Недвижимость договор в пользу третьего лица образец
Договор N ___
купли-продажи квартиры в пользу третьего лица
г. __________ “___”________ ____ г.
____________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем “Продавец”, в лице ____________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ____________________________ (устава, доверенности), с одной стороны и ______________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ________________________________ (устава, доверенности), с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Продавец передает в собственность Третьего лица – ______________________________ (Ф.И.О., паспортные данные/наименование, реквизиты), недвижимое имущество – квартиру общей площадью _____ кв. м, жилой площадью _____ кв. м, состоящую из _____ комнат, расположенную на _____ этаже _____ жилого дома по адресу: __________ (далее по тексту – Квартира), а Покупатель обязуется оплатить Квартиру в сроки и в порядке, которые указаны в настоящем Договоре.
1.2. Сведения о Квартире приведены в Выписке из государственного реестра недвижимости от “__”__________ ____ г. N _____ (Приложение N ___ к настоящему Договору).
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от “__”__________ ____ г. N ______ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости N _____ от “___”________ _____ г. <1> (Приложение N ___ к настоящему Договору)).
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира не отчуждена другому лицу, не заложена, не состоит в споре, под арестом и запретом, свободна от любых прав третьих лиц.
1.5. Стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие стороны заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для них условиях.
1.6. Получателем Квартиры по настоящему Договору является Третье лицо – __________________________________.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Третьему лицу Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
2.1.2. Предоставить Покупателю и Третьему лицу все необходимые сведения о Квартире и предупредить Покупателя и Третье лицо о недостатках Квартиры, если они имеются.
2.1.3. Совершить необходимые действия для перехода права собственности на Квартиру к Третьему лицу.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Обеспечить приемку Квартиры Третьим лицом в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.2.2. Оплатить стоимость Квартиры (цену Договора) в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Если Продавец передал Покупателю Квартиру, не соответствующую условиям настоящего Договора (Квартиру ненадлежащего качества), если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок _______ с момента ________;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
2.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата оплаченной стоимости Квартиры (цены Договора).
3. Цена Договора и порядок оплаты
3.1. Стоимость Квартиры (цена Договора) составляет _____ (_________) рублей.
3.2. Оплата стоимости Квартиры производится путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 3.1 настоящего Договора, на банковский счет Продавца в ______ банке в течение _____ (_______) банковских дней с момента _________.
4. Передача Квартиры
4.1. Продавец передает Квартиру Третьему лицу по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____ к настоящему Договору), в срок _____ с момента _______.
4.2. Перед заключением настоящего Договора Покупатель осмотрел Квартиру, удовлетворен ее качественным состоянием, не обнаружил при осмотре недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
4.3. До подписания Передаточного акта Третье лицо обязано произвести повторный осмотр Квартиры и при выявлении недостатков, о которых ему не сообщил Продавец, отразить их в Передаточном акте.
4.4. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
4.5. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу, стороны несут в следующем порядке: ________________________.
4.6. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее несет ___________________.
5. Ответственность сторон
5.1. За нарушение сроков передачи Квартиры Покупатель вправе требовать от Продавца уплаты неустойки (пени) в размере ___________ (__________) рублей за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать от Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек (либо убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками, либо только убытки, либо только предусмотренные Договором неустойки).
5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. Форс-мажор
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.
6.2. В случае наступления этих обстоятельств сторона обязана в течение _____ (____________) (рабочих/календарных) дней уведомить об этом другую сторону.
6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7. Срок действия, изменение и расторжение Договора
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного исполнения сторонами своих обязанностей по нему.
7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью Договора.
7.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться сторонами путем переговоров.
8.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, заинтересованная сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом. Претензия должна быть направлена с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование ее отправления (заказной почтой, телеграфом и т.д.) и получения, либо вручена другой стороне под расписку.
8.3. К претензии должны быть приложены документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной стороной требования (в случае их отсутствия у другой стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.
8.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную сторону в течение ___ (_____) рабочих дней со дня получения претензии.
8.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 8.4 настоящего Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (вариант – истца) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. Заключительные положения
9.1. Договор составлен в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из сторон.
9.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.2.1. Акт приема-передачи Квартиры (Приложение N ___).
9.2.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “__”_________ ___ г. N ____ (Приложение N ___).
9.2.3. ________________________________.
10. Адреса и реквизиты сторон
Продавец: Покупатель:
___________________________________ _____________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _________
___________________________________ _____________________________________
ИНН/КПП ___________________________ ИНН/КПП _____________________________
ОГРН ______________________________ ОГРН ________________________________
Телефон: ___________ Факс: ________ Телефон: __________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ____________
Банковские реквизиты: _____________ Банковские реквизиты: _______________
___________________________________ _____________________________________
(вариант: (вариант:
___________________________________ _____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: ____________________________ Адрес: ______________________________
___________________________________ _____________________________________
Паспортные данные: ________________ Паспортные данные: __________________
___________________________________ _____________________________________
Телефон: __________________________ Телефон: ____________________________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ____________
Счет _____________________________) Счет _______________________________)
Подписи сторон:
Продавец: Покупатель:
_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)
(М.П. <2>) (М.П. <2>)
——————————–
Информация для сведения:
<1> С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
<2> Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ” наличие печати не является обязательным для хозяйственных обществ, но может быть закреплено в их уставе. Требование о проставлении печати может быть предусмотрено действующим законодательством, локальными актами организации или договором (подробнее см. п. 7 ст. 2 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ “Об акционерных обществах” и п. 5 ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, абз. 3 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, Письма Минфина России от 12.12.2016 N 07-01-09/74291 и от 06.08.2015 N 03-01-10/45390, Письмо ФНС России от 13.01.2016 N СД-4-3/105@).
Для отдельных организаций наличие печати остается обязательным – см., например, п. 8 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях”, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, п. 6.19 Инструкции Банка России “О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций”.
——————————————————————
Просмотров 310
Чтобы стать законным владельцем объекта недвижимости, не всегда нужно лично принимать участие в юридической процедуре купли-продажи или оформлять доверенность на представителя – законом не запрещена покупка квартиры в пользу третьего лица. Такой вид сделки не слишком популярен, но он все же имеет свои преимущества.
Особенности покупки жилья в пользу третьего лица
При осуществлении такой сделки покупатель передает деньги продавцу, но не становится законным владельцем приобретаемого жилья – права собственности оформляет на себя третье лицо. Отдельных законодательных актов, касающихся именно такой схемы приобретения квартиры, нет, тем не менее, сделка проходит в правовом поле и считается законной. Действия покупателя в данном случае регламентируются ст.430 ГК РФ об исполнении должником обязательств в пользу не кредитора, а третьего лица указанного или не указанного в договоре. Обязательством может стать не только купля-продажа – чаще всего законодательная норма применяется при оказании различных услуг (страхования, грузоперевозок, банковских вкладов и пр.).
В чьих интересах совершается сделка?
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям. По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
Приобретаемая по такой схеме квартира становится личной собственностью третьего лица, отсудить ее часть при разделе имущества не удастся (права собственности считаются безвозмездно переданными, как при дарении).
Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.
Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.
Иногда таким образом оформляют ДКП дети в интересах своих родителей. Будучи в почтенном возрасте, люди далеко не всегда сохраняют ясность ума – им очень сложно выступать в качестве одной из сторон сделки, вникать в юридические аспекты процесса. Действуя самостоятельно, они могут стать жертвой мошенников – покупка квартиры в пользу пожилых членов семьи становится хорошим выходом.
Пример. Пожилой человек хочет купить однокомнатную квартиру. В силу состояния своего здоровья он не может приять активного участия в процессе, поэтому все функции берет на себя сын. Он находит подходящую квартиру и покупает ее, указав в договоре, что действует в интересах третьего лица. После обращения в территориальный орган Росреестра осуществляется регистрация прав собственности на отца покупателя.
Оформление договора
ДКП в пользу кого-либо имеет свои особенности, но по большей части этот документ схож со стандартным договором. Он оформляется в письменном виде и содержит следующие сведения:
- дата, место, предмет сделки;
- информация о продавце/покупателе;
- стоимость жилья (сумма обязательно пишется прописью и цифрами);
- процедура исполнения;
- порядок приема квартиры;
- обязанности/права, условия расторжения, последствия нарушения соглашений.
Важная специфика такого соглашения – наличие в тексте информации о том, что оно заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки, и именно в его отношении будут исполнены обязательства.
В соответствии с законом, в текст можно включать паспортные данные выгодоприобретателя или не делать этого – предоставляется свобода выбора. Чаще всего покупатель жилья все же указывает в договоре эту информацию (контактные данные, ФИО). Также в ДКП прописываются сроки исполнения, перечень действий со стороны третьего лица, последствия, которые наступят в случае неисполнения в его отношении обязательств, дополнительные условия. Лицо, в пользу которого осуществляется покупка недвижимости, должно письменно удостоверить свое согласие.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
После того как третье лицо подтверждает исполнение обязательств, в заключенный договор не могут быть внесены изменения, не допускается отмена его положений (исключением является ДКП, в котором прописана возможность внесения корректировок). К выгодоприобретателю требования предъявляются в том же объеме, что и к непосредственному участнику сделки.
Порядок действий
На первом этапе стоит обсудить с будущим собственником жилья все существенные требования: этаж, количество комнат, район, наличие/отсутствие ремонта, пожелания к инфраструктуре, ориентировочную цену, условия покупки и прочие детали. С учетом полученных сведений осуществляется поиск потенциальных продавцов недвижимости.
После того как оптимальный предмет сделки найден, выполняется его проверка на юридическую чистоту. Это позволяет исключить риск аннулирования или расторжения сделки. Прежде всего, необходимо проверить документ, дающий право собственности на покупаемую квартиру (оно возникает при купле-продаже, дарении, приватизации, получении наследства). Нужно посмотреть, кто является правообладателем (может быть несколько собственников), кто прописан (особого внимания заслуживают несовершеннолетние и недееспособные лица – продать жилье без разрешения органов опеки в этом случае не получится, а это отодвинет сроки).
Если продаваемая жилплощадь была приобретена в браке, то нужно удостовериться, что супруг/супруга продавца не будет против продажи.
Важный пункт проверки – поиск сведений об обременениях/ограничениях, возможных претендентах. Максимальный объем информации предоставляет расширенная выписка из ЕГРН. В соответствии п.1 ст.62 № 218-ФЗ от 13.07.15 г., хранящаяся в реестре информация считается открытой – ее может запросить каждый, заплатив госпошлину.
После того как проверена юридическая чистота объекта, нужно обсудить с продавцом условия, отдельно оговорив особенность предстоящей сделки – квартира будет передана третьему лицу. Некоторых этот момент настораживает – возникают опасения, что имеют место мошеннические действия. На самом же деле при такой схеме оформления интересы продавца никак не страдают – он получает свои деньги, а на кого именно будет оформлена его бывшая квартира, значения уже не имеет. Чтобы исключить любые сомнения со стороны продавца, можно совместно с ним прийти на консультацию с юристом. Правовой эксперт не только поможет избавиться от опасений, но и даст рекомендации по составлению текста договора.
Нужна ли нотариальная форма? Если нотариальное удостоверение ДКП не предписано законом, можно обойтись без него (обязателен нотариус в случае, если в сделке участвует недееспособное/несовершеннолетнее лицо (подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми) или доли при долевой собственности продаются не всеми участниками).
После подписания ДКП осуществляется его внесение в реестры, а также государственная регистрация прав – собственником, в соответствии с составленным соглашением, становится не покупатель, а третье лицо. В зависимости от региона, акт приема-передачи оформляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор просит включить его в пакет документов), либо после этого (законодательство не требует обязательного предоставления акта для регистрации). Покупатель осуществляет расчеты с продавцом, выплачивая оставшуюся сумму (если был внесен аванс, то он вычитается из оговоренной стоимости).
Документы
Покупателю нужно подготовить для проведения сделки минимальный пакет документов – от него потребуются его паспорт, документ третьего лица, ИНН. Если будут задействованы общие семейные средства, то придется получить разрешение на дорогостоящую покупку от супруга/супруги.
Продавец предоставляет стандартный пакет: паспорт, правоустанавливающий документ, выписку из ЕГРН, свидетельство о браке и разрешение от супруга/супруги (если продается общее имущество), документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным/налоговым платежам, выписку из домовой книги о прописанных жильцах.
Также могут потребоваться:
- разрешение от органов опеки (если в сделке принимают участие недееспособные/несовершеннолетние лица);
- согласие получателя ренты;
- в случае с долевой собственностью – подтверждение, что совладельцам было предоставлено преимущественное право выкупа.
Сроки
Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени. Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.
Расходы
Помимо самой стоимости квартиры придется понести дополнительные траты и это:
- госпошлина (2 000 за регистрацию);
- услуги нотариуса, юриста, риэлтора (при необходимости);
- аренда банковской ячейки для передачи денег;
- прочие сопутствующие траты.
Налогообложение
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
На практике налога можно избежать даже в случае, если в схеме участвуют не близкие родственники. Поскольку в законодательстве нет прямых упоминаний о налогообложении выгодоприобретателя по соглашению, составленному в его пользу, а ДКП не является договором дарения, требования оплатить НДФЛ нельзя назвать законными. В случае появления претензий со стороны представителей налоговых органов стоит обратиться к грамотному юристу, который поможет отстоять свои интересы.
Налоговый вычет
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
Покупка доли
С помощью оформления ДКП в пользу третьего лица некоторые пытаются обойти ограничения, связанные с долевой собственностью. Схема достаточно проста: один из совладельцев договаривается с другим о том, что тот якобы приобретает его долю. На самом деле деньги платит сторонний покупатель, в пользу которого будет составлен ДКП. Использовать такой способ продажи крайне не рекомендуется. Факт нарушения интересов остальных совладельцев налицо, доказать его заинтересованным лицам не составит труда. В результате сделка будет признана мнимой, что приведет к ее аннулированию.
Какие риски таит покупка квартиры в пользу третьего лица и стоит ли использовать такую схему? Каждый случай индивидуален – юристы сайта помогут избежать потенциальных рисков и найти оптимальный выход в случае появления претензий со стороны налоговых органов.