Находятся в ипотеке в пользу
Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.
Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку». Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.
Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.
С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.
Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.
Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку. Следует обратить внимание на такой момент. На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк. Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки.
Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры
1. Где находится закладная на квартиру?
По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.
Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.
Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:
Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы. Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК. Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.
Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.
2. Какова причина продажи?
Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об опасности квартир, продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.
3. Есть ли в квартире «военная ипотека»?
Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.
4. Сколько залогодержателей у квартиры?
Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.
Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.
Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:
Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца. Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.
5. Использовался ли при покупке квартиры маткапитал?
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.
Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Сделка с такой квартирой занимает очень много времени. За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, при покупке которых использовался маткапитал.
Ранее по теме:
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Марина Лещенко,
главный специалист-эксперт
отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.