Обременение в пользу покупателя что это

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу квартиры и взять на себя обязательства заемщика.

Снять обременение можно:

• в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
• в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

• ипотека;
• доверительное управление;
• рента;
• аресты и запрещения на заключение сделок;
• аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Арест не нужно путать с запрещением, которое накладывается полицией или прокуратурой.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

• устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
• после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как приобрести такое жилье?

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

1. Найти квартиру.
2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
3. Снять обременение:
   • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
   • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
   • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
   • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
   • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов. Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

1. Собрать документы для совершения сделки.
2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

1. паспорт;
2. ИНН или СНИЛС;
3. доверенность представителя (если есть);
4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

• Скачать бланк доверенности от покупателя
• Скачать образец доверенности от покупателя
• Скачать бланк согласия супруга на сделку
• Скачать образец согласия супруга на сделку

Для снятия обременения потребуется:

1. заявление о снятии обременения;
2. документы на квартиру;
3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
4. закладная на квартиру;
5. свидетельство о смерти рентополучателя;
6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

• Скачать бланк заявления о снятии обременения
• Скачать образец заявления о снятии обременения

Для продавца:

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга (и);
• расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

• стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
• предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
• цена сделки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности;
• ответственность сторон;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

Особенности

На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

Основные риски сделок с обременением:

• необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
• риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
• признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
• большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
• обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.

Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

Обязательно оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что сумма погашения включается в стоимость квартиры.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение

Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.

Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

• срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
• порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
• содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

• исковое заявление;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
• документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.