Образец в пользу третьего лица

Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.

ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.

Когда еще заключается такой договор:

Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.

Стоимость

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
Получить задаток от покупателя.
Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Содержание и образец договора

При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:

Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
Обязательства и ответственность сторон.
Дату составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки понадобятся:

паспорта всех сторонl
от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.

При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.

Расходы

Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.

Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Ответы юриста на частые вопросы

От какой стоимости рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры в пользу третьего лица – от кадастровой или рыночной?

Сколько экземпляров ДКП нужно оформлять, если недвижимость покупается на другого человека?

Почему нельзя получить налоговый вычет, если квартира куплена родственником в мою пользу?

Можно ли оформить ДКП в пользу третьих лиц? Родители хотят купить нам с сестрой квартиру на двоих.

Кто подписывает акт приема-передачи при покупке недвижимости на третье лицо?

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.

Источник

2 541 просмотров

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.

Как купить квартиру в пользу третьего лица

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
Найти подходящее жилье.
Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
Составить договор купли-продажи.
Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
Зарегистрироваться договор в реестре.
Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.

Документы

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
Договор купли-продажи (см.ниже).
Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.

В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.

Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)

Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:

Данные всех трех сторон сделки.
Информация о квартире.
Условия купли-продажи.
Сумма сделки.
Подписи и дата.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лица

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.

Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Источник

Чтобы стать владельцем жилья в новостройке, необязательно покупать его за свои средства. Существует вполне законная схема, по которой вносит свои деньги и оплачивает застройщику строительство объекта один человек, а владеть недвижимостью будет совсем другой. Данную схему нельзя назвать очень распространенной. На практике достаточно редко встречаются альтруисты, покупающие квартиры не для себя, а для других людей, но, тем не менее, в законодательстве такой порядок покупки жилья предусмотрен, значит он имеет место быть. Подобные сделки имеют свою специфику и особенности. В статье подробно рассмотрены детали и правовые аспекты сделки, описано, как правильно заключить ДДУ в пользу третьего лица, образец договора можно также посмотреть на сайте.

Суть сделки и особенности ее заключения

Данные сделки на юридическом языке называются сделками в пользу третьих лиц. Они регулируются ГК РФ, в частности статьей 430, и применяются в разных сферах жизни. Например, подобные договоры нередко оформляются при грузоперевозках, в страховании и т.д. Суть их заключается в следующем: между двумя контрагентами, один из которых является кредитором, другой – должником, подписывается договор, по которому последний должен исполнить обязательство не перед кредитором, а перед другим лицом. Между тем лицо, в пользу которого заключается договор, не принимает участия в сделке, но получает право требовать исполнение обязательства от должника.

В долевом строительстве это выглядит так: инвестор, он же кредитор, заключает ДДУ со строительной фирмой и производит оплату. Но в документе указывается, что объект, который будет построен в соответствии с договором, должен быть передан не инвестору, а третьему лицу. При этом законодатель оставляет на усмотрение участника сделки, указывать или нет в документе данные этого лица, т.е. можно написать в пользу кого подписывается договор, а можно и не написать.

Однако когда речь идет о долевом строительстве, невозможно передать квартиру по акту безымянному лицу. Поэтому, чтобы в дальнейшем избежать проблем с оформлением договора и регистрацией собственности на объект строительства, в ДДУ необходимо указать сведения о лице, в пользу которого заключается договор.

Обязательные условия сделки

Чтобы сделка состоялась, гражданин, в пользу которого заключается ДДУ, обязан вступить в договор долевого строительства. Для этого он должен выразить свое намерение принять предоставляемое ему право, в данном случае требование квартиры у застройщика. Согласие на получение жилья должно быть оформлено письменно. Если он не согласен принять такой подарок, он должен выразить свой отказ. Однако просто молчание законодатель не расценивает как отказ от вступления в ДДУ.

После получения согласия, инвестор и застройщик все свои действия в рамках данного договора должны согласовывать с третьим лицом. Без согласования с ним они не могут поменять условия договора или прекратить его действие. До этого момента такое возможно.

Застройщик вправе выдвигать свои возражения против претензий, выставленных в отношении него третьим лицом, точно такие же, как он может адресовать инвестору, например при задержке оплаты.

Если согласие о вступлении в ДДУ не получено, то всеми правами по договору может воспользоваться сам инвестор, т.е. жилье, которое он оплатил, будет передано ему, и соответственно он сможет стать полноправным владельцем квартиры.

Правила оформления договора

Правила оформления договора Чтобы договор долевого участия в пользу третьего лица был признан правомерным и прошел необходимую регистрацию в Росреестре, его нужно правильно составить и оговорить в нем ряд моментов.

В документе должны быть прописаны все существенные условия, характерные для обычного ДДУ. Договор должен содержать подробное описание объекта строительства, его стоимость, предусмотренный порядок оплаты, конечный срок передачи жилья дольщику, гарантии застройщика.

Вместе с тем в договоре необходимо отразить специфические условия, предусмотренные для такого рода документов:

Обязательно указать, что соглашение составляется не в пользу лица, производящего оплату, а в пользу другого гражданина;
Указать данные дольщика, которому будет передаваться жилплощадь;
Отразить в документе условия, касающиеся участия в отношениях третьего лица:

Каким образом должны выполняться обязательства по договору;
Порядок принятия квартиры другим лицом;
Какие наступают последствия в случае отказа от участия в договоре постороннего лица;
Другие важные условия.

Юридические тонкости сделки

Прежде чем заключать подобное соглашение, инвестору необходимо все хорошо обдумать, поскольку если дольщик передумает и пожелает сам получить оплаченную им квартиру, оспорить сделку после получения согласия третьего лица, вряд ли удастся. По сути, данный договор приравнивается к дарению, в судебной практике много прецедентов, когда суд оставлял все за лицом, в чью пользу совершалась сделка. Единственный вариант в этом случае – договориться с посторонним лицом об отказе от сделки.

Юридические тонкости сделки Признать сделку недействительной возможно, если инвестор сумеет найти и представить в суде доказательства, что на него оказывалось давление, он заключал договор в неадекватном состоянии и не понимал, что подписывал.

Иногда подобные договоры используются для того, чтобы жилплощадь не стала общим достоянием супругов. В таком случае обычно денежные средства предоставляет лицо, в чью пользу подписывается договор. Такие сделки суд квалифицирует как притворные и также признает их недействительными.

Оспаривать подобные договоры достаточно сложно, необходимо очень тщательно проанализировать условия ДДУ, постараться отыскать в нем возможные нюансы в пользу дольщика. Нужно собрать доказательства, свидетельствующие о мнимости сделки или неадекватности инвестора в момент подписания договора. Все это может выполнить только высококвалифицированный юрист.

Если вы желаете заключить подобное соглашение, или вам необходимо оспорить непродуманно совершенную сделку, все вопросы вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы проведем тщательную проверку обстоятельств дела, проанализируем договор, поможем собрать необходимую доказательную базу и сделаем все возможное, чтобы помочь вам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

Источник