализации арестованных квартир является ситуация, когда квартира находилась в ипотеке, а должник своевременно не выполнил свои обязательства по кредиту.
В результате банк обращается в суд, чтобы отобрать недвижимость у гражданина или организации за долги. Но наблюдается это только в тех ситуациях, когда сумма задолженности накопилась значительная, в противном случае суд не удовлетворяет исковое заявление.
Стоит знать: существуют и иные причины, по которым квартиры изымаются из собственности и на них накладывается арест. Так, это происходит по причине задолженности по уплате налогов, в результате раздела имущества либо иных ситуаций подобного рода. В этом случае все действия осуществляются судебными приставами на основании решения суда.