Договора по ее отчуждению в пользу покупателя

Добрый день, это такой юридический термин, по сути надо конечно внимательно вычитывать сам договор, самое главное, что бы в договоре не стояла формулировка с правом этой компании получения денежных средств связанных с реализацией Вашей недвижимости

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР №________                                                                                      «____» ____________ 201_г.

 Гр Иванов Иван Иванович именуемый в дальнейшем Заказчик, с одной сторони и ооо в лице директора  Петрова Пётра Петровича действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Исполнитель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.Предметом настоящего договора является возмездное оказание Исполнителем услуг Заказчику, направленных на поиск Приобретателя на  следующие Объекты недвижимости:     _______________________________________________________________________________ 

____________________________________________________________________________________ 

____________________________________________________________________________________ 

____________________________________________________________________________________ 

(далее Объекты), с целью заключения Сделок, результатом которых  будет  являться отчуждение ЗаказчикомОбъектов недвижимости.

Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя в порядке, в срок и на условиях, определенных настоящим  Договором.

1.2. Настоящий Договор не является эксклюзивным, т.е.  Заказчик имеет право заключать аналогичные Договоры с иными третьими лицами, а также самостоятельно осуществлять действия по поиску Приобретателяна Объекты недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. Организовать целенаправленный поиск Приобретателя;
2.1.2. Организовать просмотры Объектов;
2.1.3. Осуществить  все необходимые для организации процесса продажи Объектов рекламные мероприятия. 
2.1.4. От имени и по  поручению  Заказчика  провести  предварительные  переговоры с  Приобретателем Объектов;
2.1.5. Организовать проведение переговоров между Приобретателем  и Заказчиком;
2.1.6. Сообщать  Заказчику  по  его  требованию  все  сведения о ходе исполнения  настоящего  Договора.   
2.1.7. Не сообщать третьим лицам сведения,  составляющие коммерческую тайну Заказчика, без согласования с ним;
2.1.8. Исполнитель,  кроме того:
• консультирует   Заказчика   (при необходимости) по   вопросам    законодательства,  связанным с предметом настоящего Договора;
• формирует пакеты документов (при необходимости), необходимые для государственной регистрации прав на Объекты в установленном законодательстве РФ порядке (в случае необходимости), а также выполняет за дополнительную плату все необходимые действия в целях осуществления государственной регистрации;
• привлекает  специалистов в целях подготовки  необходимой  документации  по  Объектам, подготовки и проведению Сделки по приобретению прав на Объекты.
2.2. Исполнитель имеет право:         
2.2.1. От  имени  Заказчика   вести   переговоры   с  Приобретателем объекта.
2.2.2. Получать от Правообладателя всю необходимую документацию по Объектам, в  том  числе правоустанавливающую: планы,  проекты, расчеты, заключения специалистов, относящиеся к Объектам.
2.2.3. Снимать копии с любых документов  для  использования  в  целях исполнения обязательств по настоящему Договору.
2.2.4. Пользоваться услугами любых  юридических и физических  лиц  в целях  своевременного  и  качественного  исполнения  обязательств  по Договору.
2.2.5. Вместе с Заказчиком участвовать в переговорах и встречах с Приобретателями Объектов.
2.3. Заказчик обязан:
2.3.1. Предоставить  Исполнителю  все  имеющиеся  у  него  сведения и документы,  необходимые для подготовки и заключения  договора, направленного на  приобретение прав на Объекты;
2.3.2. Подписать протокол осмотра при просмотре Объектов;
2.3.3. Предоставить  Исполнителю  необходимые  полномочия  в   рамках  настоящего  Договора,  оформив  это соответствующими доверенностями;
2.3.4. Своевременно,   не   менее   чем  за  24  часа,  предупреждать  Исполнителя о времени и месте  проведения  переговоров  по  вопросам,  связанным с  отчуждением прав на Объекты;
2.3.5. Принять, путем подписания акта приема-передачи, услуги Исполнителя в течение двух рабочих дней, с даты  предъявления его Исполнителем или предоставить  (если есть) мотивированные возражения в тот же срок. В случае уклонения Заказчика от подписания акта, без предоставления мотивированных возражений, услуги считаются принятыми, исполненными в надлежащем объеме и с надлежащим качеством;
2.3.6. Оплатить услуги Исполнителя и привлеченных им согласованных с Заказчиком специалистов в порядке,  в сроки и  в  размере,   установленные  настоящим Договором;
2.3.7. Уведомлять Исполнителя о возникновении любых обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение условий настоящего Договора в течение 2 (Двух) рабочих дней с момента возникновения подобных обстоятельств.
2.4. Заказчик  имеет право:
2.4.1. Получать от Исполнителя сведения о ходе  исполнения  Договора;
2.4.2. Присутствовать    на   всех   переговорах   с   потенциальными  Приобретателями  по вопросам, связанным с предметом настоящего Договора;
 

3. СРОКИ   ДЕЙСТВИЯ
3.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента окончательного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
3.2. В случае получения Исполнителем указаний Заказчика о выполнении работ, не предусмотренных настоящим Договором, сроки и стоимость выполнения этих работ определяются ДополнительнымСоглашением Сторон. 
3.3. Обязательства   Исполнителя   перед  Заказчиком  считаются выполненными в полном объеме в следующих случаях:
• если   Заказчик   заключил Сделку, предусматривающую   отчуждение прав на Объект  с юридическим или физическим  лицом,  представленным Исполнителем;
3.4         Договор может быть пролонгирован по взаимному согласию сторон.

4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ  ИСПОЛНИТЕЛЯ
4. Заказчик оплачивает работу Исполнителя комиссионным вознаграждением в размере __% от стоимости продажи объекта.
4. 4.1.Вознаграждение выплачивается Заказчиком по факту совершения Заказчиком Сделок купли-продажи  или смены учредителя на Объекте.  Данная сумма подлежит перечислению на расчетный счет Исполнителя в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента совершения Сделки между Приобретателем и Заказчиком (либо его аффилированным лицом, либо иным, указанным Заказчиком лицом) или помещение средств в ячейку банка на момент подписания Договора.
4.2. В случае несвоевременной выплаты вознаграждения Заказчик выплачивает Исполнителю пени в размере 0,3% от суммы вознаграждения за каждый календарный день просрочки.
 

5. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Настоящий Договор прекращает действие в следующих случаях:
при исполнении обязательств по Договору Сторонами, что подтверждается фактом подписания Актасдачи–приемки оказанных услуг и фактом выплаты Заказчиком вознаграждения Исполнителю;

• по соглашению Сторон;
• по решению суда (арбитражного суда).
• по требованию одной из сторон, при нарушении другой стороной условий настоящего Договора.
5.2.     Любая из Сторон вправе, в одностороннем порядке, досрочно  расторгнуть настоящий Договор, уведомив другую Сторону в срок не позднее 10 дней до фактической даты расторжения Договора. 

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1.  Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения Договора или связанные с ним, решаются путем переговоров. В случае, если Стороны не пришли к соглашению, все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения договора или связанные с ним, подлежат окончательному разрешению в «Арбитражном суде по экономическим спорам Санкт-Петербурга» в соответствии с положением и регламентом указанного суда, решение которого будет окончательным и обязательным для сторон, исполнено ими в сроки, указанные в решении.

6.1. Все остальное, не урегулированное настоящим договором определяется Дополнительным соглашением Сторон, а также Гражданским Кодексом РФ.
 

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
 

Исполнитель

ООО

Заказчик

Вот типовой договор. 

19 июня Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС 17-19678 по делу об оспаривании конкурсным управляющим сделок по отчуждению недвижимого имущества должника, впоследствии сменившего несколько собственников.

Недвижимость, проданная организацией, впоследствии признанной банкротом, сменила ряд владельцев

В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст. 488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.

В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.

В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.

Апелляция и кассация не стали удовлетворять требования конкурсного управляющего по оспариванию сделок

Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.

Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости. В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника. В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.

В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения. Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем. Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты. Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.

Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.

Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.

ВС напомнил правила определения фиктивных сделок по отчуждению имущества должника

Изучив материалы дела № А 11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником. В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст. 301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.

Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК. При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве. «Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.

Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

ВС выявил нарушения, допущенные нижестоящими судами

Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником. Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.

«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров. Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности. В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров. О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.

ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.

Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст. 167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.

В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.

Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию. Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус. Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.