Договор в пользу третьего лица судебная практика

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

См. все связанные документы >>>

1. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора об исполнении третьему лицу (например, при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в его разнарядке получателям), когда это третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Соответственно, правила ст. 430 к таким договорам неприменимы.

2. Конструкция договора в пользу третьего лица, используемая гражданским законодательством в интересах облегчения и развития имущественного оборота, выражена в ст. 430 в общей форме и недостаточно полна.

Во-первых, договор в пользу третьего лица может возникать не только по соглашению сторон (п. 1 статьи), но и в силу соответствующих указаний норм законодательства. Примером являются договор перевозки груза (ст. 785 ГК) и некоторые виды договора личного страхования (ст. 929 ГК).

Во-вторых, в некоторые гражданско-правовые договоры в силу их содержания и назначения не могут быть включены условия, придающие им свойства договора в пользу третьего лица (например, банковский счет, поручение, комиссия).

В-третьих, договор в пользу третьего лица может создавать для этого третьего лица не только право требовать исполнения, но и возлагать на него определенные обязанности, о чем в ст. 430 не говорится. Выгодоприобретатель в договоре страхования (ст. 939 ГК), грузополучатель в договоре перевозки груза (ст. 64 УЖД, ст. 154 КТМ) наряду с правами несут обязанности. Следует считать возможным возложение на третье лицо, в пользу которого заключен договор, определенных обязанностей и по соглашению участников договора.

3. Третье лицо, в пользу которого заключается договор, может быть согласно п. 1 ст. 430 указано или не указано. Этот второй случай имеет в виду в основном правила морского страхования грузов (ст. 199 КТМ), когда в страховых полисах используется формула “в пользу кого следовать будет”.

4. Об особенностях договора в пользу третьего лица при страховании см. ст. 956 ГК, а при банковских вкладах – ст. 842 ГК. В этом последнем случае правила ст. 430 применяются, если это не противоречит существу банковского вклада.

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;