Договор в пользу третьего лица не поименованного в договоре

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Если кредитор направляет должнику письмо, в котором просит произвести оплату в счет погашения долга в адрес третьего лица, не поименованного в договоре, то можно ли выполнить его просьбу и тем самым прекратить денежное обязательство организации? Рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров.

Заключен договор между двумя юридическими лицами, в котором указаны платежные реквизиты для оплаты. Юридическое лицо (кредитор) просит в виде письма перечислить задолженность по данному договору не по реквизитам, указанным в договоре, а своему поставщику за материалы, поступившие в адрес кредитора. Возможно ли данное перечисление задолженности лишь на основании указанного письма?

Письма кредитора достаточно для того, чтобы произвести оплату по договору с ним не самому кредитору, а указанному им в письме третьему лицу. При перечисленных в рассматриваемом случае условиях такая оплата в соответствующей части прекратит как обязательство организации перед кредитором, так и обязательство кредитора перед третьим лицом (получателем платежа) на основании ст. 312, ст. 313, п. 1 ст. 408 ГК РФ.

Однако следует учитывать, что в зависимости от содержания указанного в рассматриваемом случае письма кредитора, а также от содержания соответствующих платежных документов уплата денежных средств контрагенту кредитора сама по себе может не привести к прекращению денежного обязательства организации перед кредитором. Поясним подробнее.

Во-первых, если в письме кредитора содержится указание должнику на то, что исполнение денежного обязательства следует производить в адрес третьего лица, а не кредитора, необходимо исходить из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями правовых актов. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Надлежащим признается исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего рассматривается прежде всего кредитор. Однако кредитор может выразить свою волю на изменение непосредственного получателя платежа (переадресацию исполнения), например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента. Указанное третье лицо будет являться лицом, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора (обращаем внимание, что такое письмо от имени кредитора должно быть подписано лицом, имеющим соответствующие полномочия, в противном случае существует риск признания того, что обязательство по оплате долга будет исполнено ненадлежащему лицу (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 1576/98); таким лицом может быть как исполнительный орган организации-кредитора (ст. 53 ГК РФ), так и лицо, представляющее организацию на основании доверенности (п. 1 ст. 185 ГК РФ)) – надлежащим исполнением обязательства.

Подтверждает это и судебная практика (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 26 мая 2009 г. N 730/09, ФАС Уральского округа от 14 апреля 2010 г. N Ф09-2425/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 10 августа 2011 г. N Ф04-3919/11, ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 г. N Ф08-3349/04).

Нередко кредитор просит должника произвести исполнение денежного обязательства в адрес третьего лица и указать при этом, что уплата денег производится, кроме того, в счет исполнения денежного обязательства кредитора перед третьим лицом. В этом случае одновременно с переадресацией исполнения происходит перепоручение исполнения (ст. 313 ГК РФ), то есть участие лиц, не являющихся сторонами обязательства, как на стороне кредитора, так и на стороне должника, что не противоречит гражданскому законодательству. Иными словами, кредитор соответствующим письмом, во-первых, управомочивает третье лицо на принятие исполнения от должника по обязательству между кредитором и должником (переадресует исполнение) и, во-вторых, просит должника предложить за него исполнение третьему лицу по обязательству, существующему между кредитором и этим третьим лицом (возлагает на должника исполнение обязательства). В этом случае третье лицо будет обязано принять исполнение, предложенное за кредитора (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Уплата денежных средств в описанной ситуации одновременно прекратит денежное обязательство между должником и кредитором и денежное обязательство между кредитором и третьим лицом (ст. 312, ст. 313, п. 1 ст. 408 ГК РФ; смотрите также постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2011 г. N 15АП-9477/11).

Во-вторых, в случае, если кредитор просит произвести за него исполнение по обязательству между ним и третьим лицом, но не указывает на то, что этим должник произведет уплату долга по своему обязательству (между кредитором и должником), нужно учитывать следующее.

Прежде отметим, что такое предложение не является для должника обязательным, поскольку последний не является стороной обязательства между кредитором и третьим лицом (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

В описанном случае уплата суммы долга за кредитора третьему лицу прекратит обязанность кредитора перед третьим лицом (ст.ст. 313, 408 ГК РФ), но не освободит должника от лежащих на нем обязанностей перед кредитором (ст. 407 ГК РФ).

Однако, поскольку такие действия должника приведут к прекращению обязанности кредитора перед третьим лицом, кредитор, неосновательно сберегший за счет должника денежные средства, будет обязан возвратить соответствующую сумму должнику в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ; смотрите также п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. N 49, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2008 г. N 07АП-7063/08).

При этом соответствующее требование должника к кредитору о возврате неосновательного обогащения и встречное требования кредитора к должнику по существующему между ними договорному обязательству, будучи денежными, т.е. однородными, могут быть прекращены зачетом, в том числе по заявлению одной стороны, например самого должника (ст. 410 ГК РФ; смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 1394/12, от 10 июля 2012 г. N 2241/12, ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2011 г. N А65-28759/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 апреля 2011 г. N Ф04-1233/11). Таким образом, если в описанном случае должник направит кредитору заявление о зачете требования о возврате неосновательного обогащения в счет исполнения денежного обязательства перед кредитором, последнее прекратится на основании ст. 410 ГК РФ.

В-третьих, если же кредитор просит произвести за него исполнение по обязательству между ним и третьим лицом и указывает на то, что этим обязательство должника перед кредитором прекратится в соответствующей части, необходимо учитывать следующее.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ кредитор и должник вправе прийти к соглашению, по которому уплата должником суммы долга кредитора третьему лицу по обязательству между третьим лицом и кредитором освобождает должника в соответствующей части от лежащих на нем обязанностей перед кредитором (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 января 2011 г. N Ф07-13341/2010).

Такое соглашение может быть заключено не только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), но и посредством совершения акцептантом (лицом, получившим предложение) конклюдентных действий, свидетельствующих о принятии предложения оферента (п. 3 ст. 438 ГК РФ). В частности, если в письме кредитора, в котором он просит оплатить за него сумму долга, будет указано на то, что такая уплата прекратит в соответствующей части обязанность должника перед кредитором, совершение должником действий, указанных в этом письме (уплата денег), будет свидетельствовать о принятии должником предложения кредитора (акцепте), что будет означать заключение между кредитором и должником соглашения о прекращении соответствующего денежного обязательства. Такое соглашение закону не противоречит (п. 1 ст. 407, ст. 421 ГК РФ).

При этом в описанном случае, в отличие от ситуации, проанализированной нами в первую очередь, переадресации исполнения не происходит, т.е. должник не производит исполнение своего обязательства управомоченному кредитором лицу, которому переадресовано исполнение. Поэтому соответствующее обязательство между кредитором и должником прекратится не надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), а способом, не поименованным в ГК РФ, который, повторимся, гражданскому законодательству не противоречит (п. 1 ст. 407 ГК РФ).