Как можно отказаться от доли в квартире в пользу
Встречаются ситуации, когда квартира оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Каковы бы ни были причины появления совместного домовладения, это не самый оптимальный вариант. Дольщику отчуждение своей части придется согласовывать с остальным правообладателями. При первой же возможности совладельцы стремятся сузить свой круг. Как правило, один из владельцев отказывается от доли в квартире в пользу другого собственника.
В июне 2016 года существенно изменен порядок проведения сделок с долевой собственностью, поэтому рассмотрим особенности долевого отказа в новых условиях.
Как недвижимость может оказаться в совладении?
Как установлено Гражданским Кодексом, долевое совладение возникает в регламентированных законом ситуациях или в результате договорных отношений (ст. 244). Обычно это:
- унаследование недвижимости по закону или завещательному распоряжению несколькими претендентами;
- совместное приобретение жилья несколькими лицами (как правило, членами семьи);
- отчуждение объекта допустимыми по закону способами. К примеру, продажа квартиры «по долям» единоличным собственником;
- раздел недвижимости разводящимися супругами;
- участие в процедуре приватизации членов семьи, прописанных на одной площади.
Как бы там ни было, но в результате человек обретает свои «квадратные метры», крышу над головою. Что же побуждает тогда оформлять отказ от доли в квартире, доме или коттедже?
Почему от квартирных долей стараются избавляться
На практике очень многое может подтолкнуть дольщика к этой мысли. Помимо морально изживших себя коммуналок-«муравейников» назовем самые распространенные причины сегодняшнего дня:
- переоформление жилплощади в пользу родственника;
- стремление улучшить условия жизни. Лицо, к которому доля отходит, преследует цель расширить жилплощадь и со временем стать единоличным собственником квартиры;
- желание избавиться от обязанностей собственника жилья. Такой «отказник» либо обеспечен другим жильем и не желает платить налоги, коммуналку за совершенно ненужную ему площадь, либо очень стеснен в средствах и не вытягивает бремя содержания квартиры.
Для правовой системы причины отказа от долевого жилья совершенно не имеют значения. Куда важнее соблюдение участниками процесса требований законодательства и регламента осуществления отказных сделок.
Законодательное регулирование «долевки»
Тем, кто подумывает о том, как отказаться от доли в квартире или о ее приобретении, стоит внимательно изучить часть первую, раздел II, главу 16 Гражданского Кодекса. Именно здесь можно уточнить понятие долей, порядок выдела части недвижимости из общей собственности, основные принципы долевых сделок.
Затем пора переходить к изучению порядка регистрации права собственности, тонкостей оформления договора и особенностей частных случаев. Все это регламентируют законы:
- 122-фз «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- 218-фз «О государственной регистрации недвижимости»;
Размер госпошлин за регистрацию сделок, сопровождение нотариуса, налоги и прядок их уплаты установлен Налоговым Кодексом (ст. 333.24).
Важнейшие особенности отчуждения долей
Какие обычно проблемы возникают у сторон по долевым отчуждениям? Что нужно обязательно учесть при оформлении отказа от доли в квартире, если все происходит через сделку отчуждения?
| Неверные шаги | Что предпринять | Куда обратиться |
| Может обнаружиться, что долевая территория по какой-то причине официально не выделена. Нет ее на бумаге. | Часть собственника должна быть юридически выделена на бумаге. В документе о праве собственности (выписка ЕГРН) размер обладания обозначается дробным значением: 1/, 1/3, ¼ и т. д. | Росреестр или МФЦ; |
| Составление договора дарения в простой письменной форме. Как результат – отказ в регистрации права собственности. | С 2017 года дарственную на недвижимость в долевой собственности удостоверятся у нотариуса (ФЗ 179 от 02.06.16). Также поступают с прочими сделками отчуждения доли. | Нотариат в регионе проживания |
| Вышеуказанные действия с долями несовершеннолетних и недееспособных владельцев. | Получаем разрешение от органа опеки и попечительства. Заключаем нотариальную дарственную. | ООП по месту регистрации лица с особым статусом; Нотариальная палата. |
Способы «сложения» с себя статуса собственника доли
Отчуждение доли недвижимости в пользу другого лица через отказ приведет к возникновению права собственности/владения у другого лица. Перед нами юридически значимое действие. Придется придерживаться следующих моментов:
- добровольное начало;
- дееспособность сторон;
- достижение отказывающимся собственником 18-летия.
Если хоть одно из условий не соблюдено, сделка может быть опротестована через суд.
Как отказаться
- Через договор дарения. Встречается чаще других. Причина в простом и хорошо отлаженном механизме. Не последнюю роль играет возможность сэкономить на налогах. Но только, если сделка заключается между близкими родственниками. Не менее важный бонус – отпадает необходимость согласия других дольщиков. Не действует правило первичного выкупа других собственников, применяемое при обычной продаже.
- Отказ от участия в приватизации. Оформляется у нотариуса по месту регистрации отказника. Но в этом случае нельзя отказаться в пользу конкретного человека. Свободная доля распределяется пропорционально долям «действующих» собственников. Однако по закону о приватизации квартиру можно оформить и на одного собственника с согласия остальных участников процедуры. В том числе на несовершеннолетнего члена семьи.
Теоретически закон предоставляется дольщику возможность отказаться от собственности без определения своего правопреемника (ст. 236 ГК). Но практика не знает таких прецедентов. Причина – в «подвешенном» стоянии освободившейся недвижимости. Один владелец сложил с себя обязанности, у других нет оснований вступать в права.
Оформление завещания юридически не рассматривают как отказ от доли в приватизированной квартире. Смены собственника здесь не происходит, а потому это совершенно иной правовой механизм. Не будет считаться отказом и продажа своей части недвижимости.
Алгоритм отказа от долей
Вариант первый: оформляем договор дарения доли. Способ актуален, если интересует, как отказаться от доли в приватизированной квартире.
Частные ситуации различаются в зависимости от конкретных условий сделки. Общие условия таковы:
- получаем выписку ЕГРН с подтверждением права собственности на долю (Росреестр);
- подтверждаем документами основания получения квартиры: актом по приватизации, договорами купли/продажи, завещанием и т. д.;
- снимаем копии паспортов дарителя и одаряемого;
- если часть квартиры, пусть и не отчуждаемая, принадлежит несовершеннолетнему собственнику, потребуется разрешение опеки;
- отправляемся в местный нотариат для заключения заверенного договора дарения.
Скачать документ (dogovor-dareniya-doli-kvartiry.doc, 47KB)
Вполне возможно, нотариус расширит список необходимой документации. Потребуется оплатить нотариальные действия. Когда специальный бланк подписями сторон получен, обращаемся в Государственном реестр для регистрации права собственности.
Обратите внимание
Дарственную крайне сложно отменить. Редкие случаи их оспаривания связаны исключительно с грубейшим попранием закона. Потому стоит говорить о практической необратимости отказа от доли при дарении. Посему главное правило – хорошо взвесить правовые последствия своего решения.
Вариант второй: отказаться от доли на этапе приватизации.
Закон предусмотрел участие всех домочадцев в приватизационном процессе. Поэтому отказное решение правомочно только при нотариальном удостоверении. Не стоит тяжко вздыхать, предполагая многодневный бюрократический «квест». Все предельно просто:
- в нотариате составляется заявление и тут же визируется;
- вносятся необходимые платежи за услуги;
- заявление прикладывается к приватизационному пакету.
Скачать документ (otkaz-ot-privatizacii.doc, 25KB)
С этого момента все карты в руки родственникам отказавшегося от доли, которые завершают приватизацию уже без него.
Стоит отметить, что дарственная и приватизационный отказ – предприятия безвозмездные. Если будет установлено, что под видом отказа завуалирована продажа доли, сделка признается притворной с ее отменой через суд.
Отказаться от доли в имуществе не так-то просто. Эта сделка таит в себе много подводных камней и нюансов.
Расскажем, как юридически грамотно составить документацию, что понадобиться для отказа от доли, к кому обратиться и что не забыть при заключении сделки.
Содержание статьи:
- Способы отказаться от имеющейся доли
- Отказаться от доли при приобретении
- Сколько стоит отказ от доли
- Юридические последствия – плюсы и минусы
- Список документов на отказ
- Отказ в пользу государства
- Отказ в пользу родителей
- Отказ в пользу ребенка или детей
- Отказ от доли, приобретенной за маткапитал
- Отказ от преимущественного права
Как отказаться от имеющейся доли в пользу другого собственника – все способы
Существует несколько вариантов передачи прав собственности. Они зависят от обстоятельств возникновения прав на долю, а также способов оформления документации.
Расскажем подробнее, как можно отказаться от доли в пользу другого гражданина.
Способ 1. Оформление дарственной
В этом случае не имеет значения, на каком основании возникло право на долю у первоначального собственника-дарителя. Согласно договору дарения, права на долю перейдут другому гражданину, который будет указан одаряемым.
Даритель обязательно должен следовать такой инструкции, если хочет подарить свою долю:
- Получите согласие другого собственника – например, супруги, если доля принадлежит не только вам.
- Обратитесь к юристу для составления договора дарения, а также передаточного акта.
- Получите заверение документа у юриста или нотариуса. Лучше, чтобы сделка происходила при специалисте. В договоре дарения одаряемый обязательно должен поставить свою подпись, подтвердив согласие на принятие доли. Также он может и отказаться, тогда нотариус откажет в заверении сделки.
- Далее следует обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации прав одаряемого.
После официальной регистрации собственник-даритель потеряет свои права на долю, а одаряемый станет новым владельцев доли. Подтвердит факт перехода прав выписка ЕГРН.
Способ 2. Оформление договора купли-продажи
Еще один вариант — продать за определенную стоимость свою долю.
Для этого продавец, он же владелец доли, должен следовать такой инструкции:
- Уведомите других собственников о том, что желаете продать свою долю. У них есть преимущественное право выкупа. Напишите заявление у нотариуса, заверьте его и направьте всем собственникам. В заявлении установите стоимость вашей доли. Продать долю ниже установленной суммы другим гражданам вы не сможете.
- Оформите выкуп, если владелец другой доли согласен выкупить ваши права.
- Найдите покупателя не из числа собственников и заключите с ним договор купли-продажи. Заметьте, вы сможете продать долю по указанной в заявлении цене. Если вы ее измените, то придется вновь оповещать собственников и предлагать выкупить уже по другой цене.
В сделке купли-продажи должен участвовать нотариус или юрист. Он поможет правильно оформить заявление с преимущественным правом выкупа, а также договор купли-продажи и передаточный акт.
Зарегистрировать свои права покупатель сможет в Росреестре или МФЦ. После регистрации он получит на руки выписку из ЕГРН.
Как отказаться от доли в недвижимости на этапе ее приобретения – при наследовании, приватизации
Может случиться так, что в процессе приобретения доли гражданин хочет отказаться от нее и не регистрировать права собственности. Это возможно и при наследовании доли, и при приватизации помещения.
Отказ при наследовании
Отказаться от доли, которую завещал гражданину умерший, или которая по закону переходит в его собственность, можно только в письменном виде. Следует прийти к нотариусу и написать соответствующий отказ.
Если возможности прийти к юристу или нотариусу нет, то можно направить письменный ответ-отказ специалисту. Также интересы наследника может представлять доверенное лицо, имеющее заверенную нотариально доверенность.
Учитывайте при отказе такие нюансы:
- От обязательной доли в наследстве отказаться нельзя.
- Отказ нельзя оспорить. Если вы подадите письменное заявление, вернуть его не получится.
- Отказаться можно в пользу конкретного наследника, либо без указания лица.
- На чужого гражданина, который не является наследником, невозможно оформить отказ.
В следующей статье мы расскажем, как оформить бланк отказа от наследства в пользу конкретного лица.
Отказ при приватизации
Для отказа от доли во время приватизации необходимо обратиться к юристу или нотариусу. Специалист должен заверить отказ. Его следует подать вместе с документами о приватизации в МФЦ, Кадастровую палату.
Обратите внимание, что вы можете отказаться от доли в пользу конкретного собственника. Остальные владельцы частей также должны дать свои согласия на передачу прав. Если кто-то будет не согласен, то доля будет распределена поровну между собственниками имущества.
Несовершеннолетний гражданин также может отказаться от приватизации без согласия, – но уже не собственников, а органов опеки и попечительства.
Сколько стоит отказ от доли в жилой недвижимости
Отказ от доли — дело затратное. Обозначим, когда, при каких обстоятельствах и сколько придется заплатить.
Способ оформления отказа | Расходы | Комментарий |
Договор дарения | Даритель должен оплатить: – За оформление договора дарения — 1 500 — 2 000 руб. – За согласие на дарение доли — 1 000 руб. – Госпошлину за регистрацию в ЕГРН — 2 000 руб. | Одаряемый платит налог в размере 13% от стоимости доли. Не резиденты РФ платят 30%. Если одаряемый — близкий родственник, то он не уплачивает налог. |
Договор купли-продажи | – Оформление сделки купли-продажи обойдется в 3 000 — 5 000 руб. – Госпошлина за регистрация прав в ЕГРН — 2 000 руб. – За согласие от другого собственника — 1 000 руб. – Оформление передаточного акта — 500 — 1 000 руб. | Можно воспользоваться услугой нотариуса по электронному оформлению документов. Она обойдется в 3 000 руб. |
Отказ от наследства | – Заверение отказа — 500 руб. – Госпошлина не оплачивается. | Если ваши интересы отстаивает представитель, то следует оформить нотариальную доверенность. Она выйдет в 1 000 — 1 500 руб. |
Отказ от приватизации | Требуется заверить отказ — 500 руб. | Госпошлины и других расходов не будет. |
Точная сумма за оформление документации варьируется в указанных пределах. Для каждого региона, города расценки свои.
Стоит уточнять их у нотариуса.
Юридические последствия отказа от доли недвижимости – плюсы и минусы
Обозначим, какие юридические последствия могут наступить для владельца недвижимости, который откажется от доли:
- С момента перерегистарции прав на долю, владелец теряет права владения жильем. Он не сможет распоряжаться своей частью, так как она будет принадлежать другому гражданину. Этот нюанс можно отнести как к плюсам, так и минусам. Если гражданин хотел отказаться от доли и передать ее другому гражданину, то это плюс.
- Если же собственник не хотел продавать или дарить свою долю, то возникает риск возникновения мошенничества. Заставить отказаться от доли имущества не может никто. В случае, когда к собственнику была применена физическая сила, угрозы, лучше сразу обращаться в правоохранительные органы.
- Сделку, заключенную обманным путем, под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренных обстоятельств, можно расторгнуть через суд (ст.178, 179 ГК РФ).
- Собственник, продавший или подаривший долю, сохраняет право бессрочного пользования жильем.
- Отказавшийся от приватизации гражданин, сохраняет за собой право постоянной регистрации и право фактического проживания в приватизированной квартире. Это правило не перестает действовать даже после продажи квартиры и смены собственника.
- Если оформлялась дарственная, то у других собственников не возникает преимущественного права выкупа доли.
- По дарственной невозможно будет оформить налоговый вычет.
- Будет наложен запрет для собственника на регистрацию в жилье членов семьи или третьих лиц.
Лицо, которому переходят права собственности на долю, будет распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он сможет продать жилье с согласия остальных владельцев частей, подарить, завещать, обменять. По сути, он получает выгоду от такой сделки. Один лишь минус заключается в том, что ему придется заплатить 13% налог при покупке доли.
Также на него налагается обязанность по регистрации прав собственности, – но, если оформлять все через МФЦ, больших затрат и сил это не займет.
Список документов на отказ от доли в квартире
Для оформления отказа от доли в квартире вам понадобятся такие документы:
- Паспорта участников сделки.
- Договор, подтверждающий права собственности нынешнего владельца доли. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
- Технические и кадастровые документы на недвижимость.
- Архивная выписка из домовой книги.
- Договор дарения, договор купли-продажи, договор мены.
- Передаточный акт.
- Завещание на долю в квартире.
- Документы, подтверждающие родство с умершим гражданином.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Согласие от другого собственника жилья.
- Заявление об отказе и передачи прав собственности.
- Уведомления о продаже и преимущественном праве выкупа для каждого собственника жилья. Можно сохранить квитанции, выданные почтой.
Мы перечислили все документы, которые могут понадобиться при оформлении отказа.
Внимательно изучайте документы, которые предоставит вам другой участник сделки.
Не забывайте о том, что некоторые документы стоит заверять.
Особенности отказа от доли в пользу государства
Отказаться от доли имущества в пользу государства возможно.
Однако стоит учитывать, что права на квартиру должны быть переданы от всех собственников. Остальные владельцы также должны оформить отказ, чтобы квартира перешла в собственность муниципалитета или государства.
Процесс отказа в этом случае называют деприватизацией, когда аннулируется договор о приватизации жилого помещения, и права на весь объект недвижимости переходят государству.
Как правило, после оформления прав, квартира будет считаться социальной, – то есть, новые жильцы смогут заключить договор социального найма квартиры.
Особенности отказа от доли недвижимости в пользу родителей
Отказаться от доли можно в пользу:
- Одного родителя.
- Обоих родителей.
- Приемных родителей.
Закон не запрещает это делать. Близкие члены семьи могут получить долю от имущества от своих детей.
Обратите внимание, что родители не будут платить 13% налог (ст.217 НК РФ). Можно будет оформить дарственную, договор купли-продажи – или вообще передать долю по наследству.
В случае, когда отказ оформлен на двоих граждан, доля будет разделена между ними в равном размере.
Особенности отказа от доли в квартире в пользу ребенка или детей
Передать права на долю в квартире можно и детям.
Учитывайте такие особенности:
- Если ребенок совершеннолетний, – то есть, ему исполнилось 18 лет, – он сам сможет участвовать в сделке.
- Если же ребенку нет 14 лет, то его интересы представляют родители. Они сами будут подписывать всю документацию.
- Если ребенку исполнилось 14 лет, то родители пишут согласие, а ребенок сам подписывает документы.
- Обычно оформляют на детей договор дарения. Можно в нем указать всех одаряемых, если ребенок не один, а их несколько.
- Обязательно получить согласие от супруга на передачу прав детям. Его следует заверить в нотариальной конторе.
- Дети не будут уплачивать налог за полученное в дар имущество.
Обратитесь к нашим юристам, они помогут заключить сделку правильно, согласно букве закона.
Особенности отказа от доли недвижимости, приобретенной за материнский капитал
Вкладывая в приобретение жилья денежные средства материнского капитала, супруги должны понимать, что недвижимость будет распределена между всеми членами семьи, в том числе и несовершеннолетними гражданами.
Поэтому, если один из супругов пожелает отказаться от своей доли, то он должен оформить отказ нотариально.
По сути, супруг, отказавшийся от своей части, не получит доли, но за ним будет сохраняться право на общее имущество супругов. В случае развода, его доля будет делиться между супругами, как общее совместно нажитое имущество.
Обратите внимание, если квартира была приобретена по ипотечному кредитованию с вложением материнского капитала, то требуется получить согласие на отказ у банка. Супруги будут выступать созаемщиками, имея равные обязанности и права перед банковской организацией. Если один из супругов отказывается от своей доли, то долг по кредиту переноситься с одного заемщика на другого. Об этом говорится в статье 391 ГК РФ.
Кредиторы не всегда идут на уступки, поэтому в такой квартире отказаться от доли будет проблематично. Если получить согласие на передачу прав не получилось, можно решить вопрос в судебной инстанции. Стать истцом может любой супруг.
Отказ от преимущественного права – как оформить правильно
Собственник, решивший передать права на свою долю, должен обратиться в нотариальную контору и написать остальным собственникам заявление с предложением выкупить его часть.
В заявлении он должен указать, владельцем какой доли он является, на основании каких документов, а также определить стоимость, за которую хочет продать свою долю.
Собственники остальных долей, которые получают данное заявление, должны обратиться к этому же нотариусу – и:
- Либо согласиться выкупить его часть.
- Либо отказаться выкупать предложенную долю.
- Либо согласиться выкупить долю, но за другую сумму.
Третий вариант решения вопроса мало кто предусматривает, ведь нотариус предложит вам только оформить согласие, либо только отказ. Юристы же рекомендуют отвечать в письменном виде нотариусу по третьему варианту. Можно написать согласие самостоятельно, направив по обозначенной почте. Лучше фиксировать свое согласие на выкуп, но указывать другую сумму или писать без указания стоимости. Так собственник не утрачивает преимущественное право на выкуп доли.
Если владелец реализуемой доли решит продать ее по другой стоимости, он должен будет уведомить так же, через нотариуса, остальных собственников об этом. Они также должны будут дать согласие или отказ.
Если же не отвечать на требования нотариуса, то собственник теряет право на выкуп. Согласно российскому законодательству, спустя 1 месяц владелец доли может реализовать ее по своему усмотрению, более не предупреждая другого совладельца.
Остались вопросы? Просто позвоните нам: