Отчуждение долей в пользу супруга

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

Отчуждение доли в квартире — правовое регулирование

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс.

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

приватизации объекта несколькими владельцами;
совместном приобретении жилья членами семьи;
разделе квартиры при разводе между супругами;
одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

Продавец определяется с ценой продажи.
Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.
Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Можно ли продать долю несовершеннолетнего?

Если собственником выделенной доли выступает несовершеннолетний, придется пообщаться с органами опеки на предмет одобрения сделки. Детская часть квартиры допускается к продаже при соблюдении следующих условий:

ребенок/подросток получает равноценную долю по другому адресу;
вырученные от продажи средства размещаются на именном счете ребенка до его совершеннолетия;
оба родителя, даже находящиеся в разводе, согласны на сделку.

Представитель ребенка предоставляет в ООП документы, включая заявление и справку о составе семьи.

Надзорная инстанция в течении 2 недель обязана завершить экспертизу предстоящей сделки и принять решение.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

Встречаются ситуации, когда супруги приобретают жилое помещение или любой другой объект недвижимости в общую совместную собственность, то есть доли на каждого из супругов не выделены.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака. При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

правовую экспертизу представленных документов;
составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире?

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала.

В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек может потребовать свою долю через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

составление завещательного распоряжения;
оформление доли в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден?

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже.

Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

27 Апр 2017 kasjanenko
391

Источник

3 267 просмотров

Квартира может принадлежать как одному, так и нескольким собственникам. Каждый вправе распорядиться своей долей. Один из способов распоряжения имуществом — отчуждение. При этом происходит переход права собственности иному лицу. Осуществляя отчуждение, владельцы долей должны действовать в рамках законов, защищающих права совладельцев.

Значение отчуждения доли в квартире

Произвести отчуждение доли — значит осуществить юридически значимое действие, влекущее прекращение права собственности в пользу иного лица (ст. 235 ГК РФ).

Передать долю квартиры может как ее полноправный собственник, так и содольщик. Владелец целого объекта вправе им распорядиться без согласования с остальными жильцами. В отношении содольщиков действуют иные правила.

Что принадлежит содольщику

Наличие в квартире нескольких совладельцев — результат приватизации, приобретения недвижимости на средства материнского капитала, распределения долей между правопреемниками при передаче наследства.

Совладельцам принадлежат «идеальные» доли, которые в документах отражаются как 1/4, 1/16 или иная часть. Решение о порядке эксплуатации имущества принимается путем заключения соглашения. Если квартира принадлежит близким людям, способным к мирному соседству, складывается определенный порядок пользования недвижимостью. Каждый проживает в пространстве, закрепленном за ним условно.

Порядок пользования можно отразить в письменном соглашении, составленном в произвольной форме и не требующем нотариального заверения. При недостижении компромиссов стороны вправе обратиться в суд.

Порядок пользования распространяется только на действующих собственников.

Отчуждение доли будет означать, что новому владельцу переходит обозначенная в документах «идеальная» доля, выраженная десятичной дробью. Иногда недобросовестные риелторы утверждают, что под долей подразумевается определенная часть квартиры (одна или несколько комнат), но это уловка для несведущих граждан. С новыми собственниками будет установлен иной порядок пользования.

В редких случаях доля является «выделенной в натуре», например, в коммунальных квартирах. Действующее законодательство запрещает подобный выдел, если невозможно разделить коммуникации, обустроить отдельный выход для каждого содольщика. Выдел доли остается актуальным в жилых домах.

Отчуждение доли может осуществляться в добровольном или принудительном порядке.

Добровольное отчуждение

Граждане вправе произвести отчуждение доли квартиры одним из наиболее подходящих способов:

продать;
подарить;
обменять.

В каждом случае дольщик обязан учитывать интересы ближайших соседей (ст. 246 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа

Решившись на продажу доли, не стоит спешить с поиском покупателя. Согласно ст. 250 ГК РФ, остальные содольщики имеют право на преимущественный выкуп доли, то есть по умолчанию являются первыми в очереди покупателей.

Собственник обязан выслать в адрес всех совладельцев уведомление о продаже доли с установленной ценой. Снизить ее для иных покупателей продавец не имеет права. Если спустя 1 месяц содольщики не изъявят желания совершить покупку, можно продавать жилье третьим лицам. Если совладельцы оформят официальные отказы от приобретения имущества, ждать месяц не нужно.

При несоблюдении закона сделку можно оспорить. Собственник, чьи права окажутся ущемленными, вправе обратиться в суд и подать «Иск о переводе прав и обязанностей покупателя». В итоге договор купли-продажи будет отменен.

Внимание! Действия ст. 250 ГК РФ не распространяются на операции дарения доли, передачи ее в качестве залогового имущества банку, а также при заключении договора ренты с пожизненным содержанием (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.80 г. N 4).

Принудительное отчуждение

Принудительное отчуждение возможно при наличии веских на то оснований.

За коммунальные долги

Отчуждение доли возможно при нарушении порядка расчета и внесения платы за коммунальные услуги. Большая задолженность является основанием для обращения в суд организации, предоставляющей услуги. По решению суда уклониста обяжут выплатить долг в установленные сроки. Если долг не будет возмещен, задействуются приставы-исполнители. При росте долга свыше 3 тыс. руб. производится арест имущества (п. 1 пп. 1.1 ст. 80 закона №229-ФЗ от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве»)

Отчуждение доли возможно, если ее кадастровая стоимость максимально приближена к сумме долга. В некоторых случаях выселить дольщика не получится. Так, согласно ст. 446 ГПК РФ, на имущество не может быть обращено взыскание, если оно является у должника и его членов семьи единственным пригодным для проживания. Исключение — жилье в ипотеке.

За нарушение условий выплаты кредита

Если доля — залоговое имущество, нарушение порядка выплат может повлечь отчуждение доли в пользу кредитно-финансовой организации. При этом не имеет значения, является ли жилье единственным.

Взыскание на заложенное имущество возможно, если:

сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости залога;
период просрочки более 3 месяцев;
просрочки регулярны — не менее 3 раз в течение 1 года.

Если возник риск отчуждения доли банком, следует незамедлительно обратиться в финансовое учреждение и решить вопрос о реструктуризации долга, о возможности продать квартиру в ипотеке.

Как сделать отчуждение доли в квартире

Наиболее распространенными являются операции по добровольному отчуждению доли в квартире, одна из которых — продажа.

Реализация доли

Отчуждение оформляется договором купли-продажи. Он является основанием для перехода права собственности от прежнего владельца – новому. Во избежание ошибок при заключении сделки, следует действовать согласно алгоритму:

Шаг 1. Определить, имеются ли основания для отчуждения недвижимости. Распорядиться долей может только человек, имеющий документы о праве собственности.
Шаг 2. Осуществить оценку стоимости доли.
Шаг 3. Уведомить содольщиков о продаже.
Шаг 4. Собрать необходимые документы.
Шаг 5. Оформить проект договора купли-продажи совместно с нотариусом (юристом), проработать каждый пункт. По согласованию сторон в документ можно вносить коррективы. При необходимости договор предоставляется сотрудникам финучреждения для оформления кредита, в органы опеки и попечительства.
Шаг 6. Подготовить договор купли-продажи, подписать в присутствии нотариуса, получить нотариальное удостоверение. Оплатить нотариальный тариф за оформление договора.
Шаг 7. Оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности на объект.
Шаг 8. Рассчитать и уплатить налог.

Некоторые из этапов вызывают затруднения, например, подготовка договора, сбор документов, поэтому рекомендуется привлечь к процессу опытного юриста.

Оценка стоимости

Можно взять за основу кадастровою стоимость или пригласить эксперта-оценщика для установления цены на недвижимости.

Наиболее простой способ определить цену — помножить общую стоимость жилья на долю в имуществе.

Например, если квартира стоит 3 млн. руб., а доля в общем праве собственности равна 1/5, ее цена равна 3 млн.Х1/5 = 600 тыс. руб.

В реальности доли на рынке недвижимости дешевле расчетной величины. Продавец теряет около 1/3 цены, поскольку такое имущество неликвидно, спрос на него невелик. Выгоднее договориться с содольщиками о выкупе доли или продать объект по общему согласию сторон с последующим разделом вырученной суммы.

Уведомление о продаже

Документ составляется в произвольной форме. Из его содержания должно быть понятно:

что предлагает к продаже собственник и на каком основании;
кому адресовано предложение;
какова стоимость имущества;
в какие сроки необходимо реализовать право преимущественной покупки;
последующие действия после отказа от приобретения доли.

Образец:

Скачать образец уведомления о продаже доли

Если в процессе переговоров выяснится, что один из владельцев готов купить долю, уведомлять остальных собственников не обязательно.

Составление договора

Документ оформляется согласно требованиям ст. 549, ст. 550 ГК РФ. Форма договора должна быть письменной. В нем содержится информация:

о сторонах договора;
об объекте с подробным описанием технических характеристик доли;
основания для отчуждения собственности;
о сумме продажи, порядке расчета;
о правах и обязанностях сторон, ответственности за нарушение условий соглашения.

Образец договора:

Скачать образец договора о продаже доли

Документы

При заключении договора понадобятся документы:

паспорта покупателя, продавца; при продаже доли несовершеннолетнего — его свидетельство о рождении или паспорт;
правоустанавливающие документы на предмет договора: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН;
техпаспорт.

Дополнительный перечень:

При покупке доли третьими лицами необходимо иметь письменные отказы совладельцев от приобретения доли.
Находясь в законном супружестве, нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу доли.
При реализации имущества несовершеннолетнего потребуется одобрение органов опеки и попечительства, согласие обоих родителей на совершение сделки (даже если отец и мать в официальном разводе). Если ребенок достиг 14 лет, потребуется его письменное согласие.

После заключения договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности, предоставив документы:

заявление о необходимости госрегистрации от продавца и покупателя;
3 экземпляра договора (или более — по числу заинтересованных лиц);
копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
согласие ООП, остальных совладельцев на реализацию доли;
квитанцию об оплате госпошлины.

По итогу проверки документов в 3-дневный срок производится регистрация перехода права собственности на долю. Если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается на 2-4 дня.

Затраты

В договоре необходимо прописать, кто понесет расходы, вязанные с оформлением договора — продавец или покупатель.

Расходы суммируются из составляющих:

Плата за удостоверение договора. Нотариус взимает тариф, равный 0,5% от стоимости доли, причем сумма не может быть ниже 300 руб. или выше 20 тыс. руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ). В плату включается проверка подлинности документов и чистоты сделки. Сумму за предоставление прочих услуг правового и технического характера необходимо оговорить заранее.
Госпошлина за перерегистрацию права собственности. Сумма составляет 2000 тыс. руб.
Сумма налога. Получатель дохода от продажи должен внести НДФЛ. Для резидентов сумма составляет 13%, для нерезидентов — 30% от стоимости доли. Каждый из налогоплательщиков имеет право на предоставление налогового вычета. Подробнее: Налог с продажи доли в квартире

От НДФЛ освобождены лица, владеющие квартирой более 5 лет. Указанный срок сокращается до 3 лет, если имущество было получено в дар, в результате приватизации, по договору ренты с пожизненным содержанием или приобретено до 1 января 2016 года.

Мена

Собственник доли может произвести отчуждение имущества путем мены. Сделка схожа с осуществлением купли-продажи, только владелец получит не стоимость имущества в денежном эквиваленте, а иное недвижимое имущество.

Как и при отчуждении доли путем продажи, собственник доли должен получить письменное согласие остальных собственников на мену, кроме случаев, когда совладелец является стороной договора.

Стороны-участники сделки заключают между собой договор мены на основании ст. 567 ГК РФ.

Сделка не относится к безвозмездным, поскольку обмениваемые объекты имеют определенную стоимость.

При мене подразумевается, что каждая из сторон — продавец недвижимости. Товар может быть равноценным или неравноценным. Если один из объектов дороже, владелец менее дорогостоящей доли компенсирует разницу.

Каждая из сторон, как получатель дохода в натуральном выражении, обязана уплатить НДФЛ. Если продавец (покупатель) получает не только недвижимость, но и разницу стоимостей в денежном эквиваленте, его доходом будет и полученная сумма денег, и стоимость реализованной квартиры.

Одновременно с получением дохода происходит покупка иного объекта, то есть стороны получают не только доход, но и несут расходы. Сумма затрат равна стоимости приобретенного жилья, впоследствии ее можно вычесть из дохода при расчете НДФЛ (ст. 220 НК РФ).

Дарение

Под дарением понимают безвозмездную передачу имущества в пользу иного лица. Положительные аспекты такого способа отчуждения:

не требуется письменное разрешение содольщиков;
не нужно платить НДФЛ, если сделка дарение происходит в пользу супругов, детей, братьев и сестер, дедушек, бабушек, внуков (ст. 217 НК РФ).

Договор дарения оформляется в письменной форме (ст. 574 ГК РФ) и требует нотариального заверения (ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Зачастую дарение используют для осуществления продажи без предварительного получения согласия остальных содольщиков на сделку. Владелец дарит незначительную долю третьему лицу, и последний становится одним из совладельцев, имеющим право приобрести долю вне очереди без соблюдения положений ст. 250 ГК РФ.

Образец договора дарения:

Скачать образец договора дарения доли

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего ребенка, осуществляются только с разрешения органов опеки и попечительства. Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если доля принадлежит ребенку, он не сможет лично продать имущество, от его имени действуют законные представители — родители, опекуны.

Органы опеки и попечительства проверяют:

Обеспеченность ребенка жильем. Если после отчуждения имущества несовершеннолетний получит взамен меньшую идеальную долю (в дробном выражении или квадратных метрах), будет проживать в неблагоприятном районе, органы опеки не дадут разрешение на продажу.
Согласие родителей. Мать и отец ребенка должны в произвольной форме написать согласие на совершение сделки.
Цель отчуждения имущества. Если выяснится, что родители (опекуны) планируют обогатиться за счет несовершеннолетнего, сделку не разрешат.

Несмотря на сложности оформления, заключить договор об отчуждении доли несовершеннолетнего можно.

Следует учесть, что отчуждение путем дарения от лица ребенка запрещено.

Принудительная продажа

Совладельцу, не желающему продать свою долю, можно выплатить денежную компенсацию в обмен на приобретение права собственности. Урегулирование вопроса происходит в судебном порядке. Принуждение к продаже доли возможно, если:

доля незначительна, нет возможности произвести выдел имущества;
собственник не заинтересован в использовании имущества и имеет иное жилье.

Пример

Гражданин С. является владельцем 1/18 доли в квартире. Кроме него есть 2 совладельца А. и М., доли которых составляют 7/18 и 5/9 соответственно. А. обратился к С. с просьбой продать долю, но С. был против. Тогда А. подал иск в суд «О признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли». Истец заявил, то С. является собственником квартиры в городе N, где и проживает с супругой в течение 6 лет. В спорной квартире С. не появляется. Кроме того, жилая площадь квартиры составляет 42 м2, на долю С. приходится 2,3 м2. Квадратура не позволяет выделить С. жилплощадь без ущемления прав иных собственников. Ответчик в суд не явился, проявив незаинтересованность в исходе дела.

В итоге суд признал долю незначительной и обязал А. выплатить С. компенсацию в размере 167 тыс. руб.

Добровольное или принудительное отчуждение доли квартиры должно осуществляться в рамках закона. Несоблюдение правил влечет признание сделок недействительными, поэтому планируя смену содольщика, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: какой способ отчуждения доли наиболее приемлем в сложившейся ситуации, как правильно оформить сделку, какие документы подготовить, можно ли продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему? Консультации на портале предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Источник