Ипотека в пользу застройщика не возникает
Единственное более-менее похожее, что нашел по теме:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2007 г. N А58-5528/06-Ф02-8065/07
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кулакова В.И.,
судей: Воробьевой Н.М., Горячих Н.А.,
при участии в судебном заседании представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) – Панова А.В. (доверенность N 61 от 17 июля 2007 года),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2007 года по делу N А58-5528/06 (суд первой инстанции: Шевелев В.В.; суд апелляционной инстанции: Стасюк Т.В., Буркова О.Н., Куклин О.А.),
установил:
закрытое акционерное общество “Якутжилстрой” обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества “Якутжилстрой”.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года заявленные требования были удовлетворены.
Постановлением от 2 мая 2007 года решение от 17 января 2007 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе на указанные судебные акты УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель считает их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
По его мнению, судами не приняты во внимание обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применены нормы права, подлежащие применению.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО “Якутскжилстрой” указал на ее необоснованность и законность обжалуемых судебных актов.
Представитель УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ЗАО “Якутскжилстрой” о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Арбитражными судами первой и второй инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
3 апреля 2001 года между заявителем и муниципальным унитарным предприятием “Главное управление капитального строительства” заключен договор о долевом участии в строительстве муниципального жилья в городе Якутске, который зарегистрирован 27 августа 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Саха (Якутия) (л.д. 3).
В соответствии с условиями договора заявитель передает другой стороне договора денежные средства, а другая сторона передает после окончания строительства 11 квартир в 72-квартирном жилом доме N 2 в квартале Хатынг-Юрях города Якутска.
Распоряжением заместителя мэра города Якутска от 12.09.2003 N 468 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта: 72-квартирный жилой дом в квартале Хатынг-Юрях (2-й подъезд БСУ “В”) по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 16).
10 февраля 2004 года между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной заключен договор уступки права требования (л.д. 4), по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 рублей путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет.
3 августа 2004 года представитель Чукмасовой Л.А. обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 71).
27 августа 2004 года произведена регистрация права собственности на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.С. без внесения записи об ипотеке (л.д. 75).
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 декабря 2005 года по делу N 2-4326-05 в связи с неуплатой гражданкой Чукмасовой Л.А. стоимости квартиры, расторгнут договор уступки права требования от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Л.А., с выселением Чукмасовой П.А. со всеми членами семьи из квартиры N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске (л.д. 79).
10 мая 2006 года по вышеуказанному решению выдан исполнительный лист (л.д. 82). Заявитель получил исполнительный лист Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) по делу 27 июля 2006 года (л.д. 81, 82).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Слепцовой Д.М. от 18 июня 2006 г. N 771 исполнительное производство окончено по причине невозможности взыскания.
Ссылаясь на регистрацию заинтересованным лицом права собственности Чукмасовой Л.А. на квартиру N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске, без одновременной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Нормы статьи 20 Федерального закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” регулируют порядок государственной регистрации ипотеки, в соответствии с которыми при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (статья 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение.
Согласно пункту 2 указанной статьи ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Норма, содержащаяся в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.
В статье 19 Федерального закона “Об ипотеке” указано, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. В соответствии с пунктом 6 статьи 20 Федерального закона “Об ипотеке” государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ипотека, возникшая в силу закона, подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности.
Как следует из материалов дела, Чукмасовой Л.А. для регистрации права на приобретенную квартиру были представлены документы, в том числе и договор от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной, по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 руб. путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет. Условия данного договора от 10.02.2004 прямо указывают на то, что гражданка Чукмасова Л.А. обязана оплатить стоимость квартиры заявителю.
Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При надлежащем проведении правовой экспертизы, учитывая положения пункта 3 статьи 334, пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрирующий орган по представленным Чукмасовой Л.А. документам должен был установить, оплачена ли приобретенная Чукмасовой Л.А. квартира.
Заинтересованное лицо приняло за факт оплаты стоимости квартиры акт приемки-передачи квартиры N 5 от 10 февраля 2004 года, в пункте 1 которого указано, что Чукмасова Л.А. оплатила полностью долевой взнос в размере 820500 руб. Указанный акт приемки-передачи квартиры подписан директором ГУП “Главное управление капитального строительства”. Но из представленного на регистрацию договора от 10.02.2004 усматривается обязанность Чукмасовой Л.А. оплатить стоимость квартиры не ГУП “Главное управление капитального строительства”, а ЗАО “Якутжилстрой” (пункты 1.1, 3.1, 3, 2, 4.1).
Следовательно, заинтересованное лицо 27 августа 2004 года обязано было установить обстоятельства оплаты третьим лицом квартиры, зарегистрировать ипотеку, возникшую в силу закона, одновременно с регистрацией права собственности на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А.
Между тем заинтересованное лицо не представило доказательства того, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А. была осуществлена государственная регистрация ипотеки. Таким образом, заинтересованное лицо без должной проверки представленных документов осуществило государственную регистрацию права собственности без одновременной регистрации ипотеки, что повлекло нарушение прав заявителя – ЗАО “Якутжилстрой”.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона “Об ипотеке” отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
Доводы заинтересованного лица о том, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не сама запись об этом, подлежат отклонению, поскольку спор о праве отсутствует, заявитель обратился в суд, обжалуя действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующих федеральному закону и нарушающих права заявителя.
Судом первой инстанции было правильно разрешено заявление заинтересованного лица о пропуске истцом срока исковой давности. При рассмотрении данного вопроса судом обоснованно приняты во внимание обстоятельства, при которых заявителю стало известно о нарушении его прав – 27.07.2006. Доказательства, указывающие на то, что заявитель знал о проведенной заинтересованным лицом регистрации права собственности без регистрации ипотеки, за пределами срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
На основании вышеизложенного суд, руководствуясь частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требования заявителя и признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества “Якутскжилстрой”, проверив на соответствие требованиям статьи 20 Федерального закона “Об ипотеке”.
Обжалуемые судебные акты являются законными, оснований для их отмены не имеется.
Доводы заявителя кассационной жалобы являются необоснованными и не влияют на правильность принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
решение от 17 января 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление от 2 мая 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А58-5528/06 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Застройщик может наложить обременение на объект долевого строительство, но соответствующие условия следует внести в сам договор долевого участия.
Дело в том, что нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не запрещают согласовать застройщику и дольщику условие о рассрочке платежа.
В данном случае будут применяться общие условия – при продаже недвижимости с условием рассрочке (отсрочке) платежа, если иное не установлено договором, залог недвижимости в пользу застройщика возникает в силу закона, т.к. к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 ГК РФ.
Правила регистрации залога возникающего в силу закона при рассрочке платежа следующие. П.2 ст.20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины. В соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (см. Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»).
Однако, если условие о залоге в пользу застройщика при рассрочке платежа не установлено в самом договоре, то Росреестр может и не наложить залог в пользу застройщика – см. например, Постановление ФАС УО от 15.08.2005 № Ф09-2545/05-С4.
Таким образом, только указание в акте приема-передачи того, что дольщик не выплатил застройщику денежные средства, может не повлечь за собой ипотеку в пользу застройщика, в связи с чем, целесообразнее внести изменения в сам договор долевого участия, указав, что квартира приобретается дольщиком на условиях рассрочки платежа, до момента полной выплаты, квартира находится в залоге у застройщика. Данные условия можно продублировать и в акте приема-передачи.
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков
«Аванс, задаток, кредит и рассрочка
Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.
Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.
В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ.*
Кроме того, у продавца есть возможность защиты своих прав путем применения конструкции резервирования права собственности (ст. 491 ГК РФ). Иначе говоря, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного, но переданного покупателю товара, если только стороны договорились, что до оплаты право собственности сохраняется за продавцом.
В случае предоплаты необходимо обратить особое внимание на то, как это условие сформулировано в договоре: идет ли речь просто о предоплате (авансе) или же внесение предварительной оплаты стороны расценили как соглашение о задатке.
Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки. По сути, в обоих случаях производится «предоплата», вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель на задатке».
11.05.2016
Одна из экспертов «АГ» отметила, что ВС в обособленном банкротном споре не только определил инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости, но и напомнил о преюдициальности такой квалификации, произведенной иным судом при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Другая рекомендовала инвесторам заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы займа.
Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа (Определение от 4 июня 2020 г. № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017).
Суд округа квалифицировал соглашение как договор целевого займа
ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.
Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.
«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов. Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус. По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).
АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу. Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке).
ВС исправил ошибку окружного суда
Другой конкурсный кредитор института, АО «Метробанк», обжаловал постановление окружного суда в Верховный Суд. Заявитель полагал, что нижестоящая инстанция ошибочно квалифицировала правоотношения сторон как заемные и неправильно применила к ним ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке.
Верховный Суд напомнил, что согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке по общему правилу залог здания или сооружения с земельным участком под ним возникает в силу закона у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство такого объекта. В соответствии со ст. 64.2 того же акта по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение.
При этом, заметила Экономколлегия, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью по финансированию строительства, необходимо определять правовую природу таких соглашений. И, если не установлено иное, квалифицировать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Понятие целевого займа раскрывается в ст. 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования может потребовать досрочного возврата и уплаты причитающихся процентов, указал ВС. Однако спорные договоры не предусматривают возврат денежных средств, полученных институтом, подчеркнул он. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные деньги институт впоследствии передаст контрагенту в собственность недвижимое имущество. Соответственно, подытожил он, речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что покупатель находился с застройщиком в заемных правоотношениях, отметил Суд.
Диспозиция ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак – наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем. «МДК» и институт в таких отношениях не находились, а значит, окружной суд неправильно применил указанные нормы и пришел к неверному выводу о возникновении у покупателя залога, резюмировал ВС. Не найдя оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке, Суд подчеркнул, что залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений.
Кроме того, добавил он, указанные соглашения были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости при разрешении заявления общества о включении его требований в реестр требований кредиторов института. Рассматривая позже обособленный спор по данному делу, окружной суд должен был учесть оценку, данную обстоятельствам, которые установлены в рассмотренном ранее обособленном споре, а придя к иным выводам – указать соответствующие мотивы (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 57, п. 4 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Однако, заметила Экономколлегия, окружной суд не опроверг выводы о квалификации договоров иными инстанциями, сделанные как в предыдущем, так и в этом обособленном споре. Таким образом, постановление АС Московского округа было отменено, а акты нижестоящих инстанций оставлены в силе.
Эксперты поддержали выводы Суда
Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.
«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность. Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.
Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта. «Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.
Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.
«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости. Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.
Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.