Договор пользу третьего лица договор участия долевом строительстве

16.05.2018

В ныне действующей законодательной базе нашего государства существует схема приобретения жилья в новостройке без расхода собственных средств. Основой ее является привлечение к оплате стороннего лица. То есть квартирой пользуется один человек, а выплаты застройщику производит другой. Альтруизм сегодня не в моде, но такая схема законна, а значит имеет место быть. Рассмотрим особенности данной сделки. И уточним все «подводные камни» заключения ДДУ в пользу стороннего человека.

Основополагающие компоненты

Юридически сделка по оформлению ДДУ относится к разряду сделок в пользу третьих лиц. Регулирующим законодательным актом здесь выступает ст.430 ГК РФ. Такое действо возможно в разных сферах деятельности и жизни современного человека, к примеру в ходе оказания услуг грузоперевозки, при оформлении страхового полиса и т. п. Суть подобного действия заключается в подписании договора сотрудничества между кредитором и кредитополучателем, но на условиях выполнения закрепляемых обязательств не в пользу кредитодателя, а в отношении стороннего или третьего лица. Последний в сделке личного участия не принимает.

В системе долевого строительства кредитор производит заключения ДДУ с застройщиком и производит выставленную оплату. Но выкупаемый им объект, о котором идет речь в договоре, переходит во владение третьего лица. По закону личные данные третьего лица в договоре можно и не указывать. В отношении долевого строительства передать недвижимость неизвестному не запрещено, но это в будущем может привести к осложнениям в прохождении процедур оформления права собственности. Поэтому в случае с оформлением ДДУ личные данные третьего лица рекомендуется прописывать.

Обязательно к исполнению

Сделка подобного рода считается действительной только после подписания договора о долевом строительстве третьим лицом, в пользу которого оно оформляется. Это выражается в изъявлении намерения воспользоваться имеющимся у него правом, что в данном случае выражается в получении недвижимости от застройщика. Все должно иметь письменное оформление. При несогласии оформляется письменный отказ, без которого действия третьего лица законодательно будут расцениваться скорее как согласие, нежели как отказ.

Письменно согласие делает обязательным согласование действий кредитора и застройщика с будущим владельцем в обязательном порядке. Если до составления данного договора они могли изменять условия сотрудничества и даже аннулировать договор, то с момента его подписания все вносимые без согласия будущего владельца изменения не имеют законной силы.

С подписанием ДДУ и договора о долевом строительстве третье лицо имеет право выдвигать претензии застройщику, как и застройщик адресовать свои в адрес кредитора, при возникновении просрочек платежей.

Особенности в заполнении договора

Для прохождения процедуры регистрации составляемого вами договора в Росреестре, необходимо максимально точно и досконально провести его составление. В ходе подготовки данного документа нужно учесть ряд законодательных требований и тонкостей.

Составляемый вами договор должен содержать все условия, требуемые при составлении обычного ДДУ. То есть:

– подробное описание объекта,

– прописанный порядок осуществления погашения требуемой оплаты,

– точный срок передачи жилья в пользование,

– полный гарантийный список обязательств со стороны застройщика.

К спектру узкоспециализированных требований относят следующие обязательные к указанию данные:

– обязательный акцент на то, что договор составляется в отношении одного лица, а пользоваться недвижимостью будет иной человек,

– личные данные дольщика, который будет пользоваться построенным жильем,

– условия участия в данном обязательстве для третьего лица, а именно, как будут осуществляться обязательства, прописанные в составляемом ДДУ,

– процедура передачи недвижимости третьему лицу,

– последствия в случае отказа от участия исполнения данного договора со стороны третьего лица,

– иные важные моменты.

Юридические особенности

Заключение подобного договора для инвестора должно начинаться с тщательного осмысления своих действий. В ситуации, если дольщик передумает и предпримет решение о самостоятельном владении отстроенной недвижимость, оспорить составленный договор после подписания его третьим лицом практически невозможно. ДДУ — это практически дарение, поэтому в судебном разбирательстве недвижимость остается за лицом, в пользу которого была совершена сделка. Единственная возможность возврата недвижимости — это полюбовное соглашение о передаче недвижимость в вашу пользу со стороны третьего лица.

Признать сделку недействительной можно лишь в случае предоставления неопровержимых доказательств об оказании давления со стороны или неадекватного состояния лица, подписывавшего данный договор.

Такого вида договора составляют некоторые супруги, дабы при разводе общая жилплощадь не подлежала разделу. А плательщиком является лицо в пользу которого совершалась сделка. В таких случаях суд признает, что сделка является «притворной» и признает ее недействительной.

Как заключить договор долевого участия, чтобы квартиру по нему получило третье лицо – например, дети или родственники.

Купить квартиру в новостройке по ДДУ можно не только для себя, но и, например, для детей, родителей или других лиц. В этом случае дольщик вносит деньги на оплату строительства, а получателем недвижимости становится другой человек. Законодательство предусматривает такой порядок покупки жилья – то есть это абсолютно легальная сделка.

Особенности сделки в пользу третьих лиц

Сделки в пользу третьего лица регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности, статьей 430. Подобные договоры используются в разных сферах, например, в страховании. Допустим, при страховании рисков причинения ущерба третьим лицам.

Суть заключается в следующем: две стороны подписывают договор, по которому первая сторона выплачивает второй определенную сумму денег, а вторая сторона должна исполнить свои обязательства, согласно внесенным средствам. Но эти обязательства возникают у нее не перед первой стороной-кредитором, а перед другим лицом. Это третье лицо, в пользу которого заключается договор, само в сделке не участвует, но получает право требовать исполнение обязательств от стороны-должника.

В случае с долевым строительством это выглядит так: человек заключает ДДУ с застройщиком и производит оплату за жилье, но в договоре прописывается, что построенный объект должен быть передан не инвестору, а третьему лицу.

Поскольку передать квартиру безымянному лицу невозможно, в ДДУ обязательно указываются сведения о том человеке, а пользу которого заключается договор.

Условия сделки

Третье лицо, в пользу которого заключается ДДУ, должно в письменном виде выразить свое намерение принять предоставляемое ему право на требование квартиры. Если же человек не согласен его принять, отказ также должен быть выражен письменно. Отсутствие же письменного согласия или отказа не расценивается автоматически как отказ от вступления в договор.

Если третье лицо соглашается и вступает в ДДУ, и инвестор, и застройщик все свои действия в рамках этого договора обязаны согласовывать и с ним тоже. То есть без одобрения этой третьей стороны нельзя поменять условия ДДУ или расторгнуть его.

Если согласие третьего лица не получено, то инвестор имеет право получить оплаченную им квартиру в свою собственность.

Оформление ДДУ

В ДДУ на третье лицо должны быть прописаны все пункты “обычного” договора долевого участия, как то описание объекта, стоимость, сроки передачи и так далее.

Также должны быть указаны и специфические условия:

• пункт о том, что ДДУ составляется в пользу другого лица, а не того, кто производит оплату,
• данные о лице, которому будет передаваться квартира,
  • а также условия, касающиеся этого лица:
  • а) порядок выполнения условий по договору,
  • б) порядок принятия квартиры третьим лицом,
  • в) последствия в случае отказа третьего лица от участия в ДДУ

и другие пункты, в зависимости от ситуации.

Признание сделки недействительной

В том случае, если все документы были оформлены верно, оспорить сделку после согласия на нее третьего лица очень сложно. Имеющиеся прецеденты говорят о том, что суд редко встает на сторону инвестора, если тот передумывает и хочет сам получить оплаченную им квартиру. Фактически, такое соглашение приравнивается к дарению, и вернуть такой подарок назад можно, лишь договорившись с третьим лицом об отказе от сделки.

Есть и другой вариант – признание сделки недействительной. Это возможно, например, в том случае, если инвестор предоставит суду доказательства, что он заключал договор под давлением или в неадекватном состоянии, не понимая, что подписывает.

Суд может признать сделку притворной и недействительной и в том случае, если такой договор заключался с тем, чтобы жилье не считалось совместно нажитым имуществом супругов, и денежные средства на него предоставлялись лицом, в чью пользу подписано соглашение.

Но в целом оспаривание таких договоров – дело достаточно проблематичное, поэтому перед его заключением нужно взвесить все “за” и “против” и рассмотреть другие, более простые схемы покупки и передачи жилья третьим лицам. Желательно также проконсультироваться с юристом.

О том, как оформить ДДУ в пользу ребенка, можно прочитать здесь.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратил силу. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также – стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 – 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 – 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.