Оформление квартиры в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Я покупаю квартиру. Нахожусь в браке. Хочу оформить покупку в пользу третьего лица. То есть мама покупает квартиру мне и собственником буду я. В дальнейшем планируется продажа этой квартиры. Вопрос такой: деньги после продажи будут считаться совместно нажитым имуществом? Или потом я могу на эти деньги купить опять же квартиру и оформить покупку сразу на себя без участия мамы. И эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)? Или она уже будет как купленная на деньги с продажи квартиры купленной мамой? То есть нужно будет каждый раз таскать маму к нотариусу чтобы квартира не считалась нажитой в браке или достаточно одного первого раза?
26 Декабря 2016, 17:13, вопрос №1485751
Екатерина Лебедева, г. Санкт-Петербург
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день
Вопрос такой: деньги после продажи будут считаться совместно нажитым имуществом?
Екатерина Лебедева
Нет, если Вы их зачислите на отдельный счет и больше не будете его пополнять в период брака. так лучше сделать в целях обезопасить себя от возможных проблем при разделе имущества
И эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)?
Екатерина Лебедева
Нет, она будет считаться Вашей, если оплатите ее за счет средств от продажи первой
Или потом я могу на эти деньги купить опять же квартиру и оформить покупку сразу на себя без участия мамы.
Екатерина Лебедева
Можно, но нужно сделать все, чтобы оставить доказательства того на какие средства она куплена
То есть оптимально было бы все расчеты проводить через счет на который будут зачислены от продажи первой и если поплнять его в браке, то только через договор дарения денег с указанием что деньги полученные в дар зачисляются дарителем на этот счет.
Иначе потом придется долго доказывать откуда они взялись
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Личным имуществом супругов является имущество, принадлежащее каждому из них ДО вступления в брак, а также имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам.
Безвозмездными сделками являются дарение, наследование, приватизация. Имущество, полученное в собственность по этим основаниям, не приобреталось на совместные доходы супругов, поэтому и не включается в состав СОВМЕСТНОЙ собственности.
В определенных случаях личное имущество супруга может быть признано в судебном порядке совместно нажитым имуществом супругов. Согласно ст.36 СК РФ, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Обычно это относится к недвижимому имуществу: индивидуальному жилому дому, даче, реже — квартире.
эта снова купленная квартира будет считаться нажитой в браке( как и деньги с продажи)?
Екатерина Лебедева
Если купите, находясь в браке, будет считаться совместным имуществом, но в случае спора Вы сможете доказать обратное, то есть что это личное имущество, так как приобретено на деньги, вырученные от продажи добрачного имущества.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Калякина Елена
Адвокат, г. Краснодар
Все как то запутано. Но по смыслу если вы хотите приобретать себе жилье и не делить его с мужем в случае развода, то вам надо оформить договор дарения от мамы Вам. Не является общим совместным и не подлежит разделу имущество приобретенное супругами хотя и во время брака, но на личные средства полученные до брака, а так же полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
18 апреля 2016・Санкт-Петербург 2 423 6
Подскажите пожалуйста, нужно ли платить налог, если не родственники оформили договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. Спасибо.
Советы 6
Константин ДорофеевЛучший совет18 апреля 2016,
22:04
Если 3-е лицо не является близким родственником покупателя, то по сути – это договор дарения (для него) и соответственно он должен заплатить налог с такого “подарка”.
На сегодняшний день налоговая не выставляет счета по таким договорам.Однако если Вы задекларировали получение имущества,то конечно же нужно будет и налог оплатить. 13% от стоимости
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
19 апреля 2016,
16:02
Нужно. 13% от стоимости дара, которая указана в договоре купли-продажи.
Здравствуйте. Если речь идёт о том, что нужно ли платить налог “третьему лицу” подписавшему договор купли-продажи, то ответ: не нужно платить налог.
В данном вопросе с налогообложением не все однозначно. С одной стороны. В ст. 217 НК РФ, «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)», отсутствует прямое указание, что третье лицо (гражданин) освобождается от налогообложения при получении им дохода в свою пользу. То есть предполагается оплатить налог в 13% от суммы указанной в договоре. В тоже время. Если, например «не родственники» это “организация” или “индивидуальный предприниматель ” оформили договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо (гражданин) не облагается налогом при условии, если оформление квартиры в его пользу обусловлено, прежде всего, интересом покупателя (“организация” или “индивидуальный предприниматель”), а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина. Согласно разъяснению ВС РФ сформулированного в п.3 “Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). С целью обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением положений главы 23 “Налог на доходы физических лиц” НК РФ
«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21. 10. 2015)»
“3. Получение физическим лицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг) и имущественных прав не облагается налогом, если предоставление таких благ обусловлено, прежде всего, интересом передающего (оплачивающего) их лица, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина. “
В качестве обязательного признака получения физическим лицом дохода в натуральной форме положениями подпунктов 1 – 2 пункта 2 статьи 211 НК РФ называется удовлетворение при этом интересов самого гражданина.
Из чего следует, что при решении вопроса о возникновении дохода на основании данной нормы Кодекса необходимо учитывать направленность затрат по оплате за гражданина соответствующих товаров (работ, услуг) или имущественных прав на удовлетворение личных потребностей физического лица, либо на достижение целей, преследуемых плательщиком, например, работодателем, для обеспечения необходимых условий труда, повышения эффективности выполнения трудовой функции т. п.
Одно лишь то обстоятельство, что в результате предоставления гражданину оплаченных за него благ в определенной мере удовлетворяются личные потребности физического лица, не является достаточным для вывода о возникновении дохода в натуральной форме, облагаемого налогом.
https://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_187725/
Добрый день, дорогие коллеги.
В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?
Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.
В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.
По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.
Плюсы такого вида договоров:
- избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;
Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов.
- возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;
Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика.
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость.
Минусы:
- сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
- уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
- отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;
недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
13 мая 2016・Санкт-Петербург 1 660 7
Вносящий деньги или третье лицо?
Советы 7
Даниил ПятецкийЛучший совет
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
13 мая 2016,
12:06
Никто не получает, поскольку ни одна из сторон не сможет в полном объеме предъявить документы, необходимые для получения вычета.
Я уже делал подобный запрос в МинФин. Вот ответ.
Право на получение имущественного вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на вычет могут договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.
Имущественный вычет предоставляется, только если расходы по приобретению жилого помещения осуществлял сам налогоплательщик. Это должно подтверждаться платежными документами, оформленными на его имя, либо документами, свидетельствующими о том, что расходы произведены за его счет (Письма Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240 и от 05.06.2009 N 03-04-05-01/437).
Поскольку свидетельство о государственной регистрации права оформлено на одно лицо, а платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам на другое лицо, ставить вопрос о получении имущественного налогового вычета представляется некорректным.
Какой вычет?! Тут “не до жиру, – быть бы живу”))) Смотрите, как бы третьему лицу еще и налог на доход не насчитали, ведь он получил доход в виде квартиры.
ID: 1227239113 мая 2016,
12:50
Нам необходимо при продаже приватизированной квартиры (менее 3х лет – еще даже не приватизирована) и последуешщем приобретении в лен.обл.на не официального родственника уменьшить или, если получится, избежать налогов с продажи.
Нужна дополнительная информация. Оптимальный вариант оформления может быть предложен только посвященным во все детали сделки профессионалом. И не советую консультироваться в налоговой – у них задача ВЗЯТЬ побольше налогов и она прямо противоположна Вашей цели.
А пока могу только сказать, что если для минимизации налога не удастся обойтись одним только правильно продуманным оформлением продажи, то для дальнейшей минимизации налоговых выплат приобретение последующей квартиры надо будет осуществлять сначала на тех, кто был собственниками продаваемой квартиры.
Просчитать все варианты необходимо ДО приватизации, а то некоторые бывает приватизируют только на одного из прописанных и таким образом обрубают одну из очень существенных возможностей минимизации налога на доход от продажи.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
13 мая 2016,
13:01
Крайне сложная ситуация и просчитать ее сейчас проблематично (неизвестна цена продажи, кадастровая стоимость продажи и цена покупки). Нужно знать всю ситуацию в комплексе. Поверьте, грамотный риэлтор подберет Вам наиболее оптимальный вариант решения вопроса. Не нужно экономить на профессиональных знаниях специалиста. Эти знания помогут Вам сэкономить сотни тысяч руб. Немного людей хорошо разбираются в тонкостях налогообложения.
Не писали бы уж таких “громких слов” по налогооблажению уважаемый вопрощающий. Чтобы реально посчитать нужны доп данные. Кадастровая стоимость, цена продажи, цена покупки, пользовались ли имущественным вычетом с покупки ранее.
Жанна Бычкова23 мая 2016,
8:37
Ни тот,ни другой.