Оформление квартиры в пользу третьих лиц

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Источник

2 451 просмотров

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.

Как купить квартиру в пользу третьего лица

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
Найти подходящее жилье.
Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
Составить договор купли-продажи.
Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
Зарегистрироваться договор в реестре.
Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.

Документы

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
Договор купли-продажи (см.ниже).
Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.

В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.

Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)

Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:

Данные всех трех сторон сделки.
Информация о квартире.
Условия купли-продажи.
Сумма сделки.
Подписи и дата.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лица

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.

Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Источник

Последнее обновление: 06.12.2018

Права третьих лиц в сделке купли-продажи квартиры В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?

Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).

Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.

Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.

Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.

Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими лицами могут быть, например:

Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
и т.п.

Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.

Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Какие бывают права третьих лиц?

Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:

правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»);
правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»);
правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»);
правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»);
правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»);
правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»);

Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.

Третьи лица в договоре купли-продажи квартиры Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».

Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.

Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.

В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).

Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.

Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.

В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.

Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.

Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).

Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

Оформление квартиры в пользу третьих лиц Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник