Оформление в пользу третьих лиц
Последнее обновление: 06.12.2018
В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.
Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.
Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.
Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.
Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?
Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.
Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?
Третьими лицами могут быть, например:
- Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
- Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
- Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
- и т.п.
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.
Какие бывают права третьих лиц?
Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:
- правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
- правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»);
- правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»);
- правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»);
- правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»);
- правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»);
- правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»);
Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.
Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.
Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».
Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.
Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.
В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).
Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.
Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.
В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.
Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).
Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
В статье рассмотрим, как оформить вклад в пользу третьих лиц. Что означает данное понятие?
Вклад – это денежные средства, расположенные в банке с целью получения дальнейшей выгоды в виде процентов, которые начисляются на сумму вложения. Что подразумевает открытие вклада в пользу третьего лица? Так принято называть депозит, размещенный в банке, выгоду с которого получает не сам вкладчик, а тот, на кого оформлен счет согласно заключенному договору. И так как вкладчик и выгодоприобретатель – это разные люди, существуют особые условия оформления такого вклада. Рассмотрим, как пополнять такой депозит и возможно ли переоформлять его на другое лицо, какой процент возврата можно получить. А также сравним условия вкладов в пользу третьих лиц двух крупных российских банков: ПАО «Сбербанк» и ПАО «ВТБ».
Вам будет интересно:Что случилось с банком “Северный кредит” (Вологда)?
Как открывается вклад?
Согласно п. 5. ст. 7 закона №115-ФЗ от 7 августа 2001 г., вклад в банке нужно оформлять лично. Но банки стали эту формулировку трактовать немного по-своему. Некоторые учреждения настаивают на обязательном присутствии того человека, на которого открывается депозит. Другие же охотно заключают договор с пришедшим гражданином в пользу третьего человека. Например, если гражданин А. захотел открыть вклад для гражданина Б., то обязательно личное присутствие А., т. к. гражданин Б. – не вкладчик, просто договор заключается в его пользу. При этой процедуре, согласно гражданскому кодексу, не требуется никаких доверенностей на совершаемые действия.
Когда необходим вклад в пользу третьих лиц
Вам будет интересно:Кредит не платить 3 года – что будет? Могут ли списать кредит за сроком давности
По банковской терминологии получателем называют того, на чье имя открыт депозит.
Вклад на имя Получателя может потребоваться в разных ситуациях:
- вкладчик находится в отъезде, а его близким нужны денежные средства;
- на момент истечения срока действия договора будет недействителен паспорт вкладчика;
- депозит как страховка в случае потери документов;
- особенный подарок;
- актив для детей, связанный, допустим, с обучением, свадьбой, покупкой жилья;
- можно пользоваться депозитом как денежным переводом;
- при покупке недвижимости это часто используется, т.к. не взимается комиссия за перевод средств;
- для гарантированного возврата застрахованной суммы, т.к. вклад будет возмещаться каждому вкладчику.
Вам будет интересно:Аванпроект – это: вопросы и ответы
Например, оформить вклад на близких или друзей можно для обеспечения безопасности, если вдруг наступит страховой случай. Допустим, общая сумма вклада составляет 2 800 000 рублей, при наступлении страхового события получателю выплатят только 1/2 суммы, т. к. есть максимальное ограничение по выплатам, которое равно 1 400 000 рублей. А если вы оформите часть суммы на себя, а другую – на вашего близкого человека, то возмещение вы получите по всей сумме вклада.
Оформления депозита
Для открытия вклада в пользу третьих лиц банковские учреждения выставляют разные условия перед вкладчиками. Некоторые банки позволяют сделать выбор для вклада из любого актуального депозитного предложения. Часть банков ограничивается одной или двумя программами. Список документов, необходимых для заключения договора тоже у всех отличается. Согласно законодательству, банковскому сотруднику для оформления депозита на третье лицо не нужны дополнительные документы; ему достаточно уточнить фамилию, имя и отчество выгодополучателя. Есть случаи, когда в банковское учреждение запрашивало ксерокопию свидетельства о рождении ребенка или его паспорт для оформления на него депозита. Такое, казалось бы, неудобство обезопасит вас от возможных ошибок в написании персональных данных или в виде выдачи денежных средств однофамильцам.
Договор
Заключение договора вклада в пользу третьего лица проходит по обычной процедуре:
- Вкладчик обращается в отделение банка, где его заинтересовало предложение об открытии вклада.
- Для заключения договора обязательно берет с собой непросроченный паспорт РФ с действительной регистрацией.
- Чтобы избежать ошибок при заключении договора, возьмите с собой ксерокопии свидетельства о рождении или паспорта человека, на которого открываете вклад.
- В договоре укажите сведения получателя. В момент заключения договора вы являетесь вкладчиком, и вы вносите деньги на счет.
- Когда подпишете договор, внесите деньги на счет в кассе банковского учреждения.
- Один экземпляр подписанного договора передается вкладчику.
При подписании договора следуют внимательно изучить все пункты и условия, которые предлагает вам банковское учреждение. Обратить внимание стоит обратить на пункт о возможности пополнять этот вклад посторонними лицами, т. к. некоторые банки это действие ограничивают. В таком случае, чтобы пополнить счет, необходимо будет разрешение выгодополучателя. Чаще всего банки разрешают вкладчикам управлять депозитом, пока именной владелец не обратится для получения прав на свой вклад.
Вам будет интересно:Правила заполнения справки 2 НДФЛ: пошаговая инструкция, необходимые бланки, сроки и порядок сдачи
Как можно пополнить вклад?
У каждого банка есть установленные правила для пополнения счета вклада. Если в договоре не оговорено особых замечаний, то счет может пополнить любой человек, будь то сам вкладчик, получатель или вообще посторонний человек. Для этого необходимо обратиться в ближайший филиал банка, где был заключен договор, предъявить документы с указанием полного имени получателя и правильный счет, и дальше внести деньги через кассу банковского учреждения.
Онлайн
Многие банки для экономии времени вкладчика предлагают воспользоваться сервисами онлайн банка или банкоматом. Следует учесть валюту открытого депозита: если это не рубли, то в этом случае понадобиться доверенность третьего лица. Такое правило – законное и абсолютно правомерное. Если же счет в рублях, доверенность не требуется.
Какой банк одобряет вклады на третье лицо?
У нас в стране не все банки поддерживают оформление вклада на других граждан. Ниже приведен список самых популярных и стабильных банков, которые открывают вклады третьим лицам:
- ПАО «Сбербанк»;
- АО «СМП-Банк»;
- ПАО «ВТБ-24»;
- ПАО «Возрождение»;
- АКБ «Абсолют Банк»;
- ЗАО «Банк Проектного Финансирования»;
- АКБ «РосинтерБанк»;
- ПАО «Уралсиб».
Не открывают такие вклады АО «Райффайзенбанк», КБ «Юниаструм Банк».
Как открыть вклад в ПАО «Сбербанк»?
Для открытия вклада в пользу третьего лица в «Сбербанке» необходимо предъявить свой действующий паспорт и заверенную нотариусом копию паспорта получателя, чтобы открыть счет в его пользу. Депозит открывается только на одного человека с возможностью бесплатного оформления доверенности на управление вкладом. Такой документ можно оформить на родственников, он дает возможность снятия денег со счета. Они могут его пополнять, закрывать, а также осуществлять переводы денежных средств на другие счета. Срок действия доверенности – три года. Оформить ее можно в офисе в банке, присутствие доверенного лица не требуется.
Выбор программы
Выбор программы вклада зависит от валюты, в которой вы открываете. Если у вас рубли или доллары, вы можете воспользоваться программами «Сохраняй», «Пополняй», «Управляй», а если планируете вклад в евро, то вам подойдет «Сберегательный счет» со ставкой 0,01% годовых. Если вы – пенсионер, то в этом банке вы получите самой большой процент по вкладам «Сохраняй» и «Пополняй», при этом первоначальная сумма будет минимальной. Для оформления всех процедур необходимо обратиться в любой филиал ПАО «Сбербанк».
В случае, если вкладчик и получатель находятся в разных городах, последнему необходимо обратиться в ближайший офис и написать заявление о переводе денежных средств. В течение трех дней получателю смогут выдать деньги. Если срок депозита закончился, а денежные средства остались на счету, то на них продолжают действовать условия договора. Снять деньги в день окончания вклада можно через мобильное приложение «Сбербанк онлайн», просто перевести их на другой счет. Количество вкладов не ограничено. Вообще, вклады в пользу третьего лица в банках пользуются популярностью.
Условия открытия вклада в ПАО «ВТБ 24»
ПАО «ВТБ 24» – это коммерческий банк c государственным участием. Здесь оформить депозит на другое лицо можно только по его согласию и при наличии доверенности, заверенной у нотариуса.
Для оформления вклада есть два способа:
После открытия вклада в пользу третьего лица в ВТБ вы получаете договор при предъявлении паспорта. Если вы обратились в офис, то вам необходимо предоставить следующие персональные данные о гражданине:
- Фамилия, имя, отчество третьего лица.
- Подтверждение его гражданства.
- Место и дата рождения.
- Реквизиты удостоверения личности.
- Адрес регистрации.
- ИНН.
- Контактный телефон.
- Реквизиты иммиграционной карты, если получатель – иностранный гражданин.
На сегодняшний день банковское учреждение не открывает вклады для несовершеннолетних детей.
Банковское учреждение предлагает несколько программ для вклада, с разными процентными ставками и условиями. Пополнять счет можно либо через кассу банка, либо онлайн. Все вклады банка страхуются. В случае страховой компенсации вкладчики получают всю сумму, но не превышающую 1 400 000 рублей.
ПАО «ВТБ 24» позволяет пополнять счет в любой валюте. Ограничений по открытию нескольких вкладов в банке не имеется.
Что важно знать вкладчику
Как оформить вклад в пользу третьего лица, важно выяснить заранее. При этом необходимо учитывать правила банковского учреждения. Вкладчик имеет права на счет до того момента, пока получатель не обратился за выплатами. Если, конечно, в подписанном договоре не указаны другие условия.
В случае закрытия банковского учреждения денежные средства выплачиваются получателю, а если это ребенок до 18 лет, то его официальному представителю.
Обратите внимание при заключении договора на возможность получения выплат в другом отделении банка. Некоторые кредитные учреждения выдают деньги только в том офисе, где был заключен договор.
У каждого банка есть свои предложения по срокам депозита. В среднем он колеблется от недели до 5 лет. Внимательно следует изучать условия окончания срока вклада. Есть банки, которые пролонгируют договор на тех же условиях, а часть учреждений устанавливает наименьшую процентную ставку. Если счет открыт на имя ребенка, условием снятия денежных средств может быть возраст, например, по достижении 18 лет.
Достаточно только иметь при себе паспорт для получения вклада в пользу третьих лиц. Обеспечение возврата вклада гарантировано.
К выбору банковского учреждения для открытия вклада следует отнестись с большой ответственностью, предварительно оценив все риски и условия, чтобы не потерять свои сбережения.
В статье были рассмотрены особенности вклада в пользу третьих лиц.