Ипотечное соглашение в пользу одного из супругов

Раздел совместно нажитого имущества является неотъемлемой частью любого бракоразводного процесса. Одним из наиболее ключевых объектов, вызывающих многочисленные споры, выступает недвижимость. Если по части квартир или домов, находящихся в непосредственной собственности супругов, имеется определенная ясность, то, как правильно выполнить раздел ипотеки при разводе большинство супругов даже не подозревают.

Правовое регулирование

Все сложности, связанные с разделом ипотечной недвижимости, сопряжены с недостаточным правовым регулированием и двусмысленными трактовками определенных законов СК РФ и ГК РФ. При судебном решении подобных вопросов государственные сотрудники опираются, в первую очередь, на четыре основных правовых документа:

• семейный кодекс;
• гражданский кодекс;
• федеральный закон Об ипотеке;
• соглашение между банком и заёмщиками.

Главные принципы, на основании которых выносится судебное решение, возможно сформулировать следующим образом:

• недвижимое имущество, приобретаемое во время действия брачного союза, является совместно нажитым, а потому подвергается разделу при разводе;
• раздел совместного имущества между бывшими супругами производится в равных долях, если другой порядок не указан в брачном соглашении;
• при решении имущественных вопросов судом не учитывается, на кого оформлена ипотека и кто является созаёмщиком.

Важно! Согласно законодательству при разделе имущества супруги также делят и общие долги. Поэтому после развода и получения части ипотечного жилья обе стороны обязаны выплатить банку недостающую сумму.

К сожалению, равномерное распределение ипотечного жилья затруднено тем фактом, что имущество находится в залоге у финансовой организации, а значит супруги не имеют права производить с ним любые юридические действия.

Раздел ипотечной квартиры или частного дома после развода

Особенности раздела залоговой собственности между супругами зависят от обстоятельств выдачи займа и того, когда был взят кредит. Специалисты разделяют четыре принципиальных случая:

• покупка недвижимости во время действия брачного союза;
• приобретение имущества до свадьбы;
• покупка недвижимой собственности во время гражданского брака;
• приобретение квартиры в браке, но за счет программы помощи военным.

Раздел квартиры, приобретенной в браке

Статья 34 семейного кодекса и статья 256 кодекса гражданского повествуют, что все имущество, приобретенное во время действия брачного союза, является общим и при расторжении официальных отношений делится поровну между сторонами конфликта. Это справедливо при отсутствии дополнительного брачного соглашения между супругами.

Важно! Если один из супругов продал свою квартиру и вложил все средства в новую уже находясь в браке, то он имеет право претендовать на большую долю при разводе.

Раздел кредитного имущества, приобретенного в браке, производится по одной из схем:

Вариант раздела собственностиОписание механизма разделения имуществаПродажа квартирыСупруги во время бракоразводного процесса имеют право продать квартиру. Вырученные денежные средства разделяются по принципу:

·         выплачивается кредит банку;

·         остаток денег распределяется равномерно между супругами.

К сожалению, подобный исход раздела кредитного имущества маловероятен, поскольку банковские организации редко соглашаются на данный сценарий.

Составление дополнительного соглашения с банкомПосле развода супруги имеют право обратиться в финансовую организацию с просьбой о составлении дополнительного соглашения. Договор должен переопределить ответственность сторон и преобразовать солидарный долг в индивидуальный.Переоформление ипотекиОдна из сторон развода вправе полностью отказаться от своей доли в недвижимости. В таком случае получателю квартиры придется выплатить 50% от уже внесенных в ипотеку средств второму супругу.Продажа имущества банковской организациейПри невозможности дальнейшего погашения ипотеки заёмщиком финансовая организация получает право продать кредитное имущество. Реализация квартиры или дома производится на специальных торговых площадках по цене, существенно ниже рыночной. После продажи имущества из полученной суммы банк забирает свою долю, а остаток средств супруги распределяют между собой.

Распределение имущества, взятого в ипотеку до свадьбы

Если один из супругов, на момент заключения брака, имеет ипотечное жилье, то при разводе вторая сторона все равно имеет право потребовать часть квартиры или дома. Подобная практика объясняется тем, что ипотека представляет собой рассрочку, большая часть платежей по которой производится непосредственно во время действия брака. Поэтому такое имущества также признается совместно нажитым и подлежит разделу.

Для получения большей доли, супругу, оформившему ипотеку до брака, следует подготовить следующие бумаги, полученные до регистрации отношений:

• квитанции, подтверждающие размер первоначального взноса;
• чеки, выданные при приобретении стройматериалов;
• документальные подтверждения оплаты труда ремонтных бригад, работающих в квартире до брака.

Облегчить процедуру раздела кредитного имущества, приобретенного до брака, позволяет заключение супружеского договора. В таком документе сторонам необходимо зафиксировать:

• долю каждой стороны;
• размер компенсации при несоблюдении условий погашения долга перед банком;
• процентное соотношение ипотечных выплат.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Гражданский брак с юридической точки никоим образом не влияет на раздел собственности. То есть, если один из супругов берет недвижимое имущество в ипотеку и выплачивает ее, то вторая сторона не имеет на собственность никаких прав.

Один из супругов, которому при разрыве отношений не остается ничего, имеет право попытаться доказать факт совместного проживания и выплаты кредитов. Для этого ему необходимо:

• нанять хорошего юриста, поскольку подобные дела являются самыми сложными;
• составить исковое заявление;
• собрать доказательную базу, указывающую на факт совместной оплаты займа.

Гораздо проще ситуация, когда семья, находящаяся в гражданском браке, оформила ипотечную квартиру в долевую собственность. В таком случае, при расставании каждый супруг получит свою долю и будет выплачивать за нее заём.

Раздел военной ипотеки

Военная ипотека – это особый вид кредитования, имеющий свои особенности и нюансы. Главной отличительной особенностью военной ипотеки является то, что платежи по ней осуществляются не заемщиком, а государством. Поэтому квартиру или дом, приобретенные в военную ипотеку, невозможно:

• оформить на другое лицо;
• разделить между супругами при разводе.

Тем не менее существует ряд ситуаций, когда вторая сторона имеет право получить компенсацию за вложения в недвижимость. К таковым принято относить случаи, когда:

• второй супруг вкладывает личные средства в недвижимость и имеет на руках доказательства;
• для погашения части займа использовались средства из материнского капитала.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Раздел кредитной квартиры между бывшими супругами производится по следующей схеме:

• Одна из сторон оформляет исковое заявление в суд с требованием о разделе совместного нажитого имущества. В иске указывается необходимость распределения долей в собственности с обременением.
• После вступления решения в силу стороны обращаются в Единый государственный реестр и получают новое свидетельство на недвижимость.
• Оба бывших супруга обращаются в кредитную организацию с просьбой о переоформлении ипотечного займа.

Если супругам удалось договориться между собой, то сценарий раздела собственности несколько изменится и будет представлять собой следующий перечень шагов:

• Заключение мировой договоренности. В документе должны быть регламентированы доли супругов после развода и описан характер выплат по кредиту.
• Посещение менеджера банка с мировым соглашением. Вместе с соглашением супругам нужно взять с собой ипотечный договор и справки о доходах за последние 6 месяцев.
• При положительном решении кредитной организации банк переоформляет солидарный договор на два личных и выдает скорректированные графики взносов. Как правило, подобная процедура обходится бывшим супругам в 1-2% от суммы остатка долга. По желанию сторон банк вправе лишить права на недвижимость одного из супругов и вычеркнуть его из списка должников.
• При неблагоприятном исходе финансовая организация оставляет старый договор в силе либо принуждает должников выплатить заём досрочно.

Обратите внимание! Как показывает практика, банки очень неохотно идут на оформление раздельных ипотечных договоров. Поэтому супругам не стоит рассчитывать на благоприятный исход и следует заранее продумать все действия, предпринимаемые в случае отказа.

Раздел долга по ипотеке

В судебной практике существует два варианта раздела ипотечного долга супругов после прекращения официального брака:

• Недвижимость и остаток долга оформляются на одного супруга. Сторона обязуется отдать половину средств, выплаченных в рамках ежемесячных взносов супругу, отказавшемуся от своей доли собственности.
• Супруги составляют соглашение о разделе имущества в определенном процентном соотношении.

В любом случае каждое решение, затрагивающее условия ипотечного договора, должно быть одобрено финансовой организацией. В случае, если банк не устроят новые условия, он оставляет за собой право принудить должников к выплате займа на выгодных ему условиях.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Нередки случаи, когда после развода супруги получили равные доли в ипотечной квартире, однако жильем пользуется лишь один из них. В подобной ситуации вторая сторона часто попросту перестает платить взносы и накапливает задолженность. Поэтому у супруга, проживающего в квартире с обременением, остается два законных варианта решения данной проблемы:

• оплатить обе части платежа самостоятельно;
• дождаться накопления задолженности и последующей продажи заёмщиком.

Ни один из перечисленных выше вариантов не является приемлемым и сулит серьезные денежные потери. Дабы избежать подобных ситуаций супругам следует заблаговременно договориться о распределении долей в квартире и, если одному из них недвижимость не нужна, переоформить ипотеку с учетом новых обстоятельств.

Важно! Продажа квартиры банковской организацией кажется привлекательной лишь на первый взгляд. На самом деле банк волнует исключительно возврат собственных средств, поэтому при реализации организация вправе выставить квартиру за максимально низкую цену, покрывающую лишь остаток долга. В таком случае бывшие супруги потеряют все те взносы, которые они производили ранее.

Судебная практика

Если до инициации бракоразводного процесса паре не удалось разрешить все имущественные вопросы полюбовно, следует обратиться в районную или городскую судебную инстанцию. Процедура распределения собственности через суд включает четыре основных этапа:

• составление искового заявления;
• передача заявки в суд;
• подготовка документов, доказывающих право на получение определенных преференций;
• посещение судебного слушания и получение вердикта.

Как правило, решение судьи основывается на следующих факторах:

• кто приобрел недвижимость;
• кем был уплачен первый взнос;
• каково было участие супругов в погашении кредитного займа;
• откуда были взяты средства;
• есть ли у пары несовершеннолетние дети.

Содержимое заявления и образец иска

Иск на раздел имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

• реквизиты судебной инстанции, в которую он направляется;
• данные о квартире и остатке долга;
• дату покупки недвижимого имущества;
• на кого оформлена жилищная площадь;
• источник средств, которыми была погашена часть займа;
• требования по распределению собственности между супругами;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дату и подпись истца.

Загрузить образец искового заявления о распределении ипотечного имущества возможно по ссылке.

Увеличенная доля одной из сторон при разводе с детьми

Существует судебная практика, позволяющая матерям, с которыми остается несовершеннолетний ребенок, получить увеличенную долю ипотечной квартиры после развода. Обстоятельствами для вынесения подобного решения выступают:

• отсутствие у матери своего жилого помещения;
• инвалидность ребенка;
• малая площадь ипотечного жилья.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Лучший способ раздела ипотечного жилья после развода – это его продажа. Супруги имеют право попытаться самостоятельно реализовать квартиру. Для этого им необходимо:

• получить согласие банка на продажу недвижимости;
• найти покупателю, готового приобрести собственность с обременением;
• сделать солидную скидку, поскольку без нее найти покупателя будет невозможно.

Еще одним неплохим вариантом использования ипотечного жилья после развода является сдача в аренду. Супруги, не желающие проживать вместе, вправе разъехаться по съемным квартирам, а жилье с обременением сдать в аренду. Конечно официально подобную схему без одобрения банка провернуть не удастся, тем не менее множество бывших пар с ипотечным жильем пользуются данной возможностью незаконно.

В итоге: как производится раздел ипотечной собственности и на что обратить внимание

Заемная недвижимость во время бракоразводного процесса разделяется несколькими способами: полная продажа с выплатой средств банку, перерегистрация кредитных договоров, отчуждение доли в пользу материальной компенсации.

Все действия с имуществом осуществляются с разрешения банковской организации. В случае, если один из супругов теряет возможность оплачивать собственную долю, банк вправе взыскать всю квартиру и продать ее на аукционе по сниженной стоимости.

Оригинал статьи: https://yurist-rossiya.ru/semejnoe-pravo/razdel-ipoteki-pri-razvode.html