Обременение залог в пользу пао сбербанк
На чтение 7 мин. Просмотров 44k.
Ипотечный кредит предполагает предоставление заёмщиком залога. На время действия договора займа на заложенную квартиру накладывается обременение, ограничивающее операции с имуществом (реализовать жилплощадь можно при наличии согласия кредитного комитета). Многие опытные риелторы ищут способы приобрести недвижимость с обременением ипотекой от Сбербанка, так как эта сделка может быть очень прибыльной. Залоговые квартиры почти всегда продаются по низкой цене.
Виды обременений, накладываемых на собственность
Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:
- Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Недвижимость реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
- Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
- Аренда (прокат, наём, лизинг). Происходит передача движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
- Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть движимое имущество или недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
- Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
- Сервитут. Ограничение касается использования чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Все действия осуществляются на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.
Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Приобрести недвижимость можно на портале domclick.ru (Домклик).
Приобретение недвижимости, которая обременена ипотекой
Люди продают заложенные квартиры по разным причинам. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, другие просто не могут погасить ипотеку из-за потери работы. Покупка заложенного имущества имеет определённые плюсы. Его цена обычно ниже среднерыночной стоимости жилплощади на 10-15%. Человеку, решившему приобрести залоговую недвижимость, не придётся нести дополнительные издержки, оплачивая услуги юристов и риелторов (жилая площадь уже прошла необходимые проверки). Сделка по реализации помещения включает следующие этапы:
- Оформляются бумаги, удостоверяющие переход права собственности к тому, кто решил купить жилье;
- Регистрируется снятие ипотеки с объекта;
- Заключается соглашение о купле-продажи квартиры.
Если покупателю не хватает средств для покупки залоговой недвижимости, тогда банк может предоставить ему заём. Деньги выдаются на достаточно выгодных условиях (минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка, быстрое рассмотрение заявки и пр.). Выданный кредит обслуживается по стандартной схеме (досрочного погашения не требуется). Снятие обременения и переход ипотеки к новому хозяину регистрируются одновременно.
Подготовка документов
Для продажи залогового объекта потребуются:
- Паспорт владельца жилого помещения;
- Кадастровый паспорт, оформленный на текущего хозяина жилья (в справке должны быть отметки о сделанных перепланировках помещения и инвентарной стоимости жилплощади);
- Технический план квартиры;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременений, наложенных на недвижимость;
- Правоустанавливающие бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор, завещание и др.);
- Отчёт оценщика, в котором прописана рыночная цена помещения (процедуру оценки жилья могут проводить только организации, аккредитованные Сбербанком);
- Справка по форме девять. В ней указываются граждане, прописанные в помещении. Если в квартире зарегистрированы третьи лица (дети, недееспособные граждане, осужденные собственники, пропавшие без вести лица и т. д.), то сделка может не состояться.
Список документов может быть расширен по требованию кредитного инспектора. Сбор необходимого пакета бумаг можно поручить агентству недвижимости (будьте готовы уплатить комиссионное вознаграждение риелторам). Приобрести жилье можно только после предоставления всех необходимых бумаг.
Способы снять ограничения с недвижимости
Для того чтобы стать собственником купленной квартиры, нужно снять с неё отметку о залоге. Этот процесс состоит из нескольких этапов:
- Полное закрытие долга по ипотечному займу;
- Подача заявления>;
- Согласование даты посещения Росреестра (клиент идёт в государственное учреждение вместе с кредитным специалистом). Регистрационную запись можно также погасить в МФЦ (при наличии соответствующей услуги);
- Подача совместной заявки в Росреестр (бумага должна быть подписана клиентом и сотрудником банка);
- Снятие записи об ипотеке и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Если по кредиту предоставлялась закладная, то Сбербанк обязан вернуть её заёмщику (в ценной бумаге должна присутствовать отметка об исполнении финансовых обязательств перед банком). Клиент предоставляет полученную бумагу в МФЦ, и снимает отметку об ипотеке с помещения.
Приобретение жилья, выставленного на публичные торги
Банк постоянно устраивает специальные аукционы, на которых реализуется арестованное имущество. Участвовать в аукционе могут физические лица, а также фирмы. Для того чтобы получить доступ к торгам, нужно сделать следующее:
- Отправить в банк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
- Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
- Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
- Приобрести недвижимость с обременением ипотекой;
- Снять ограничения с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.
Аукционы проводятся в разных форматах. Наиболее популярным вариантом являются торги на повышение. Залоговый объект достаётся покупателю, предложившему максимальную цену. Также банком проводятся торги на понижение цены. Стоимость квартиры, выставленной на продажу, постепенно снижается в ходе аукциона. Выигрывает участник, который первым выставил заявку на покупку жилья.
Покупка жилых помещений на аукционе может быть особенно выгодной в период экономического кризиса, когда стоимость квартир падает до минимальных значений. Если вы решили приобрести имущество в ходе электронных торгов, то нужно быть готовым к риску. Далеко не все бывшие владельцы квадратных метров согласны с тем, что банк отнял у них залоговое имущество. Бывший заёмщик может подать исковое заявление в суд и оспорить сделку. В этом случае текущий владелец квартиры может утратить право собственности на жилое помещение.
Как погашается кредит?
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.
Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?
Комиссия за выдачу кредита отсутствует.
Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?
Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:
- созаемщиков;
- заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
- созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).
Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?
Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.
Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?
Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.
Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?
Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?
Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.
Где я могу получить жилищный кредит?
Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.
Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?
На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).
Процент купленной в ипотеку недвижимости в нашей стране с каждым годом только растет. Поэтому рано или поздно большинство российских семей сталкиваются с необходимостью снятия обременения с приобретенного объекта. Куда идти и что делать после выплаты долга? Давайте разбираться.
Что такое «обременение»?
При подписании ипотечного кредитного договора банковский работник обязан разъяснять всем заемщикам статус приобретаемой ими недвижимости. Формально, собственником объекта является заемщик, но банк существенно ограничивает права владельца, накладывая обременение в виде залога. Залог, в силу закона, в пользу банка регистрируется в Росреестре одновременно с регистрацией права собственности покупателя по договору купли-продажи, если расчет с продавцом производится с использованием полностью или частично взятых средств у банка/микрофинансовой организации.
Российское законодательство также допускает такое понятие, как «залог в силу договора». В этом случае заемщик закладывает банку уже имеющийся в его собственности объект недвижимости, если берет вдолг крупную сумму денег.
Залог в пользу банка – это своего рода ограничение по распоряжению недвижимостью. Заложенное имущество нельзя продать, подарить, сдать в аренду без согласия залогодержателя, то есть банка. К слову, перепланировки без согласия тоже незаконны.
Даже если договор на отчуждение имущества, находящегося под обременением, заключен и подписан сторонами, то Росреестр приостановит регистрацию прав по такой сделке до тех пор, пока продавец, являющийся заемщиком, не предоставит одобрение банка.
Наиболее частые заблуждения
Многие россияне боятся оформлять ипотеку из-за большого числа ошибочных мнений, которые устоялись в нашем обществе относительно ипотеки. Ниже представлены лишь те из них, которые встречаются чаще всего:
- Ипотечная недвижимость принадлежит банку. Это в корне не так. Собственником является заемщик. Банк вправе претендовать на заложенное имущество лишь в том случае, если должник перестанет вносить ипотечные платежи. При этом, банку потребуется пройти сложную процедуру по изъятию заложенной недвижимости у неплательщика. Такую недвижимость банк может оставить себе либо сразу инициировать процедуру торгов, по результатам которых недополученная от заемщика сумма переходит банку, остатки – неплательщику.
- Недвижимость, купленную в ипотеку, нельзя продать или подарить. Сделать это можно, но потребуется предварительное согласие банка. При этом долг по кредитному договору перейдет на нового владельца. Такие сделки отнюдь не редкость. Чаще всего заложенную недвижимость продают в том случае, когда нет иной возможности выплатить задолженность.
- Регистрация в ипотечном жилом помещении или частном доме новых жильцов запрещена. На самом деле, в паспортном столе никто и не посмотрит на наличие обременений. Регистрация по месту жительства или пребывания в жилой недвижимости, находящейся в залоге у банка, допустима. При этом каких-либо согласий или предварительных извещений финансовой организации не потребуется.
- Перепланировка недопустима. Тут у собственника два варианта действий – сделать перепланировку и узаконить ее уже после снятия залога в Росреестре. Или же предварительно взять разрешение у банка. Банк согласится на изменение технических характеристик объекта лишь в том случае, если площадь поменяется незначительно.
- Наследовать ипотечную недвижимость нельзя.
Имущество, находящееся в залоге у банка, подлежит включению в наследственную массу наравне с другими объектами. Но права и обязанности по кредитному договору также переходят к наследникам, которые вынуждены выплачивать долг умершего самостоятельно. Но и здесь есть нюанс – перед кредитором наследник отвечает лишь в пределах стоимости того имущества, которое было им унаследовано. Свои сбережения отдавать кредиторам не придется. - Повторный залог объекта невозможен. Это так лишь в том случае, если это условие предусмотрено договором, на основании которого возникла первая ипотека. Такая оговорка сегодня редко встречается в кредитных договорах или договорах займа.
Очень часто российские банки, в том числе и Сбербанк России, идут на уступки для своих клиентов. Они понимают, что сдача имущества в аренду, его продажа или повторный залог являются возможностью для неплатежеспособных граждан вернуть долг. Поэтому они дают согласие на такие сделки, если это не противоречит их интересам.
Снятие обременения банком
Сегодня заемщику, полностью выплатившему ипотечный долг, нет необходимости обращаться в Росреестр для снятия обременения. Сделать это может представитель банка. Нужно помнить, что и здесь есть исключения.
Соответствующее заявление от имени финансовой организации подается в Многофункциональный центр уполномоченным на это лицом. При этом, если при регистрации ипотеки была выпущена закладная, она подлежит сдаче в Росреестр для того, чтобы государственный регистратор проставил на ней штамп «Погашено».
Погашенная закладная подлежит выдаче заемщику, который полностью исполнил обязательство по кредитному договору.
Некоторые российские банки проставляют на закладной отметку об исполнении заемщиком долговых обязательств и отправляют гражданина самого подавать заявление в МФЦ. Такой вариант тоже законодательно разрешен.
Срок внесения соответствующей записи о снятии обременения с объекта не должен превышать трех рабочих дней. Но нужно помнить, что сотрудникам банка потребуется дополнительное время на то, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности и заказать закладную у депозитария, куда она обычно сдается на хранение до момента окончательного расчета должника с банком.
Как правило, представители банка звонят своим клиентам, чтобы сообщить о погашении записи о залоге. Если требуется документальное подтверждение того, что недвижимость является «чистой», за дополнительную плату в любом офисе МФЦ можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой графа «Ограничения/обременения» будет пустой.
Снятие обременений в Сбербанке
Сбербанк стремится оправдать доверие своих клиентов и старается максимально упростить процедуру снятия обременения с объектов, находящихся у них в залоге. При этом сегодня гражданам даже не приходится никуда обращаться.
В течение недели после внесения последнего платежа на номер телефона, указанный должником при заключении кредитного договора, приходит СМС-уведомление о том, что Сбербанк начал процедуру снятия обременения с объекта.
Если была выпущена закладная, она заказывается из депозитария. Затем уполномоченный работник Сбербанка через МФЦ подает заявление в Росреестр о погашении обременения и сдает закладную для последующей передачи заемщику. Если закладная не выпускалась, заявление может быть подано через электронные сервисы Росреестра – это позволяет значительно ускорить процесс.
Как правило, не позднее недели после внесения в реестр недвижимости записи о погашении ипотеки, сотрудники банка уведомляют об этом своих клиентов.
Все это происходит абсолютно бесплатно! Государственная пошлина за снятие ипотеки с объекта недвижимости не предусмотрена. Сбербанк также не взимает никаких комиссий за снятие залога. Однако в некоторых банках такие скрытые платежи могут быть прописаны в кредитном договоре.
Если СМС-уведомление от банка об инициировании им процедуры снятия залога не приходит больше двух недель, можно обратиться в ближайший офис Сбербанка для уточнения деталей. Возможно, имеет место смена номера телефона заявителем, о чем своевременно не было сообщено банку. В худшем случае долг выплачен не полностью и осталось невыплаченной определенная сумма.
Обязательно ли получать закладную?
Получение закладной с отметкой банка об окончании выплаты долга по кредитному договору обязательно в том случае, если сотрудники финансовой организации не подают заявление в МФЦ, а перекладывают это на своих клиентов.
В этом случае понадобится:
- Заказать закладную в ближайшем офисе банка (ее доставка может занять не меньше месяца, ведь чаще всего такие ценные бумаги хранятся в главном офисе банка или у депозитария).
- Получить закладную с проставленной отметкой об окончательном расчете с банком.
- Сдать ее в МФЦ, приложив заявление о снятии ипотеки. Такое заявление заполняется сотрудником центра в специальной программе.
- В назначенный день подойти в МФЦ, чтобы забрать закладную с отметкой Росреестра о погашении ценной бумаги.
- По желанию можно заказать выписку, подтверждающую снятие ограничения с недвижимости.
Если банк сдает закладную и подает заявление в Росреестр самостоятельно, гражданин вправе получить погашенную закладную, обратившись в МФЦ. В данном случае получение ценной бумаги является правом, но не обязанностью заемщика.
Какие дополнительные документы могут понадобиться при обращении заемщика в Росреестр для снятия обременения?
Помимо закладной с банковской отметкой о закрытии долга, сотрудник МФЦ вправе потребовать у заявителей следующие документы:
- Свидетельство о смене фамилии, имени или отчества, если заявитель сменил их с того момента, когда оформлял ипотеку.
- Нотариально удостоверенную доверенность на снятие обременения, если обращается представитель заявителя.
- Свидетельства о рождении детей в случае обращения их законного представителя (редко, но бывают случаи оформления ипотеки на несовершеннолетних).
- Правоустанавливающие документы сдавать не надо, ведь они уже предъявлялись в Росреестр при оформлении сделки. Повторно требовать их не имеют права.
Заключение
Не стоит надеяться на то, что запись об ипотеке в Росреестре погасится сама собой. После внесения последнего платежа обязательно уточните у сотрудников банка-кредитора порядок снятия обременения. Если они берут этот процесс полностью в свои руки, не забудьте поинтересоваться результатом через месяц. Если они возлагают эту миссию на заемщика, не откладывайте поход в МФЦ. Подача заявления не займет много времени.
Также следует помнить, что законодательство и внутренние правила банков постоянно меняются. Поэтому прежде чем приступить к процессу снятия залога с объекта, уточните все нюансы, проконсультировавшись со специалистом.
Если остались какие-то сомнения относительно завершения процесса снятия залога с объекта, следует зайти на официальный сайт Росреестра. В режиме онлайн можно найти любую недвижимость по адресу или кадастровому номеру. Наличие залога будет отражено в графе «Ограничения/обременения». Услуга предоставляется бесплатно. За получение официального документа о «чистоте» объекта придется заплатить государственную пошлину.