Оплата по договору купли продажи в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Новости и аналитика
Правовые консультации
Гражданское право
Может ли продавец принять оплату за поставленный покупателю товар от третьего лица без наличия дополнительных писем от покупателя об одобрении действий третьего лица (покупатель не имеет просроченной задолженности перед продавцом)?
Может ли продавец принять оплату за поставленный покупателю товар от третьего лица без наличия дополнительных писем от покупателя об одобрении действий третьего лица (покупатель не имеет просроченной задолженности перед продавцом)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае, если в назначении платежа будет указано, что оплата производится за покупателя и по конкретному договору между покупателем и продавцом, принятие средств, поступивших за покупателя от третьих лиц, будет являться правомерным.
Обоснование вывода:
Возможность исполнения третьим лицом обязательства, не требующего личного участия должника, предусмотрена статьей 313 ГК РФ.
В силу п.п. 1, 2 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
В приведенных нормах говорится о принятии исполнения от третьего лица в соответствующих случаях как об обязанности кредитора. В этой связи возникает вопрос – должен ли кредитор удостовериться в наличии обстоятельств, указанных в п.п. 1, 2 ст. 313 ГК РФ, прежде чем принять исполнение от третьего лица.
В связи с этим отметим, что объективно кредитор не может проверить указанные обстоятельства даже при получении от третьего лица доказательств их наличия, поскольку нельзя исключать, что, к примеру, соглашение, представленное третьим лицом в качестве доказательства перепоручения, окажется расторгнутым либо недействительным. Признание за кредитором обязанности самостоятельно проверять подобные фактические обстоятельства означало бы, что на кредитора возлагаются риски, которые находятся вне сферы его контроля. С одной стороны, приняв исполнение от третьего лица, кредитор рискует получить недолжное исполнение, следствием которого будет возврат полученного в качестве неосновательного обогащения, а с другой стороны, отказавшись принять исполнение от третьего лица, кредитор рискует оказаться просрочившим кредитором с последствиями, которые описаны в п.п. 2, 3 ст. 406 ГК РФ. Если же речь идет об исполнении, которое не требует согласия кредитора, к примеру, об уплате денежных средств в безналичном порядке, такой кредитор уже не может считаться просрочившим кредитором, однако риск предъявления третьим лицом требования о возврате полученного в качестве неосновательного обогащения сохраняется. К тому же, если речь идет об обязательстве по внесению предварительной оплаты, кредитор, придержав свое встречное исполнение до подтверждения наличия возложения исполнения на третье лицо, рискует оказаться уже просрочившим должником (ст. 405 ГК РФ).
До 1 июня 2015 года (до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 г. N 42-ФЗ) статья 313 ГК РФ содержала сходные по содержанию нормы, указывающие на то, что кредитор обязан принять исполнение от третьего лица только в случае, если имело место возложение исполнения. Однако это не стало препятствием для истолкования нормы в судебной практике таким образом, что исполнение добросовестному кредитору, который не знал и не мог знать об отсутствии факта возложения исполнения обязательства на предоставившее исполнение лицо, не может быть признано недолжным, а само по себе отсутствие или недействительность соглашения между должником и третьим лицом о перепоручении исполнения не влечет обязанность кредитора вернуть принятое им от третьего лица исполнение (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 3856/14 и от 28.10.2010 N 7945/10, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49)*(1). Полагаем, что характер изменений, внесенных в ст. 313 ГК РФ, не дает каких-либо оснований для корректировки этого подхода.
Ни положения ГК РФ, ни иные нормативные акты не содержат запрета на принятие кредитором денежного исполнения, предложенного за должника третьим лицом (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 N 08АП-11431/16). Единственным неблагоприятным последствием принятия исполнения от лица, на которое такое исполнение не возлагалось, могло бы явиться последующее обращение плательщика с требованием о возврате неосновательного обогащения (смотрите, например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 N 06АП-4210/13). На наш взгляд, положения главы 60 ГК РФ не позволяют рассматривать в качестве неосновательного обогащения денежные средства, полученные кредитором за должника от третьего лица, на которое не возлагалось исполнение, если из назначения платежа явно следует, что исполнение осуществлено третьим лицом не по ошибке, а именно за должника по существующему между ним и кредитором обязательству.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлова Наталия
Ответ прошел контроль качества
14 сентября 2017 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————
*(1) Это не означает, что, принимая исполнение, кредитор не должен убедиться в том, что третье лицо производит исполнение обязательства именно за должника (а не ошибочно). Например, применительно к денежным обязательствам для этого достаточно, чтобы в назначении платежа было указано, что оплата производится за должника и по конкретному обязательству между кредитором и должником (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 20.01.2011 N Ф09-11193/10-С5, от 22.07.2011 N Ф09-3921/11, ФАС Поволжского округа от 01.04.2005 N А12-26429/04-с29, от 04.06.2012 N Ф06-3203/12).
Гражданский кодекс допускает исполнение обязательства третьим лицом, если в договоре нет на это запрета <1>. Но если однажды ваш покупатель пришлет письмо или позвонит и скажет, что вместо него товар, работу или услугу оплатит кто-то другой, не спешите соглашаться. Разберитесь со всеми “за” и “против”, взвесьте возможные риски.
Налоговые риски
Может случиться так, что вы не сразу распознаете, что за деньги вам поступили. К примеру, покупатель сказал, что перечислит деньги организация, а перечислил их предприниматель. Или поступившая сумма не соответствует цене, указанной в договоре, а назначение платежа сформулировано недостаточно полно. Согласитесь, вы можете решить, что деньги пришли ошибочно, и не учесть аванс в налоговой базе по НДС <2>.
Если вы – плательщик налога на прибыль по начислению, то для вас не имеет значения, кто оплачивает поставку – третье лицо или покупатель. Ведь вы включаете выручку в налоговую базу в момент отгрузки товара. Но если вы живете по кассовому методу (допустим, являетесь плательщиком налога при УСНО), то при получении денег от третьего лица эта сумма учитывается как доход, увеличивающий налоговую базу <3>. То есть если вы ее не учтете, может возникнуть недоимка и, как следствие, пени и штраф <4>.
Есть и другой момент. Все вы знаете об Общедоступных критериях самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков. Согласно этим Критериям, если в договоре предусмотрены расчеты через третьих лиц, то для налоговиков это – условие, отличающееся от существующих правил (обычаев) делового оборота. Но само по себе это не риск. Риск возникает только при расчетах через третьих лиц и одновременном участии в сделке посредников, которые являются проблемными налогоплательщиками (однодневками и т. д.) или которых налоговики подозревают в том, что они проблемные. И вот тогда инспекторы могут говорить о признаке, который свидетельствует о ведении бизнеса с повышенным налоговым риском. Чем больше у вас таких признаков, тем больше шансов попасть под выездную проверку <5>. Как видим, налоговых рисков можно избежать. А что с гражданско-правовыми рисками?
Риски с контрагентами
Лицо, которое оплатило вам чужие товары, может заявить, что вы обогатились за его счет безо всяких к тому оснований: получили от него деньги без договора <6>. И к сожалению, именно вам придется доказывать обратное.
Совсем недавно Президиум ВАС рассматривал именно такой спор <7>. Если упростить ситуацию, то дело было так. Третье лицо оплатило товар, поставленный поставщиком покупателю, а потом обратилось в суд с требованием к поставщику вернуть перечисленные деньги, да еще и с процентами. Если бы не Президиум ВАС, поставщику пришлось бы раскошелиться и вернуть этому третьему лицу почти 13 млн руб.!
Спасли поставщика следующие обстоятельства:
- третье лицо – индивидуальный предприниматель – являлось учредителем покупателя;
- доказаны доставка и получение товара;
- в платежном поручении в назначении платежа говорилось: “за поставку товаров по такому-то договору”;
- перечисленная третьим лицом сумма и срок перечисления соотносятся с условиями договора купли-продажи.
Как подстраховаться
Возникает закономерный вопрос: как не попасть в ситуацию, которая может привести к потере денег и спору в арбитражном суде?
Надо оформить документ, подтверждающий передачу покупателем обязательства по оплате товаров третьему лицу. Подойдет письменная просьба покупателя разрешить ему оплатить товар не самому. В письме должно быть подробно указано, кто, когда, сколько и по какому договору вам заплатит. В своем ответе на такое письмо напишите, что вы согласны с тем, что оплата будет произведена третьим лицом, и укажите, что должно быть написано в платежке в поле о назначении платежа. Вполне подойдет такая формулировка: “В оплату по договору поставки от 01.09.2014 N 12-2/3 за ООО “Альфа”, основание – письмо ООО “Омега” от 19.09.2014 N 1″. Как вы поняли, ООО “Альфа” – это покупатель, а ООО “Омега” – это вы, продавец, разрешивший оплатить товар третьему лицу.
В дополнение к такому письму могут быть приложены любые документы, оформленные между покупателем и плательщиком: гарантийное письмо, договор займа, договор поручения, соглашение о зачете взаимных требований. Но будьте готовы к тому, что покупатель не захочет их вам предоставить. И тогда придется обходиться письмом.
* * *
Налоговые риски при получении денег от третьих лиц невелики. На практике у налоговиков не возникает претензий просто из-за получения денег от третьих лиц. Претензии появляются только в случае, когда все совсем некрасиво: и деньги поступили непонятно от кого, и налоги с них никто не платит, и с реальностью хозяйственной операции проблемы, а сразу после получения денег фирмы переводят их на счета проблемных организаций или обналичивают. Наибольшая опасность – это гражданско-правовые риски. Но и их можно избежать, если запастись дополнительными бумагами.
——————————–
- п. 1 ст. 313 ГК РФ
- подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ
- пп. 1, 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ
- статьи 75, 122 НК РФ
- п. 12 приложения N 2 к Приказу ФНС от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@
- п. 1 ст. 1102 ГК РФ
- Постановление Президиума ВАС от 15.07.2014 N 3856/14
Впервые опубликовано в журнале “Главная книга” N21, 2014
2 533 просмотров
В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.
Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица
Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.
Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.
Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица
Такие сделки могут заключаться по разным причинам:
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.
Как купить квартиру в пользу третьего лица
Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.
Порядок действий
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
- Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.
В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.
Документы
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Расходы и сроки
Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.
Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.
Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.
В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.
Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)
Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:
- Данные всех трех сторон сделки.
- Информация о квартире.
- Условия купли-продажи.
- Сумма сделки.
- Подписи и дата.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лица
Налогообложение
По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.
Покупка доли в квартире в пользу третьего лица
Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.
Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.
Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!