Образец договора купли продажи недвижимости в пользу третьего лица
Договор N ___
купли-продажи квартиры в пользу третьего лица
г. __________ “___”________ ____ г.
____________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем “Продавец”, в лице ____________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ____________________________ (устава, доверенности), с одной стороны и ______________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ________________________________ (устава, доверенности), с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Продавец передает в собственность Третьего лица – ______________________________ (Ф.И.О., паспортные данные/наименование, реквизиты), недвижимое имущество – квартиру общей площадью _____ кв. м, жилой площадью _____ кв. м, состоящую из _____ комнат, расположенную на _____ этаже _____ жилого дома по адресу: __________ (далее по тексту – Квартира), а Покупатель обязуется оплатить Квартиру в сроки и в порядке, которые указаны в настоящем Договоре.
1.2. Сведения о Квартире приведены в Выписке из государственного реестра недвижимости от “__”__________ ____ г. N _____ (Приложение N ___ к настоящему Договору).
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от “__”__________ ____ г. N ______ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости N _____ от “___”________ _____ г. <1> (Приложение N ___ к настоящему Договору)).
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира не отчуждена другому лицу, не заложена, не состоит в споре, под арестом и запретом, свободна от любых прав третьих лиц.
1.5. Стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие стороны заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для них условиях.
1.6. Получателем Квартиры по настоящему Договору является Третье лицо – __________________________________.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Третьему лицу Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
2.1.2. Предоставить Покупателю и Третьему лицу все необходимые сведения о Квартире и предупредить Покупателя и Третье лицо о недостатках Квартиры, если они имеются.
2.1.3. Совершить необходимые действия для перехода права собственности на Квартиру к Третьему лицу.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Обеспечить приемку Квартиры Третьим лицом в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.2.2. Оплатить стоимость Квартиры (цену Договора) в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Если Продавец передал Покупателю Квартиру, не соответствующую условиям настоящего Договора (Квартиру ненадлежащего качества), если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок _______ с момента ________;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
2.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата оплаченной стоимости Квартиры (цены Договора).
3. Цена Договора и порядок оплаты
3.1. Стоимость Квартиры (цена Договора) составляет _____ (_________) рублей.
3.2. Оплата стоимости Квартиры производится путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 3.1 настоящего Договора, на банковский счет Продавца в ______ банке в течение _____ (_______) банковских дней с момента _________.
4. Передача Квартиры
4.1. Продавец передает Квартиру Третьему лицу по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____ к настоящему Договору), в срок _____ с момента _______.
4.2. Перед заключением настоящего Договора Покупатель осмотрел Квартиру, удовлетворен ее качественным состоянием, не обнаружил при осмотре недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
4.3. До подписания Передаточного акта Третье лицо обязано произвести повторный осмотр Квартиры и при выявлении недостатков, о которых ему не сообщил Продавец, отразить их в Передаточном акте.
4.4. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
4.5. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу, стороны несут в следующем порядке: ________________________.
4.6. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее несет ___________________.
5. Ответственность сторон
5.1. За нарушение сроков передачи Квартиры Покупатель вправе требовать от Продавца уплаты неустойки (пени) в размере ___________ (__________) рублей за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать от Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек (либо убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками, либо только убытки, либо только предусмотренные Договором неустойки).
5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. Форс-мажор
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.
6.2. В случае наступления этих обстоятельств сторона обязана в течение _____ (____________) (рабочих/календарных) дней уведомить об этом другую сторону.
6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7. Срок действия, изменение и расторжение Договора
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного исполнения сторонами своих обязанностей по нему.
7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью Договора.
7.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться сторонами путем переговоров.
8.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, заинтересованная сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом. Претензия должна быть направлена с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование ее отправления (заказной почтой, телеграфом и т.д.) и получения, либо вручена другой стороне под расписку.
8.3. К претензии должны быть приложены документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной стороной требования (в случае их отсутствия у другой стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.
8.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную сторону в течение ___ (_____) рабочих дней со дня получения претензии.
8.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 8.4 настоящего Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (вариант – истца) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. Заключительные положения
9.1. Договор составлен в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из сторон.
9.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.2.1. Акт приема-передачи Квартиры (Приложение N ___).
9.2.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “__”_________ ___ г. N ____ (Приложение N ___).
9.2.3. ________________________________.
10. Адреса и реквизиты сторон
Продавец: Покупатель:
___________________________________ _____________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _________
___________________________________ _____________________________________
ИНН/КПП ___________________________ ИНН/КПП _____________________________
ОГРН ______________________________ ОГРН ________________________________
Телефон: ___________ Факс: ________ Телефон: __________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ____________
Банковские реквизиты: _____________ Банковские реквизиты: _______________
___________________________________ _____________________________________
(вариант: (вариант:
___________________________________ _____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: ____________________________ Адрес: ______________________________
___________________________________ _____________________________________
Паспортные данные: ________________ Паспортные данные: __________________
___________________________________ _____________________________________
Телефон: __________________________ Телефон: ____________________________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ____________
Счет _____________________________) Счет _______________________________)
Подписи сторон:
Продавец: Покупатель:
_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)
(М.П. <2>) (М.П. <2>)
——————————–
Информация для сведения:
<1> С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
<2> Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ” наличие печати не является обязательным для хозяйственных обществ, но может быть закреплено в их уставе. Требование о проставлении печати может быть предусмотрено действующим законодательством, локальными актами организации или договором (подробнее см. п. 7 ст. 2 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ “Об акционерных обществах” и п. 5 ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, абз. 3 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, Письма Минфина России от 12.12.2016 N 07-01-09/74291 и от 06.08.2015 N 03-01-10/45390, Письмо ФНС России от 13.01.2016 N СД-4-3/105@).
Для отдельных организаций наличие печати остается обязательным – см., например, п. 8 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях”, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, п. 6.19 Инструкции Банка России “О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций”.
——————————————————————
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Круг гражданско-правовых отношений расширяется с каждым днем. А реалии таковы, что законодательство иногда недостаточно раскрывает некоторые правовые моменты отношений, да и не всегда удовлетворяет практическим потребностям граждан. Особенно это касается сферы торговли.
В этой связи интересным решением становится договор купли продажи (ДКП) в пользу третьего лица. Документ позволяет обойти некоторые налоговые вопросы и упрощает продажу недвижимости. Разберемся с тем, как им пользоваться.
Понятие и признаки договора купли-продажи в пользу третьего лица
Статьей 430 ГР РФ устанавливается определение договора в пользу 3 лица, согласно которому – это вид гражданско-правовых отношений, в которых выгодополучателем становится лицо, не относящееся к сделке.
Запутанная формулировка на практике выглядит так: покупатель и продавец договариваются между собой о предмете сделки, а деньги или товар получает не ее участник — другой человек.
Исходя из этого можно выделить основные признаки такого предприятия:
- желание продавца предоставить товар или услугу;
- согласие покупателя принять блага;
- наличие лица, готового получить оплату.
Для законодателя важна совокупность критериев, иначе сделка не подпадает под данную правовую категорию.
Например, продажа квартиры в пользу 3-го лица имеет смысл, когда речь идет о долевой или коммунальной собственности. Договор позволяет уйти от необходимости собирать согласие других собственников или извещать их публично. А нарушение этих пунктов противоречит ст. 250 ГК РФ и приведет к признанию сделки недействительной.
Чтобы избежать подобных проблем договор составляется между двумя владельцами долей в коммунальной собственности, при этом право на объект недвижимости переходит к еще одной стороне – реальному покупателю.
Также такая покупка актуальна в ситуации, когда родители хотят помочь детям, состоящим в браке, улучшить жилищные условия и при этом сделать так, чтобы на недвижимость право совместной собственности не возникло. По условиям договора покупатель получает право собственности на квартиру, но оплачивают цену родители. Таким образом полученное имущество нельзя отнести к совместно нажитому.
Существенные условия
ДКП имеет четыре главных условия:
- соглашение заключается между контрагентами;
- третья сторона выражает свое согласие на участие;
- четко прописана процедура выполнения обязательств;
- предусмотрена ответственность сторон.
Под первым пунктом законодатель понимает, обязанность продавца передать товар или услугу, а покупателя — оплатить полученные блага. Но, учитывая обстоятельства, право на материальные средства есть только у 3-го лица. В данном случае он считается кредитором и обладает полным перечнем сопутствующих по ГК РФ возможностей.
Согласие – это важный признак. Без него права кредитора переходят к продавцу. Под согласием законодатель понимает добровольное волеизъявление третьего лица на участие в договоре.
Важно: отказаться от прав кредитора можно только в письменном виде, иначе считается, что сторона подтвердила участие в сделке.
Интересно, что законодатель не требует указывать третье лицо. Примером служит договор страхования цивильной ответственности, по которому страховая – продавец, водитель – покупатель, а пострадавшее в ДТП лицо – выгодоприобретатель.
Если третье лицо в соглашении не указано, при составлении документа нужно прописать такую формулировку, согласно которой легко можно будет установить и определить субъекта, имеющего права кредитора. Иначе отношения перейдут в плоскость классической купли-продажи.
В юридической практике часто встречается предварительный контракт в пользу третьего лица. Документ описывает условия, при наступлении которых стороны обязаны заключить основную сделку и выполнить ее условия. Документ по общему правилу не дает право требовать с должника денежных средств.
Но, если в суде будет доказано, что одна из сторон осознанно уклонялась от подписания основного соглашения, предварительно получит статус обязательного к исполнению.
Плюсы минусы данного вида договора
ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:
- движимого и недвижимого имущества;
- логистических сделок;
- может заменить часть кредитных отношений.
Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.
На практике есть серьезные недостатки:
- сложность составления;
- малоизученность и недостаточность юридической практики;
- ограничения на использование средств.
Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.
Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.
Требования к составлению
Закон не устанавливает формальный образец договора в пользу третьего лица и оставляет его разработку на усмотрение участников сделки. Соответственно документ составляется по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК РФ, определяющих форму и основные положения соглашений между несколькими лицами. В их числе такие условия:
- предмет договора;
- обязанности сторон;
- условия выполнения;
- ответственность;
- разрешение споров;
- срок действия.
Нужно знать: важнейшим моментом при составлении документа становится разработка механизма принятия третьей стороной обязательств. Фактически, сделка будет считаться законченной только после того, как покупатель погасит свои кредитные обязательства.
В зависимости от предмета соглашения, будь то услуги, товары или обязательства, порядок исполнения долга перед кредитором отличается. К составлению этого пункта нужно подходить максимально ответственно, а главное, с учетом законодательных особенностей, установленных для конкретной категории сделки.
Налогообложение
Данный вид сделок не относится к исключительным правовым фактам, соответственно предусмотренные в нем сделки подпадают под общие требования налогообложения.
Так, за продажу жилья нужно уплатить 13% НДФЛ, право на налоговый вычет сохраняется. В этом правиле есть исключение, если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для подаренных или полученных по наследству объектов недвижимости), то налог платить не нужно.
При этом важно проконсультироваться с юристом, поскольку многие нововведения начали действовать в 2016, 2017 и 2018 годах, поэтому в отношении некоторых объектов могут применятся старые законы.
Еще один момент, необлагаемый минимум. Например, при покупке автомобиля стоимостью ниже 250 000 рублей, платить налог не нужно.